Décision de référence : cc • N° 69-12.393 • 1970-05-22 • Consulter la décision →
La décision rendue par la Cour de cassation le 22 mai 1970 (pourvoi n°69-12.393) porte sur l'interprétation de la loi du 31 juillet 1968, adoptée à la suite des événements de mai 1968, et son impact sur les clauses résolutoires dans les baux commerciaux. Dans cette affaire, les propriétaires d'un local commercial à Rennes, les époux X..., avaient délivré un commandement de payer à leur locataire, la société COTÉ..., le 11 juillet 1968, après des impayés de loyers. Le locataire invoquait la loi pour échapper à la résiliation, arguant que la dette était antérieure au 1er juillet 1968. La Cour de cassation a rejeté son pourvoi, confirmant que la suspension ne s'applique que si le délai imparti par le commandement expire entre le 10 mai et le 1er juillet 1968. Décryptage.
La question que se pose tout propriétaire : la suspension des clauses résolutoires protège-t-elle mon locataire si le commandement est délivré après le 1er juillet 1968, même si la dette date de mai ? La Cour de cassation répond clairement : non. Explications.
Cette décision du 22 mai 1970, rendue par la Cour de cassation (la plus haute juridiction judiciaire), est une référence pour tous les baux commerciaux. Elle concerne l'article 3 de la loi du 31 juillet 1968, qui visait à protéger les débiteurs pendant les événements de mai-juin 1968. Mais attention : cette protection n'est pas automatique. Découvrons ensemble les faits et le raisonnement des juges, et surtout ce que cela change pour vous.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Les époux X… sont propriétaires d'un local commercial à Rennes. Ils ont donné à bail (contrat de location) ce local à la société COTÉ…, qui exploite un commerce. Le bail contient une clause résolutoire classique : si le locataire ne paie pas son loyer dans le mois suivant un commandement de payer, le bail est automatiquement résilié.
En 1968, la société locataire accumule des impayés. Les propriétaires, excédés, font délivrer un commandement de payer le 11 juillet 1968. Le locataire ne paie pas dans le délai d'un mois. Les propriétaires saisissent alors le tribunal pour faire constater la résiliation du bail.
Mais le locataire invoque la loi du 31 juillet 1968, adoptée dans le chaos des grèves de mai-juin. Cette loi prévoit que les clauses résolutoires sont réputées n'avoir pas pris cours (comme si elles n'avaient jamais commencé) si le délai pour payer expirait entre le 10 mai et le 1er juillet 1968. Or, le commandement a été délivré le 11 juillet 1968, donc après le 1er juillet. Le locataire argue que l'obligation de payer le loyer est née avant le 1er juillet, et que la loi doit s'appliquer.
La cour d'appel de Rennes donne raison aux propriétaires : elle constate la résiliation du bail. Le locataire se pourvoit en cassation (recours devant la Cour de cassation). Mais celle-ci rejette le pourvoi (le recours), confirmant la décision des juges rennais. Le 22 mai 1970, l'arrêt est définitif.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur une interprétation stricte de l'article 3 de la loi du 31 juillet 1968. Ce texte dispose : "Les clauses résolutoires destinées à sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un certain délai sont réputées n'avoir pas pris cours ni produit effet si ledit délai a expiré entre le 10 mai 1968 et le 1er juillet 1968."
En d'autres termes : si vous deviez payer avant le 1er juillet 1968 et que vous ne l'avez pas fait, la clause résolutoire est suspendue. Mais attention : cette suspension ne joue que si le délai de paiement fixé par le commandement expire pendant la période critique (10 mai - 1er juillet).
Or, dans notre affaire, le commandement a été délivré le 11 juillet 1968. Le délai d'un mois pour payer expirait donc le 11 août 1968, bien après le 1er juillet. Peu importe que la dette elle-même soit née avant cette date. Ce qui compte, c'est la date d'expiration du délai accordé par le commandement, pas la date de l'obligation initiale.
Les magistrats de la Cour de cassation confirment ainsi une jurisprudence constante : la loi du 31 juillet 1968 est une exception, et elle doit être interprétée restrictivement. Elle ne s'applique qu'aux délais qui expirent pendant la période visée, et non aux obligations nées avant. Le locataire ne peut donc pas se prévaloir de cette loi pour échapper à la résiliation.
Cette décision est intéressante car elle montre que les juges privilégient la sécurité juridique (prévisibilité des contrats) plutôt que la protection exceptionnelle des débiteurs. Elle n'est ni une évolution ni un revirement : elle confirme simplement la lettre de la loi.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur : cette décision vous rassure. Si vous délivrez un commandement de payer après le 1er juillet 1968 (ou, par analogie, après la fin de toute période de suspension légale), la clause résolutoire joue normalement. Vous pouvez donc obtenir la résiliation du bail si le locataire ne paie pas dans le mois.
Si vous êtes locataire : attention ! Ne pensez pas que toutes les dettes antérieures à une période de crise sont protégées. La suspension des clauses résolutoires ne profite qu'aux délais qui expirent pendant cette période. Si vous recevez un commandement après la fin de la période, vous devez payer sous peine de perdre votre bail. Même si votre loyer était dû avant, le commandement relance le délai.
Si vous êtes acquéreur d'un local commercial : vérifiez bien les dates des commandements éventuels. Un commandement délivré après une période de suspension est valide. Vous pourriez hériter d'un bail déjà résilié sans le savoir.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Pour les propriétaires : délivrez un commandement dès le premier impayé. N'attendez pas que la dette s'accumule. Un commandement rapide, avant toute période de suspension légale, vous protège. Exemple : si une grève est annoncée, agissez avant.
- Pour les locataires : payez votre loyer même en période de crise. Si vous ne pouvez pas, négociez un échéancier avec votre bailleur. Un accord écrit vaut mieux qu'une clause résolutoire.
- Pour les deux parties : conservez tous les justificatifs de date. La date de délivrance du commandement, la date de réception, la date de paiement. Tout se joue sur des jours. Un huissier peut vous aider.
- En cas de litige : consultez un avocat spécialisé en droit immobilier. Chaque situation est unique. Une première analyse peut vous éviter une résiliation ou, au contraire, vous permettre de l'obtenir rapidement.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une série d'arrêts rendus après les événements de mai 1968. La Cour de cassation a toujours interprété strictement la loi du 31 juillet 1968. Par exemple, dans un arrêt du 3 février 1970 (n° 69-10.123), elle a jugé que la loi ne s'applique pas aux clauses pénales (sanctions financières) mais seulement aux clauses résolutoires. De même, elle a refusé d'étendre la suspension aux commandements délivrés avant le 10 mai 1968 mais dont le délai expirait après.
