Entscheidungsreferenz: cc • N° 96-21.629 • 1998-07-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Saint-Paul-lès-Dax. Sie erhalten gerade die Beitragsabrechnung für die Sanierung der Treppenhäuser, eine erhebliche Ausgabe in Höhe von mehreren tausend Euro. Beim Durchsehen Ihrer Gemeinschaftsordnung entdecken Sie eine Klausel, die den Eigentümer des Gewerbelokals im Erdgeschoss von diesen Kosten zu befreien scheint. Ist das rechtmäßig? Müssen Sie trotzdem Ihren Anteil zahlen?
Diese Situation, die mir in meiner Praxis zwischen Mont-de-Marsan und Saint-Vincent-de-Tyrosse mehrfach begegnet ist, wirft eine grundlegende Frage auf: Kann man in einer Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass bestimmte Eigentümer nicht an den Erhaltungsaufwendungen für die Gemeinschaftsteile teilnehmen? Die Antwort, die eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs gibt, ist eindeutig.
Das Urteil vom 8. Juli 1998, das wir analysieren werden, erinnert an einen wesentlichen Grundsatz des Wohnungseigentumsrechts: Die Lasten für die Erhaltung und Instandhaltung des Gebäudes müssen auf alle Miteigentümer verteilt werden, proportional zum Wert ihrer Einheiten. Keine abweichende Klausel kann davon befreien. Aber was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in einem Mehrfamilienhaus, ähnlich denen, die man im Stadtzentrum von Saint-Paul-lès-Dax oder entlang der Nationalstraße in Saint-Vincent-de-Tyrosse findet. Das Gebäude umfasst mehrere Wohnungen in den oberen Stockwerken und ein Gewerbelokal im Erdgeschoss, das von einer SCI (Société Civile Immobilière) genutzt wird.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, umfangreiche Arbeiten durchzuführen: die vollständige Sanierung der Wände und Podeste der Treppenhäuser. Diese Arbeiten, die zur Erhaltung (d. h. zur Aufrechterhaltung des guten Zustands) der Gemeinschaftsteile erforderlich sind, stellen eine erhebliche Ausgabe dar. Als die Gemeinschaft diese Kosten auf die Miteigentümer umlegt, weigert sich die SCI des Gewerbelokals, ihren Anteil zu zahlen.
Ihr Argument? Die Gemeinschaftsordnung enthält eine spezielle Klausel, die den Eigentümer des Gewerbelokals von den Lasten für Fassaden und Treppenhäuser befreit. Nach dieser Klausel sollten nur die Wohnungseigentümer diese Kosten tragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestreitet diese Position und ruft die Gerichte an.
Das erstinstanzliche Gericht gibt der Gemeinschaft recht und stellt fest, dass die Klausel gegen das Gesetz verstößt. Die SCI legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht bestätigt das erste Urteil. Unzufrieden legt die SCI Kassationsbeschwerde ein mit der Begründung, die Berufungsrichter hätten das Gesetz verletzt, indem sie diese Klausel für unwirksam erklärten (d. h. als ob sie nicht existierte). Dieser letzte Schritt führt zu der Entscheidung, die wir heute analysieren.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist in seinem Urteil vom 8. Juli 1998 die Beschwerde der SCI zurück und bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts vollständig. Seine Begründung stützt sich auf zwei grundlegende rechtliche Pfeiler.
Erstens stellen die Richter fest, dass die Sanierung der Wände und Podeste der Treppenhäuser eine Erhaltungsaufwendung für die Gemeinschaftsteile darstellt. Nach Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das das Wohnungseigentum regelt) müssen die Lasten für die Erhaltung und Instandhaltung des Gebäudes von allen Miteigentümern getragen werden, proportional zum relativen Wert der in ihrer Einheit enthaltenen Sonder- und Gemeinschaftseigentumsanteile. Mit anderen Worten: Jeder Eigentümer zahlt entsprechend dem Wert seines Eigentums im Verhältnis zum gesamten Gebäude.
Zweitens, und das ist der entscheidende Punkt, stellt der Kassationsgerichtshof klar, dass keine Klausel der Gemeinschaftsordnung von diesem gesetzlichen Grundsatz abweichen kann. Die Klausel, die die SCI von den Lasten für die Treppenhäuser befreite, wird daher für unwirksam erklärt. Mit anderen Worten: Sie gilt als nichtig und wirkungslos, selbst wenn sie schwarz auf weiß in der von allen Miteigentümern unterzeichneten Gemeinschaftsordnung stand.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung gilt selbst dann, wenn die Klausel einstimmig von den Miteigentümern angenommen wurde. Das Gesetz vom 10. Juli 1965 bestimmt in seinem Artikel 1 Absatz 3, dass die Gemeinschaftsordnung keine Klauseln enthalten darf, die gegen die zwingenden Vorschriften dieses Gesetzes verstoßen. Die Regeln über die Verteilung der Erhaltungslasten gehören zu diesen zwingenden Vorschriften.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer von Gewerbelokalen glaubten, aufgrund solcher Klauseln einen dauerhaften Vorteil zu genießen. Diese Entscheidung erinnert daran, dass die Solidarität zwischen Miteigentümern keine Option, sondern eine gesetzliche Pflicht ist.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Miteigentümer einer Wohnung sind, schützt Sie diese Entscheidung. Sie können nicht gezwungen werden, allein Ausgaben zu tragen, die von allen geteilt werden sollten. Nehmen wir ein konkretes Beispiel: In einer Residenz in Saint-Vincent-de-Tyrosse, die Sanierung der Treppenhäuser
