Referenzentscheidung: cc • Nr. 87-16.234 • 1989-01-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Dax, in einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft in der Nähe der Arenen, legt der Verwalter gerade die Abrechnung vor. Frau Dupont, Eigentümerin im Erdgeschoss, ist entsetzt: Sie soll 150 € pro Jahr für die Beleuchtung und Reinigung des gemeinsamen Treppenhauses zahlen. „Aber ich benutze das Treppenhaus nie! Ich habe meinen eigenen Eingang vom Garten aus!“, ruft sie aus. Ihr Nachbar aus dem dritten Stock, Herr Martin, entgegnet: „Das ist normal, das sind Gemeinschaftskosten.“ Wer hat recht? Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt, ist einfach: Müssen die Kosten für eine Gemeinschaftsfläche nach der tatsächlichen Nutzung oder nach dem Miteigentumsanteil (tantièmes) verteilt werden? Der Kassationsgerichtshof hat 1989 entschieden, und seine Antwort ist immer noch aktuell. Diese Entscheidung vom 4. Januar 1989 (Nr. 87-16.234) stellt klar, dass die Reinigungs- und Beleuchtungskosten für das gemeinsame Treppenhaus zu den Kosten für die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen gehören. Mit anderen Worten: Es spielt keine Rolle, ob Sie das Treppenhaus nutzen oder nicht – Sie zahlen entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil. Aber was bedeutet das genau? Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall betrifft eine Wohnungseigentümergemeinschaft und einen Eigentümer, Herrn X, der eine Einheit in einem Gebäude in Dax besitzt. Das Gebäude hat ein gemeinsames Treppenhaus, das regelmäßig beleuchtet und gereinigt wird. Der Verwalter verteilt diese Kosten auf alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen (dem Anteil jedes Eigentümers an den Gemeinschaftsflächen, ausgedrückt in Tausendsteln). Herr X weigert sich, seinen Anteil zu zahlen. Sein Argument: Er benutzt das Treppenhaus nie, da seine Einheit im Erdgeschoss liegt und einen separaten Eingang hat. Seiner Meinung nach sollten diese Kosten nach der tatsächlichen Nutzung verteilt oder nur den Eigentümern der oberen Stockwerke auferlegt werden. Der Verwalter ist anderer Meinung und leitet ein Verfahren zur Beitreibung der Gebühren ein. Das Tribunal de grande instance von Dax gibt dem Verwalter recht. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Pau bestätigt: Die Treppenhauskosten sind allgemeine Kosten. Herr X legt daraufhin Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde mit Urteil vom 4. Januar 1989 zurück. Er stellt fest, dass die Vorinstanzen das Gesetz korrekt angewendet haben: Die Reinigungs- und Beleuchtungskosten für das gemeinsame Treppenhaus sind Instandhaltungs- und Erhaltungskosten der Gemeinschaftsflächen und müssen daher unabhängig von der Nutzung nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt werden.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf das Gesetz vom 10. Juli 1965, das die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt. Genauer gesagt bestimmt Artikel 10 dieses Gesetzes (in der damals geltenden Fassung), dass die Eigentümer verpflichtet sind, sich an den Kosten für gemeinsame Dienstleistungen und gemeinsame Ausstattungselemente sowie an den Kosten für die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen zu beteiligen. Die Erhaltungs- und Instandhaltungskosten werden proportional zu den relativen Werten der Einheiten (den Miteigentumsanteilen) verteilt. Kurz gesagt: Das Treppenhaus ist eine Gemeinschaftsfläche. Seine Reinigung und Beleuchtung sind für seine Erhaltung und Instandhaltung unerlässlich. Es spielt keine Rolle, dass einige Eigentümer es nicht benutzen – das Treppenhaus existiert, muss instand gehalten werden, und alle profitieren indirekt davon (z. B. für den Zugang zu Zählern oder für die Sicherheit). Die Richter weisen daher das Nutzungsargument zurück. Sie stellen klar, dass nur eine ausdrückliche Klausel in der Teilungserklärung eine abweichende Verteilung vorsehen könnte (z. B. diese Kosten nur den Eigentümern der oberen Stockwerke aufzuerlegen). In Ermangelung einer solchen Klausel gilt die Regel der Miteigentumsanteile. Diese Entscheidung ist keine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung; sie bestätigt eine ständige Auslegung des Gesetzes. Die Vorinstanzen haben lediglich den richtigen Text angewendet. Achtung: Wenn die Teilungserklärung für bestimmte Kosten eine abweichende Verteilung vorsieht (z. B. Aufzugskosten nach Stockwerk), kann diese Klausel gültig sein, wenn sie gesetzeskonform ist. Bei laufenden Instandhaltungskosten wie der Treppenhausreinigung besteht jedoch die Vermutung der Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind: Sie müssen die Reinigungs- und Beleuchtungskosten für Gemeinschaftsflächen (Treppenhäuser, Flure, Eingangshallen) nach Ihren Miteigentumsanteilen zahlen, auch wenn Sie diese Flächen nie nutzen. Beispiel: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Mimizan mit 10 Einheiten hat die Einheit von Herrn X im Erdgeschoss mit privatem Eingang 80/1000 Miteigentumsanteilen. Die Treppenhauskosten betragen 500 € pro Jahr. Herr X muss 40 € zahlen (80/1000 x 500). Wenn er dies anficht, kann der Verwalter das Gericht anrufen. Wenn Sie Mieter sind: Diese Kosten werden Ihnen vom Vermieter als Betriebskostenvorauszahlung in Rechnung gestellt. Der Vermieter muss jedoch die Teilungserklärung einhalten. Sie sollten überprüfen, ob die geforderten Kosten der gesetzlichen Verteilung entsprechen. Im Zweifelsfall können Sie die Abrechnung anfechten. Für Verwalter: Diese Entscheidung bestätigt die gängige Praxis. Sie können sich darauf berufen, wenn ein Eigentümer die Zahlung verweigert. Achten Sie jedoch darauf, dass die Teilungserklärung keine abweichende Regelung enthält. Wenn ja, wenden Sie diese an. Wenn nicht, verteilen Sie die Kosten nach Miteigentumsanteilen. Diese Entscheidung ist auch für andere Gemeinschaftsflächen wie Höfe oder Gärten relevant, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht.
