Decisione di riferimento: cc • N. 11-21.340 • 2012-12-19 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un locale commerciale a Dax, nella via pedonale. Affittate questo locale da anni a un'insegna ben consolidata. Il contratto di locazione iniziale riguardava un insieme di due vani, con una clausola che diceva « questi due vani sono indivisibili ai fini della locazione ». Un giorno, vendete metà del locale a un vicino. Il contratto giunge a scadenza, il conduttore chiede il rinnovo a ciascuno dei due nuovi proprietari. Uno di loro rifiuta e vuole un canone separato per la sua sola parte. Cosa succede?
Questa questione, apparentemente banale, ha dato luogo a un'importante sentenza della Corte di Cassazione il 19 dicembre 2012 (n. 11-21.340). L'Alta Corte ha stabilito: la clausola di indivisibilità sussiste dopo la divisione, e nessun locatore può, da solo, chiedere un canone diviso. In altre parole, il contratto rimane un tutt'uno, anche se i muri sono ora frazionati.
Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario o conduttore nelle Landes o altrove? Approfondiamo i dettagli.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
A Agen, una società commerciale (la SARL Bareyre) gestiva un fondo di commercio in un locale situato al n. 5 di una via, composto da più vani concessi in locazione con un unico contratto. Il contratto di locazione conteneva una clausola di indivisibilità (clausola che vieta di affittare separatamente le diverse parti del locale). La locazione è durata diversi anni. Alla sua scadenza, il proprietario iniziale ha venduto l'immobile a due diversi acquirenti, ciascuno diventato proprietario di una parte del locale (ad esempio, il Sig. X per il negozio lato strada, la Sig.ra Y per il retrobottega).
Il conduttore, desiderando rimanere, ha inviato una richiesta di rinnovo del contratto a ciascuno dei due nuovi proprietari. Nessuno si è opposto in linea di principio. Ma uno di loro ha poi adito il tribunale per chiedere la fissazione di un canone distinto per la sua sola parte, ritenendo che la clausola di indivisibilità fosse decaduta poiché i locali erano ormai divisi in proprietà.
Il tribunale di primo grado (Tribunale di Grande Istanza di Agen) ha respinto la sua richiesta, ritenendo che il contratto rinnovato riprendesse le clausole del vecchio contratto, inclusa l'indivisibilità. Il proprietario scontento ha proposto appello (Corte d'Appello di Agen), ma la corte d'appello ha confermato: niente canone separato. Egli ha quindi proposto ricorso in Cassazione.
Il ragionamento della Corte — analizzato
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso. Il suo ragionamento si basa su due pilastri. Innanzitutto, ricorda il principio fondamentale del diritto delle locazioni commerciali: il contratto rinnovato è un nuovo contratto, e non la semplice proroga del precedente. Ciò significa che le parti sono libere di concordare nuove condizioni, ma in mancanza di accordo, il contratto rinnovato avviene « alle clausole e condizioni del contratto scaduto » (articolo L. 145-9 del Codice del commercio). La clausola di indivisibilità fa parte di queste clausole.
In secondo luogo, la Corte precisa che il fatto che i locali siano stati divisi in due proprietà distinte dopo la scadenza del contratto non mette in discussione tale clausola. Perché? Perché la richiesta di rinnovo è stata fatta dal conduttore a ciascuno dei locatori, e nessuno si è opposto. Di conseguenza, il contratto è rinnovato negli stessi termini per l'intero locale. Un solo locatore non può, unilateralmente, chiedere un canone diviso. Ciò sarebbe contrario all'economia del contratto iniziale.
Attenzione però: se il proprietario scontento avesse rifiutato il rinnovo, la situazione sarebbe stata diversa. Ma in questo caso, ha lasciato fare, poi ha tentato di tornare indietro. Troppo tardi.
Quello che pochi sanno è che la Corte di Cassazione si inserisce qui in una giurisprudenza costante: la clausola di indivisibilità è una servitù convenzionale (obbligo che segue il bene) che sopravvive alla divisione. È una protezione per il conduttore, ma anche un vincolo per i proprietari.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore a Parentis-en-Born o altrove: state progettando di dividere un locale locato? Attenzione! La clausola di indivisibilità vi seguirà. Se vendete una parte, il nuovo proprietario dovrà sopportare il contratto unico. E non potrete, da soli, esigere un canone separato. Ad esempio, se il canone globale era di 1.200 € al mese, non potrete chiedere 600 € per la vostra sola parte finché il conduttore non abbia accettato una modifica del contratto.
Se siete conduttore: questa decisione vi protegge. Conservate l'unità della vostra attività. Non dovrete negoziare con più locatori per lo stesso locale. Ma attenzione: se accettate il rinnovo con un solo proprietario, rischiate di perdere il beneficio dell'indivisibilità.
Se siete acquirente di un locale diviso: verificate l'esistenza di una clausola di indivisibilità nel contratto in corso. Potreste essere vincolati a un altro proprietario per la gestione.
