Referenzentscheidung: Kassationsgerichtshof, 3. Zivilkammer • Nr. 96-21.879 • 30. Juni 1998 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Saint-Paul-lès-Dax, in einer ruhigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Eines Tages erhalten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung und stellen fest, dass Ihr Nachbar, dessen Einheit kleiner ist als Ihre, dennoch mehr bezahlt als Sie. Neugierig geworden, überprüfen Sie die Teilungserklärung und entdecken, dass die Miteigentumsanteile (also die Tausendstel der Gemeinschaftsflächen) zwischen zwei Einheiten vertauscht wurden. Sie sind Einheit 508 (366/100.000stel) und Ihr Nachbar Einheit 509 (331/100.000stel), aber Sie zahlen weniger. Sie denken sich: „Das ist ein Fehler, ich werde das Gericht bitten, ihn zu korrigieren.“ Aber Vorsicht: So einfach ist das nicht.
Die Frage, die sich jeder Wohnungseigentümer stellt, der mit einer solchen Anomalie konfrontiert ist, lautet: Kann ich diese Klausel der Teilungserklärung wegen Irrtums für unwirksam erklären lassen? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs in einem Urteil vom 30. Juni 1998 ist ein Musterbeispiel an rechtlicher Strenge. Sie erinnert uns daran, dass es zur Geltendmachung der Rechtswidrigkeit einer Kostenverteilungsklausel nicht ausreicht, einen bloßen Schreibfehler nachzuweisen; vielmehr muss dargelegt werden, inwiefern die aktuelle Verteilung gegen die gesetzlichen Kriterien des Artikels 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (der die Regeln für die Kostenverteilung festlegt) verstößt.
Diese Entscheidung hat konkrete Auswirkungen für Wohnungseigentümer, insbesondere in den Gerichtsbezirken von Mont-de-Marsan, wo ich regelmäßig tätig bin. Ob Sie in Capbreton, Saint-Paul-lès-Dax oder anderswo sind: Das Verständnis dieser Rechtsprechung bewahrt Sie vor mancher Enttäuschung. Wie also reagieren bei einem Fehler in den Miteigentumsanteilen? Und was tun, wenn Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft betroffen ist? Folgen Sie dem Leitfaden.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
In diesem Fall beginnt alles mit einer einfachen Vertauschung. Herr X, Eigentümer einer Einheit in einem Gebäude, stellt fest, dass die Teilungserklärung der Einheit Nr. 509 Miteigentumsanteile zuweist, die seiner Meinung nach der Einheit Nr. 508 zustehen sollten. Konkret repräsentiert Einheit 508 366/100.000stel der Gemeinschaftsflächen, trägt aber einen geringeren Kostenanteil als Einheit 509, die nur 331/100.000stel repräsentiert. Für Herrn X ist es offensichtlich: Es liegt ein Schreibfehler in der Teilungserklärung vor, und er beantragt beim Gericht, die Klausel für unwirksam zu erklären (d. h. für wirkungslos).
Das Berufungsgericht gibt ihm recht. Es stellt fest, dass die Verteilung der Miteigentumsanteile an den Gemeinschaftsflächen nicht in Frage gestellt wird, aber aufgrund einer Vertauschung die Kosten der rechten Einheit der linken Einheit zugerechnet wurden und umgekehrt. Es kommt zu dem Schluss, dass die Verteilung nicht proportional zu den Werten der Sondereigentumseinheiten (den Einheiten selbst) ist und dass der Antrag auf Artikel 10 des Gesetzes von 1965 gestützt wird, der vorschreibt, dass die Kosten nach dem Nutzen jeder Einheit zu verteilen sind. Mit anderen Worten: Für das Berufungsgericht reicht der Fehler aus, um die Unwirksamkeit zu rechtfertigen.
Doch der Kassationsgerichtshof sieht das anders. Er hebt das Berufungsurteil auf und stellt fest, dass die Tatsacheninstanz ihrer Entscheidung keine rechtliche Grundlage gegeben hat. Um eine Klausel für unwirksam zu erklären, reicht es nämlich nicht aus, einen Fehler festzustellen; es muss vielmehr nachgewiesen werden, inwiefern die daraus resultierende Verteilung gegen die gesetzlichen Kriterien des Artikels 10 verstößt. Mit anderen Worten: Der Fehler muss zu einem Gesetzesverstoß führen, nicht nur zu einer bloßen sachlichen Unrichtigkeit. Dies ist ein entscheidender Punkt für alle Wohnungseigentümer.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Zum besseren Verständnis müssen wir auf die Gesetzestexte zurückkommen. Artikel 12 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 bestimmt, dass Klauseln der Teilungserklärung für unwirksam erklärt werden können, wenn sie gegen das Gesetz verstoßen. Artikel 10 desselben Gesetzes legt die Kriterien für die Kostenverteilung fest: Die allgemeinen Kosten (Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen usw.) werden proportional zu den relativen Werten der Einheiten (Miteigentumsanteile) verteilt, während die Sonderkosten (Aufzug, Heizung usw.) nach dem Nutzen jeder Einheit verteilt werden.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht angenommen, dass der Zurechnungsfehler die Verteilung nicht proportional zu den Werten der Sondereigentumseinheiten mache. Der Kassationsgerichtshof wirft ihm jedoch vor, nicht geprüft zu haben, ob die Verteilung trotz des Fehlers die Kriterien des Artikels 10 einhält oder nicht. Vielleicht war die Verteilung trotz des Fehlers noch ausgewogen? Vielleicht änderte der Fehler nichts am Gleichgewicht? Die Tatsacheninstanz hätte die tatsächliche Verteilung mit derjenigen vergleichen müssen, die hätte angewendet werden sollen, und darlegen müssen, inwiefern die Abweichung gegen das Gesetz verstößt.
Was nur wenige wissen: Der Kassationsgerichtshof verlangt einen präzisen Nachweis. Es reicht nicht zu sagen: „Es ist ein Fehler, also ist es illegal.“ Es muss bewiesen werden, dass der Fehler zu einem Verstoß gegen die gesetzlichen Regeln führt. In der Praxis bedeutet dies, dass der Wohnungseigentümer, der eine Klausel anficht, konkrete Elemente vorlegen muss: zum Beispiel eine Berechnung, die zeigt, dass Einheit 508 weniger zahlt, als sie nach ihrem tatsächlichen Wert zahlen müsste, oder dass Einheit 509 mehr zahlt. Ohne diesen Nachweis droht die Abweisung des Antrags.
