Referenzentscheidung: cc • N° 93-21.323 • 1996-12-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Mont-de-Marsan, in einer ruhigen Residenz. Eines Tages erfahren Sie, dass einer der Miteigentümer, eine Handelsgesellschaft, in ein gerichtliches Vergleichsverfahren (Vorgänger des Insolvenzverfahrens) geraten ist. Sofort teilt Ihnen der Verwalter mit, dass die von dieser Gesellschaft seit dem Urteil geschuldeten Wohnungseigentumsbeiträge möglicherweise nie bezahlt werden. Sie fragen sich: Wer wird die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, den Aufzug, den Garten bezahlen? Diese für Hunderte von Wohnungseigentümergemeinschaften entscheidende Frage fand eine klare Antwort in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 3. Dezember 1996. Im Wesentlichen hat das oberste Gericht festgestellt, dass die nach dem Eröffnungsurteil fälligen Wohnungseigentumsbeiträge Masseverbindlichkeiten sind, d. h. sie müssen aus der Insolvenzmasse bezahlt werden, da sie der Erhaltung des gemeinsamen Vermögens dienen.
Mit anderen Worten: Auch wenn ein Miteigentümer in finanziellen Schwierigkeiten steckt, darf die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unter der Verschlechterung ihrer Gemeinschaftsflächen leiden. Die Beiträge laufen weiter und müssen beglichen werden. Diese vor fast dreißig Jahren ergangene Entscheidung ist nach wie vor ein absoluter Referenzpunkt für alle Verwalter und Miteigentümer, die mit einem Insolvenzverfahren konfrontiert sind.
Was bedeutet das konkret für Sie? Müssen Sie befürchten, dass Ihre Gemeinschaft nicht bezahlt wird? Und wie reagieren, wenn ein Miteigentümer in Liquidation geht? Tauchen wir in diesen Fall ein.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall betrifft zwei Wohnungseigentümergemeinschaften (die gesetzlichen Vertreter zweier Gebäude) gegen die Gesellschaft SIP Industries, ein Unternehmen in Schwierigkeiten. Die Gesellschaft, Eigentümerin von Einheiten in diesen Gemeinschaften, wurde am 3. Mai 1984 in ein gerichtliches Vergleichsverfahren versetzt. Später wurde am 7. Juli 1986 ein Vergleich (Sanierungsplan) bestätigt, aber die Gesellschaft wurde anschließend am 3. Juli 1987 in Liquidation des Vermögens (Vorgänger der Liquidation) versetzt. Während dieser Zeiträume wurden die für die Instandhaltung der Gebäude unerlässlichen Wohnungseigentumsbeiträge von SIP Industries nicht bezahlt.
Die Gemeinschaften fordern daraufhin vom Liquidator, Herrn X, die Zahlung der Beiträge für den Zeitraum vom 3. Mai 1984 bis zum 7. Juli 1986 (Zeitraum des gerichtlichen Vergleichs bis zum Vergleich) und für den Zeitraum nach dem 3. Juli 1987 (nach der Liquidation). Der Liquidator lehnt ab mit der Begründung, diese Beiträge seien keine Masseverbindlichkeiten (d. h. Verbindlichkeiten, die nach Verfahrenseröffnung entstehen und vorrangig zu begleichen sind), sondern vorinsolvenzliche Verbindlichkeiten, die dem Insolvenzverfahren unterliegen (und daher oft uneinbringlich sind).
Das Berufungsgericht Paris gab in einem Urteil vom 15. Dezember 1992 den Gemeinschaften recht. Der Liquidator legte Kassation ein. Er warf dem Berufungsgericht vor, entschieden zu haben, dass diese Beiträge Masseverbindlichkeiten seien, ohne dass die Gemeinschaften nachgewiesen hätten, dass diese Beiträge zur Erhaltung des Vermögens notwendig seien. Der Kassationsgerichtshof wies die Kassation jedoch zurück und bestätigte das Urteil.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich in seinem Urteil vom 3. Dezember 1996 auf ein einfaches und logisches Prinzip: Wohnungseigentumsbeiträge dienen naturgemäß der Erhaltung des gemeinsamen Vermögens. Ohne sie würde das Gebäude verfallen und an Wert verlieren. Sobald jedoch ein Insolvenzverfahren eröffnet ist (gerichtlicher Vergleich oder Liquidation), nutzt oder besitzt der Schuldner seine Vermögensgegenstände weiter. Das Gebäude als solches muss instand gehalten werden, um nicht an Wert zu verlieren. Die nach dem Eröffnungsurteil fälligen Beiträge sind daher Masseverbindlichkeiten, d. h. Verbindlichkeiten, die nach Verfahrenseröffnung entstehen und vorrangig vor anderen Forderungen zu begleichen sind (Artikel 40 des damals geltenden Gesetzes vom 13. Juli 1967, ersetzt durch Artikel L. 641-13 des Handelsgesetzbuchs).
Die Begründung der Richter lautet: „Nachdem das Berufungsgericht festgestellt hat, dass Wohnungseigentumsbeiträge naturgemäß der Erhaltung des Vermögens dienen, das zwangsläufig an Wert verlieren würde, wenn sie nicht aufgewendet würden, hat es zu Recht gefolgert, dass die für den Zeitraum nach der Anordnung des gerichtlichen Vergleichs des Schuldners bis zum Urteil, das den Vergleich bestätigt, sowie die für den Zeitraum nach dem Urteil, das die Liquidation des Vermögens anordnet, geschuldeten Wohnungseigentumsbeiträge Masseverbindlichkeiten sind.“
Mit anderen Worten: Die Richter verlangten nicht, dass die Gemeinschaften nachweisen, dass jeder einzelne Beitrag unerlässlich war. Sie gingen davon aus, dass alle Wohnungseigentumsbeiträge (laufende Instandhaltung, Arbeiten, Versicherungen usw.) naturgemäß zur Erhaltung des Gebäudes beitragen. Diese Begründung bestätigt die frühere Rechtsprechung: Wohnungseigentumsbeiträge gelten als notwendige Ausgaben zur Erhaltung des Vermögens und sind daher im Rahmen eines Insolvenzverfahrens vorrangig.
Achtung: Diese Lösung gilt nur für Beiträge, die nach dem Eröffnungsurteil fällig werden. Die vorher fälligen Beiträge bleiben
