参考判决： cc • N° 17-20.567 • 2018-06-14 • 查看判决 →
想象一下您在戛纳（Cannes），位于加利福尼亚（Californie）住宅区。您购买了一栋海景别墅，但为了进入，您必须经过一条狭窄的路径，穿过邻居的房产。多年来一切顺利，直到有一天邻居决定安装一扇大门并禁止您通行。他声称这条路径是他的私有财产，您没有任何通行权。该怎么办？许多业主都遇到过这种情况，这正是法国最高法院（Cour de cassation）近期一项判决的核心问题。
问题简单但关键：如何判断一条路径是单纯的耕作路径（chemind'exploitation，属于所有相邻土地所有者）还是通行地役权（servitude de passage，需要书面文件）？区别巨大：在第一种情况下，您拥有合法的通行权；在第二种情况下，如果您无法证明地役权的存在，您可能失去所有通行权。
在2018年6月14日的一项判决（编号17-20.567）中，法国最高法院给出了明确的答案：路径所服务的土地之间存在通行地役权这一事实本身并不排除其被认定为耕作路径。换言之，即使相邻房产有特定的通行权，该路径本身仍可被视为耕作路径，从而保证所有相邻土地所有者享有通行权。让我们详细分析。
事实：一个每天都会发生的故事
弗朗索瓦·Z先生（M. François Z.）是戛纳（Cannes）腹地一块土地的业主。为了进入其房产，他经过一条穿过邻居X先生（M. X.）土地的路径。这条路径服务于多个地块，包括Z先生和X先生的地块。多年来，每个人都毫无问题地使用它。但有一天，X先生决定用一扇大门封闭路径，阻止Z先生通过。Z先生提起诉讼，要求承认其通行权。
Z先生援引了两个法律依据：一方面，存在通行地役权（一种允许在他人土地上通行的不动产物权）；另一方面，根据《农村与海洋渔业法典》（code rural et de la pêche maritime）第L.162-1条（article L. 162-1），该路径应被认定为耕作路径。该条款将耕作路径定义为服务于多个地块并被相邻土地所有者使用的路径。它规定任何相邻土地所有者都有权使用该路径，无需证明特定文件。
一审法院支持Z先生，命令X先生拆除大门。X先生提起上诉。艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）推翻了一审判决：它认为该路径不能是耕作路径，因为土地之间存在通行地役权。根据其观点，地役权的存在排除了耕作路径的认定。Z先生向最高法院提起上诉。
最高法院撤销了上诉法院的判决。它指出，《农村法典》第L.162-1条并未将耕作路径的认定取决于所服务土地之间不存在通行地役权。换言之，一条路径可以同时是耕作路径并负担地役权。这两个概念并非不相容。案件被发回蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel de Montpellier），要求其根据这一原则重新审查案件。
法院的推理——详细剖析
要理解该判决，必须回顾适用的法律条文。《农村法典》第L.162-1条规定：“耕作路径和小路是指用于不同地块之间通行或耕作的那些路径。它们被推定为属于相邻土地所有者，每人按其在该地块中的所有权比例享有。”该条文创设了路径由相邻土地所有者共有的推定。每个相邻土地所有者都有权使用该路径，无需证明文件。相反，通行地役权是一种物权，允许一个业主（需役地，fonds dominant）在他人土地（供役地，fonds servant）上通行。它只能通过文件（公证文书，acte notarié）或家父指定（destination du père de famille）取得。该判决重申，通行地役权不能通过时效取得（usucapion）。
在本案中，上诉法院认为，路径所服务土地之间存在通行地役权阻碍了其被认定为耕作路径。最高法院驳斥了这一推理：“路径所服务土地之间存在地役权这一事实本身并不排除其被认定为耕作路径。”换句话说，同一条路径可以同时是耕作路径并负担地役权。地役权是附加在耕作路径共同权利之上的特殊权利，并不取消共同权利。
通过此举，最高法院确认了其一贯的判例：耕作路径的认定基于该路径用于土地之间通行或耕作这一事实，与是否存在地役权无关。它否定了地役权“吸收”耕作路径的观点。但请注意：这并不意味着所有路径都是耕作路径。必须证明该路径确实服务于多个地块，并且相邻土地所有者将其作为耕作路径使用。在实践中，我曾遇到过一些案件，业主声称某路径是耕作路径，而实际上该路径是私有的，仅服务于一个地块。区分往往很微妙。
这对您意味着什么——具体影响
这一判决对业主、购房者和房地产专业人士具有重要的实际意义。根据您的身份，请记住以下几点：
- 路径的相邻土地所有者：如果您使用一条路径进入您的房产，即使您的邻居拥有通行地役权，您也可以援引耕作路径的认定。这避免了您需要证明书面文件的存在。例如，在穆然（Mougins），如果您通过一条服务于其他三处房产的路径进入您的别墅，您有权使用它，即使其中一位邻居拥有公证的通行地役权。该路径仍然是耕作路径。
- 希望封闭路径的业主：不要试图封锁一条被多个相邻土地所有者使用的路径，除非您确定自己的权利。如果该路径被认定为耕作路径，您不得禁止通行。大门可能被强制拆除，并需支付损害赔偿。举例：在一类似案件中，业主被迫支付5,000欧元的损害赔偿和2,000欧元的诉讼费用。
- 房地产买受人：在购买房产前，请检查通行路径的法律状态。如果路径是私有的，而您仅享有通行地役权，请确保该地役权已在买卖合同（acte de vente）中载明。否则，您可能面临没有通行权的风险。在戛纳，缺少文件可能使您无法进入您的房产。
- 承租人：即使您是承租人，您也享有出租人的通行权。如果路径是耕作路径，您可以自由使用。如发生纠纷，请通知您的房东，由房东采取法律行动。
避免此类纠纷的四个建议
- 1. 检查产权文件：在购买或建造前，查阅地籍图（cadastre）和公证文书，了解路径的法律状态。查找地役权或耕作路径的提及。
- 2. 进行现场勘查记录：如果您使用一条路径，请拍摄照片、获取邻居证词，并保存维护费用发票。这些证据可以证明该路径被用作耕作路径。
- 3. 协商约定地役权：如果路径不是耕作路径，请在买卖合同或单独文件中载明通行地役权。这将避免未来的纠纷。
- 4. 咨询专业律师：如发生冲突，不要采取单方面行动（安装大门、砍伐树木）。律师将帮助您确定路径性质并采取适当行动。
深入研究：相关判例与演变
该判决属于一系列有利于耕作路径认定的判例。例如，在2013年3月13日的判决（编号11-27.529）中，最高法院已判定通行地役权的存在并不排除耕作路径的认定。2018年的判决确认并明确了这一立场。然而，一些上诉法院仍坚持认为地役权“吸收”了路径。最高法院正在纠正它们。这一趋势对相邻土地所有者而言是令人放心的：它保护了他们的通行权，而不要求文件证明。未来，可以预期法院更倾向于承认耕作路径，即使存在地役权。但每个案件都基于事实，且路径被多个地块使用的证明仍然至关重要。
常见问题
- 耕作路径和通行地役权有什么区别？耕作路径是服务于多个地块的路径，被推定为相邻土地所有者共有。通行地役权是一种物权，允许一个业主在他人土地上通行，必须通过文件确立。耕作路径无需文件即可被相邻土地所有者使用。
- 如果我是唯一的业主，我可以封闭穿过我土地的路径吗？如果路径是耕作路径，您不能封闭，因为它属于所有相邻土地所有者。如果是私有路径，您可以封闭，但必须尊重现有的通行地役权。
- 提起诉讼的时效是多久？请求认定耕作路径的诉讼不受时效限制（无期限）。而请求承认通行地役权的诉讼时效为30年。建议在冲突出现时立即采取行动。
- 诉讼费用是多少？律师费因案件复杂程度而异。对于路径纠纷，一审费用在2,000至5,000欧元之间，外加可能的专家费用。与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的预防性咨询费用为45欧元，可避免更高的成本。
- 如果邻居未经我同意安装大门，我该怎么办？向司法法院（tribunal judiciaire）申请紧急审理（référé），要求拆除大门。您还可以请求因妨碍使用而获得损害赔偿。请尽快咨询律师。
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