Entscheidungsreferenz: cc • N° 13-22.562 • 2014-07-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Lyon, Rue de la République. Ihr Mieter betreibt seit 2005 ein Bekleidungsgeschäft. Der Mietvertrag enthält eine Gleitklausel (automatische Indexierung der Miete an einen Index). Im Jahr 2010 stellen Sie fest, dass die Miete um 30 % gegenüber der ursprünglichen Miete gestiegen ist. Sie beantragen eine Mietanpassung, aber der Mieter lehnt ab mit der Begründung, die Indexierung sei rechtmäßig. Wer hat recht? Die Antwort liegt in einer genauen Berechnung: der Veränderung um ein Viertel.
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Vermietern und Mietern. Der Artikel L. 145-39 des Handelsgesetzbuchs ermöglicht die Beantragung einer Mietanpassung, wenn durch die Gleitklausel die Miete um mehr als ein Viertel gegenüber dem zuvor vertraglich festgelegten Preis steigt oder fällt. Aber wie misst man dieses „Viertel“? Ist die indexierte Miete mit der ursprünglichen Miete oder mit der zuletzt zwischen den Parteien vereinbarten Miete zu vergleichen?
Der Kassationshof gibt in einem Urteil vom 9. Juli 2014 (Nr. 13-22.562) eine klare Antwort: Um die Veränderung um ein Viertel zu bestimmen, ist die zum Zeitpunkt des Anpassungsantrags geforderte indexierte Miete mit dem zuletzt durch die Parteivereinbarung festgelegten Preis ohne Indexierung zu vergleichen. Die aus der Indexierung selbst resultierenden Erhöhungen werden nicht berücksichtigt. Eine Entscheidung, die für viele Verträge die Spielregeln ändert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Dupont, Eigentümer eines Bürogebäudes in Grenoble, vermietete im Jahr 2000 Räumlichkeiten an die Firma TechInnov. Der Mietvertrag sah eine jährliche Miete von 100.000 Euro vor, mit einer Gleitklausel auf Basis des Baukostenindex. Jedes Jahr wurde die Miete automatisch angepasst. Im Jahr 2007 einigten sich die Parteien auf eine neue Miete von 120.000 Euro, weiterhin mit Indexierung. Im Dezember 2009 berechnet Herr Dupont die indexierte Miete: Sie beträgt 150.000 Euro. Das ist eine Steigerung von 50 % gegenüber der Miete von 2007. Er stellt daraufhin einen Anpassungsantrag an seinen Mieter, gestützt auf Artikel L. 145-39.
Die Firma TechInnov lehnt ab und meint, die Veränderung sei im Verhältnis zur ursprünglichen Miete von 2000 zu berechnen, nicht zur vereinbarten Miete von 2007. Ihrer Ansicht nach enthielt die Miete von 2007 bereits Indexierungen, und die Veränderung betrage nur 20 % gegenüber der ursprünglichen Miete. Herr Dupont ruft das Tribunal de grande instance von Grenoble an, das ihm recht gibt. Der Mieter legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Grenoble bestätigt das Urteil: Die Referenzmiete ist die 2007 durch Parteivereinbarung festgelegte Miete ohne Indexierung. Die Firma TechInnov legt Kassationsbeschwerde ein.
Vor dem Kassationshof argumentiert der Mieter, die vertragliche Miete umfasse die Indexierung und die Veränderung sei ab der ursprünglichen Miete zu messen. Der Hof weist dieses Argument zurück. Er erinnert daran, dass Artikel L. 145-39 eine Anpassung ermöglichen soll, wenn die Indexierung eine Abweichung von mehr als einem Viertel gegenüber dem zuletzt zwischen den Parteien vereinbarten Preis verursacht hat. Dieser letzte Preis ist derjenige, den die Parteien frei ausgehandelt haben, ohne Indexierung. Das Urteil wird in einem anderen Punkt teilweise aufgehoben, aber der Grundsatz wird bestätigt.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 145-39 des Handelsgesetzbuchs, der bestimmt: „Die Parteien können ungeachtet der Anwendung der Artikel L. 145-37 und L. 145-38 die Anpassung der Miete verlangen, wenn durch die Gleitklausel die Miete um mehr als ein Viertel gegenüber dem zuvor vertraglich festgelegten Preis gestiegen oder gefallen ist.“ Der Wortlaut ist klar: Es ist die Rede vom „zuvor vertraglich festgelegten Preis“.
Was bedeutet das konkret? Der Hof präzisiert, dass dieser Preis die zuletzt durch Parteivereinbarung festgelegte Miete ist, also der zwischen ihnen vereinbarte Betrag ohne Indexierung. Wenn sich die Parteien 2007 auf eine Miete von 120.000 Euro geeinigt haben, dient dieser Betrag als Referenz, nicht die ursprüngliche Miete von 100.000 Euro. Die späteren Erhöhungen durch Indexierung werden zu diesem Betrag hinzugerechnet, um die Veränderung zu berechnen.
Achtung jedoch: Der Hof unterscheidet zwischen der „vertraglichen Miete“ (durch Vereinbarung festgelegt) und der „indexierten Miete“ (aus der Anwendung der Gleitklausel resultierend). Um zu prüfen, ob die 25%-Schwelle überschritten ist, wird die indexierte Miete zum Zeitpunkt des Antrags mit der vertraglichen Miete ohne Indexierung verglichen. Diese Auslegung ist seit einem Urteil vom 10. Juli 2013 (Nr. 12-19.148) ständige Rechtsprechung. Die Entscheidung von 2014 bestätigt und präzisiert diese Rechtsprechung lediglich.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Vermietern eine Anpassung mit der Begründung verweigert wurde, die Indexierung werde nicht berücksichtigt. Diese Entscheidung gibt ihnen recht: Die Indexierung ist ein automatischer Mechanismus, aber die Anpassung ist ein eigenständiges Recht, das auf der Abweichung zwischen der indexierten Miete und der zuletzt vereinbarten Miete basiert.
