Una decisione che chiarisce i tuoi diritti in materia di canone di locazione commerciale
Sei locatore o conduttore di un locale commerciale? La determinazione del canone da parte del giudice dei canoni commerciali può sollevare questioni complesse, in particolare per quanto riguarda gli interessi applicabili in caso di supplemento di canone. Una decisione della Corte di Cassazione del 18 marzo 1992 (n. 90-14.000) fornisce un chiarimento essenziale: quando il giudice determina il canone del contratto di locazione rinnovato, il locatore non può richiedere interessi al tasso maggiorato sugli arretrati. Analisi.
Il contesto: una situazione frequente nella pratica
Immaginiamo: un contratto di locazione commerciale giunge a scadenza. Il conduttore chiede il rinnovo, ma le parti non concordano sull'importo del canone. Il locatore adisce quindi il giudice dei canoni commerciali. Dopo diversi mesi, il tribunale determina il nuovo canone, spesso superiore al precedente. Il conduttore deve quindi pagare la differenza, chiamata "supplemento di canone", per il periodo trascorso dalla data di rinnovo.
Il locatore, ritenendo che il conduttore abbia tardato a pagare, desidera applicare interessi di mora al tasso maggiorato (quello previsto dall'articolo L. 441-10 del Codice del commercio, ad esempio). Ma la Corte di Cassazione, nella sentenza del 18 marzo 1992, dice no: la determinazione giudiziale del canone è esclusiva di qualsiasi condanna al pagamento di interessi maggiorati.
L'analisi giuridica: la portata della decisione
L'articolo L. 145-57 del Codice del commercio (ex articolo 33 del decreto del 30 settembre 1953) dispone che il giudice dei canoni commerciali determina il canone del contratto di locazione rinnovato. Questa determinazione ha carattere dichiarativo: constata l'importo dovuto a partire dalla data di rinnovo, senza che vi sia luogo a una condanna distinta.
La Corte di Cassazione ne deduce che, poiché il canone è determinato da una decisione giudiziaria, il locatore non può pretendere gli interessi legali maggiorati previsti dall'articolo 1153 del Codice civile (vecchio) per i crediti contrattuali. Infatti, questi interessi maggiorati si applicano solo alle condanne pronunciate dal giudice, il che non è il caso qui. Il giudice non "condanna" il conduttore a pagare; si limita a determinare l'importo del canone.
Questa soluzione è logica: il conduttore non può essere considerato in mora per il pagamento di una somma il cui importo non era ancora determinato. Il debito è esigibile solo a partire dalla decisione di determinazione, e gli interessi al tasso legale semplice decorrono da quel momento, ma non al tasso maggiorato.
I testi e i principi applicabili
- Articolo L. 145-57 del Codice del commercio: disciplina la procedura di determinazione del canone dei contratti di locazione commerciale rinnovati.
- Vecchio articolo 1153 del Codice civile (ripreso dall'articolo 1231-6 del Codice civile): distingue gli interessi moratori semplici e gli interessi maggiorati in caso di condanna.
- Principio dell'effetto dichiarativo della sentenza: la decisione che determina un canone non crea una nuova obbligazione, ma la constata.
Portata pratica per locatori e conduttori
Per i locatori, questa decisione è un avvertimento: non contate su interessi maggiorati per compensare il ritardo nel pagamento dei supplementi di canone. Tuttavia, potete ottenere interessi al tasso legale a partire dalla messa in mora inviata al conduttore dopo la decisione di determinazione, se il conduttore non paga entro i termini.
Per i conduttori, è una protezione: non siete debitori di interessi punitivi su somme il cui importo era contestato. Dovete comunque pagare il supplemento di canone non appena la decisione è esecutiva, pena la decorrenza di interessi di diritto comune.
In pratica, è fondamentale:
- Negoziare bene il canone al momento del rinnovo per evitare una controversia lunga e costosa;
- Se una controversia è inevitabile, conservare tutte le prove delle vostre comunicazioni e dei vostri pagamenti;
- Consultare un avvocato specializzato per conoscere i vostri diritti precisi e le strategie da adottare.
Conclusione: un consiglio di prevenzione
Questa giurisprudenza ricorda che il diritto dei contratti di locazione commerciale è tecnico e che ogni dettaglio conta. Che siate locatori o conduttori, un consiglio preventivo in anticipo può evitare molte delusioni. L'avvocato Cécile Zakine, avvocato in diritto immobiliare ad Antibes, vi accompagna nella redazione dei vostri contratti di locazione, nella negoziazione dei canoni e nella gestione delle controversie. Per un'analisi personalizzata, non esitate a prendere un appuntamento.
L'avvocato Cécile Zakine, dottore in diritto, avvocato presso il foro di Grasse, opera in tutta la Francia.
