参考判决： cc • N° 10-20.514 • 2011-04-28 • 查看判决 →
想象一下：您是圣文森特-德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）一栋住宅中公寓的业主，该住宅的分契规章规定，业主大会的监票人始终是持有最大份额（tantièmes）的业主。在上次业主大会上，三位最大的业主（其中一家公司）被指定为监票人。您对一项关于外墙翻新工程的投票提出异议。但决定已经做出，您想知道：“我可以攻击这项决定吗？”答案取决于一个精确的法律问题：一项非法条款在未被正式宣告为未写入之前，能否作为有效决定的基础？
法国最高法院（Cour de cassation）在2011年4月28日的一项判决（n° 10-20.514）中作出了裁决，撤销了上诉法院的一项判决，该判决拒绝撤销一项依据分契规章中已被认定为未写入的条款作出的业主大会决定。这项判决对所有区分所有权人至关重要：它提醒我们，一旦条款非法，基于该条款作出的任何决定都自始无效，无需等待先前的司法宣告。
在本文中，我们将剖析这项判决、其实际后果，并为您提供在类似情况下如何应对的建议。无论您是圣保罗-莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）还是其他地方的业主，这些原则适用于所有区分所有权（copropriété）。
事实：一个每天都会发生的故事
案件始于一个区分所有权，其内部规章（规定集体生活规则的文件）规定业主大会的监票人“自动由持有最多份额（tantièmes）的人担任”。简而言之，最大的业主自动被指定。这条看似无害的条款存在法律问题：它固定了监票人的指定方式，而1965年7月10日法律（1967年3月17日法令第15条）规定监票人应由业主大会选举产生，或由会议主席指定。违反此规则的条款被视为“未写入”（non écrite），即自始无效。
一位我们称为X先生的业主，对其位于圣文森特-德蒂罗斯的住宅中举行的业主大会的有效性提出异议。他主张依据该条款指定监票人是不规范的，并要求撤销该次业主大会作出的决定（例如，账目批准或工程投票）。他将案件提交至大审法院（tribunal de grande instance），随后上诉。
上诉法院在确认该条款确实未写入后，却拒绝撤销业主大会的决定。其理由是：在该条款被法官宣告为未写入之前，它继续适用。换句话说，业主大会的决定有效，因为它是按照仍然有效的规章作出的。
X先生向最高法院提起上诉。最高法院在2011年4月28日的判决中批评了上诉法院。它重申了一项基本原则：“不从自身认定中得出法律后果，并违反1965年7月10日法律第24条和第43条以及1967年3月17日法令第15条，上诉法院在宣告分契规章条款未写入后，拒绝撤销依据该条款作出的业主大会决定。”换句话说，一旦法官认定该条款未写入，基于该条款的决定必须自动被撤销。
法院推理——解析
要理解该判决，必须把握两个关键概念：“未写入”条款以及该宣告的溯及力。
“未写入”条款（1965年法律第43条）是指违反区分所有权法强制性规定的条款。它被视为从未存在过，如同从未写入规章。这意味着它自始（ab initio）无效，而不仅仅从判决之日起。因此，依据该条款作出的任何决定本身缺乏法律基础，必须被撤销。
上诉法院的错误在于认为该条款“在被宣告为未写入之前应继续适用”。这种推理是矛盾的：如果条款未写入，它从未具有法律存在。不能既宣告它未写入，又同时说它在该宣告之前产生了效力。这就像说：“这条规则是被禁止的，但由于它在规章中，我们就适用它，直到法官说它被禁止。”最高法院恢复了逻辑：条款无效导致其衍生行为无效。
换句话说，对基于非法条款作出的业主大会决定提出异议的区分所有权人，无需等待该条款先被宣告为未写入。他可以直接要求撤销该决定，而法官如果认定该条款非法，必须得出相应结论并撤销决定。
这一原则在判例法中是一贯的。它适用于分契规章中所有违反法律的条款。例如，限制区分所有权人投票权的条款，或强加滥用性费用的条款。
对您的实际影响
这项判决对区分所有权人具有直接的实际影响。
对于提出异议的区分所有权人：如果您认为业主大会的决定是基于分契规章中的非法条款作出的，您可以直接就该决定提起无效之诉，无需先对条款本身采取行动。例如，如果您的规章规定拖欠付款的业主投票权被暂停（这是非法的），并且业主大会拒绝让您投票，您可以要求撤销该决议，无需等待。但请注意：对业主大会决定提出异议的期限为自通知之日起两个月（1965年法律第42条）。超过该期限，决定即成为终局决定，即使它基于非法条款。
对于管理人或共同所有权委员会（syndic ou conseil syndical）：在起草或修改分契规章时必须特别警惕。即使从未被质疑，非法条款也可能随时被法官废除，并对所有基于该条款作出的决定产生溯及力。因此，建议定期检查规章是否符合法律，并在必要时在业主大会上提出修改。
圣保罗-莱达克斯的具体例子：假设一栋住宅的规章规定会议主席始终是拥有最多单元的业主。该条款是非法的，因为主席必须选举产生（1967年法令第15条）。在一次业主大会上，最大的业主（一家SCI）主持会议并投票通过了预算预案。一位业主在两个月内对该决议提出异议。法院如果认定该条款未写入，将撤销该决定。结果：预算必须在新业主大会上重新投票。
对于房地产专业人士：该原则也适用于包含滥用条款的商业租赁或销售合同。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的房地产销售中，如果预订合同中的条款违反法律（例如，过高的解约罚金），买受人可以据此要求撤销销售。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查您的分契规章。获取规章并仔细阅读有关业主大会运作的条款：监票人指定、主席、法定人数等。如果某条款看起来可疑（例如：“管理人单独指定监票人”），请咨询专业律师。在圣文森特-德蒂罗斯，公证人也可以帮助您进行核查。
- 如有异议，迅速行动。质疑业主大会决定的两个月期限是强制性的。一旦收到会议记录，请检查您认为有问题的点。如果您怀疑存在非法条款，请勿拖延咨询。在我的实践中，我遇到过业主错过期限而无法采取任何行动的案例。
- 修改有争议的条款。如果您是共同所有权委员会的成员，请在业主大会上提出决议，以删除或修改不合规的条款。法律允许以第26条规定的多数（所有区分所有权人投票权的多数）修改分契规章。这可以避免未来的诉讼。
- 保留您异议的记录。如果您无法在两个月内采取行动，请致信管理人指出问题，并要求将问题列入下次业主大会议程。这可能在后续诉讼中有用，特别是证明您的善意和勤勉。
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深入：相关判例法及演变
最高法院2011年得出的解决方案符合一贯的判例法路线。早在2009年7月9日的一项判决（n° 08-17.887）中，最高法院就已裁定，违反1965年7月10日法律强制性规定的分契规章条款被视为未写入，其无效性可以不受时间限制地主张。该判决特别涉及一项对某些决定施加比法律规定更严格多数要求的条款。
自2011年以来，判例法继续确认这一原则。例如，在2018年12月13日的一项判决（n° 17-26.854）中，最高法院明确指出，要求区分所有权人承担其未受益服务的费用的条款是未写入的，适用该条款的业主大会决定无效。
这对未来的意义：法官对分契规章合规性的要求越来越严格。限制区分所有权人权利或与法律相抵触的条款将系统性地受到制裁。因此，管理人和共同所有权委员会必须确保规章的合规性，否则业主大会决定可能在多年后被撤销，并产生重大财务后果（例如，已投票通过的工程被撤销）。
常见问题
- 什么是未写入条款？指违反法律且被视为从未存在的条款。在区分所有权中，通常涉及限制投票权、强加滥用性费用或规定不同于法律的多数规则的条款。
- 如果决定基于未写入条款，我可以在两个月后质疑业主大会决定吗？不能。两个月的期限是失权期限（délai de forclusion）。超过该期限，决定成为终局决定，即使它是非法的。因此必须迅速行动。
- 为撤销业主大会决定提起法律诉讼的费用是多少？费用因复杂程度和律师而异。在一审（司法法院，tribunal judiciaire）中，标准案件预计在1,500至3,000欧元之间。如果您胜诉，费用可能由区分所有权承担。
- 如果分契规章包含未写入条款，但我未在两个月内质疑决定，该怎么办？您可以要求业主大会修改规章以删除该条款。如果多数拒绝，您可以向法院请求宣告该条款未写入，但这仅对未来生效（过去的决定仍然有效）。
- 该判例法是否适用于住房租赁？是的，类推适用。例如，租赁合同中禁止租户接待近亲的条款（滥用条款）可被宣告未写入，基于该条款发出的退租通知无效。但法律框架不同（1989年7月6日法律）。
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