Gleitklausel: Die Aussetzung des Verfahrens zur Mietanpassung ist nicht gerechtfertigt

Im Trubel der gewerblichen Mietverhältnisse stellt sich oft die Frage: Kann ein Eigentümer die Mietanpassung erreichen, wenn der Vertrag eine Indexierungsklausel (eine Gleitklausel) enthält, deren Gültigkeit bestritten wird? Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 1. April 1965 in einer Pariser Sache gibt eine klare Antwort. Es erinnert daran, dass die Klage auf Nichtigkeit der Klausel der sofortigen Prüfung des Antrags auf Anpassung der Miete an den angemessenen Mietwert nicht entgegensteht.

In Paris, 35 rue de Berri, kristallisiert sich der Konflikt in einem Gebäude mit gewerblicher Nutzung. Der Vermieter klagt aus zwei Gründen: zum einen auf Nichtigerklärung der Gleitklausel, zum anderen auf Festsetzung der Miete auf ihren angemessenen Mietwert. Das Berufungsgericht hatte beschlossen, den zweiten Antrag auszusetzen, bis über den ersten entschieden ist. Diese Argumentation wird vom obersten Gerichtshof verworfen, mit der Begründung, sie stütze sich auf eine von den Parteien nicht vorgebrachte Hypothese.

Diese Entscheidung ist zwar alt, hat aber weiterhin erhebliche praktische Bedeutung. Sie lehrt uns, dass Richter ein Verfahren nicht auf der Grundlage einer Möglichkeit lahmlegen dürfen, die nicht einmal behauptet wird. Für jeden Vermieter, der mit einer Verschleppungstaktik seines Mieters konfrontiert ist, ist dies ein wesentlicher Schutz. Wie kam es zu diesem Fall? Und vor allem: Was ist heute daraus zu lernen?

Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt

Die Eigentümer eines Gebäudes in Paris, 35 rue de Berri, haben einen Gewerbemietvertrag mit einem Ehepaar als Mieter, den Eheleuten Y..., abgeschlossen. Der Vertrag enthielt eine Gleitklausel – einen Mechanismus zur automatischen Indexierung der Miete –, die vorsah, dass der Betrag entsprechend den Schwankungen eines bestimmten Indexes angepasst wird. Allerdings löste eine Erhöhung von 10 % gegenüber der letzten Anpassung eine Untergrenze aus. Die Miete durfte nicht unter eine bestimmte Schwelle fallen.

Einige Jahre später möchten die Vermieter eine Anpassung der Miete an den angemessenen Mietwert – also an den Marktpreis – erreichen. Dazu verfolgen sie eine doppelte Strategie. Zum einen erheben sie Klage auf Nichtigkeit der Gleitklausel, da sie vermuten, dass diese unter ein neues gesetzliches Verbot fällt. Zum anderen verklagen sie parallel die Mieter vor dem Gericht für Gewerbemieten, um eine Anpassung des Mietbetrags zu erreichen. Die Idee ist einfach: Wenn die Klausel für nichtig erklärt wird, ist die Miete nicht mehr gedeckelt und muss daher auf ihren tatsächlichen Wert angehoben werden.

Die Mieter widersetzen sich. Das Berufungsgericht, das mit dem Rechtsstreit befasst ist, trifft eine überraschende Entscheidung: Es ordnet die Aussetzung des Verfahrens zur Mietanpassung an, bis über die Gültigkeit der Klausel entschieden ist. Zur Begründung führt es an, dass die letzte Mietfestsetzung vertraglich vereinbart worden sei – das heißt, sie resultiere aus einer Vereinbarung zwischen den Parteien und nicht aus der Indexierung. Eine Behauptung, die jedoch keine der Parteien vorgebracht hatte.

Die Argumentation des Gerichts – analysiert

Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf. Er stellt einen offensichtlichen Widerspruch fest. Die Vorinstanzen hatten anerkannt, dass das Recht auf Anpassung, das den Parteien durch Artikel 28 des Dekrets vom 30. September 1953 (über Gewerbemietverträge) eingeräumt wird, auch dann bestehen bleibt, wenn die Gleitklausel später für nichtig erklärt wird. Mit anderen Worten: Die Nichtigerklärung dieser Klausel nimmt dem Vermieter nicht das Recht, eine Anpassung der Miete an den angemessenen Mietwert zu verlangen. Warum also warten?

Der zentrale Fehler liegt im Grund für die Aussetzung. Das Berufungsgericht stützte sich auf die rein hypothetische Existenz einer neuen Vereinbarung – einer gütlichen Einigung zwischen Vermieter und Mieter, die die Miete unabhängig von der Klausel festgelegt hätte. Diese Hypothese wurde jedoch von keiner der Parteien im Verfahren vorgebracht. Es ist ein Argument, das aus dem Nichts auftaucht, ohne dass irgendein Element der Akte es stützt. Das oberste Gericht qualifiziert diese Begründung als rechtswidrig: Der Richter darf nicht auf der Grundlage eines Szenarios entscheiden, das er sich selbst ausdenkt.

Das Urteil erinnert damit an einen grundlegenden Grundsatz des Zivilprozesses: Der Richter darf den Streitgegenstand nicht verändern. Er entscheidet über die Anträge, wie sie gestellt wurden. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter zwei getrennte, aber ergänzende Klagen; sie gegenseitig auszusetzen bedeutete, eine Bedingung hinzuzufügen, die das Gesetz nicht vorsieht. Übrigens bestimmt Artikel 28 des Dekrets vom 30. September 1953: „Der Vermieter oder der Mieter kann, mangels Einigung zwischen den Parteien, beim Mietgericht die Festsetzung der Miete auf den angemessenen Mietwert beantragen.“ Der Kassationsgerichtshof wendet diesen Text wörtlich an: Kein verfahrensrechtliches Hindernis darf die Prüfung dieses Antrags verzögern.

Eine Feinheit ist zu beachten. Die Entscheidung verneint nicht, dass die Gleitklausel gegen eine zwingende Vorschrift verstoßen könnte. Aber sie trennt die beiden Aspekte: die Gültigkeit der Klausel einerseits, das Recht auf Anpassung andererseits. Das ist eine Lektion in Methodik: Man darf nie eine Debatte eine andere blockieren lassen, wenn das Gesetz sie als eigenständig behandelt.

Was das für Sie konkret bedeutet

Für einen Gewerbevermieter ist diese Rechtsprechung ein Schutzschild. Sie haben in Ihrem Mietvertrag eine Indexierungsklausel, die angefochten werden könnte? Sie möchten dennoch die Miete erhöhen, weil der Markt gestiegen ist? Sie können beide Klagen problemlos vor dem Mietgericht kombinieren. Und vor allem: Das Gericht kann Sie nicht dazu zwingen, die Entscheidung über die Klausel abzuwarten, bevor es über die Anpassung entscheidet. Das ist ein