Decisione di riferimento : cc • N° 69-12.393 • 1970-05-22 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Cournon-d'Auvergne. Il vostro conduttore, un piccolo commerciante, non paga l'affitto da diversi mesi. Gli notificate un comando di pagare (messa in mora ufficiale) il 15 giugno 1968. Ma nel frattempo, la Francia è paralizzata dagli scioperi del maggio 1968. Una legge speciale sospende le clausole risolutive (quelle clausole che permettono di risolvere automaticamente il contratto di locazione in caso di mancato pagamento) durante questo periodo. Il conduttore vi oppone questa legge. Cosa fare?
La domanda che ogni proprietario si pone: la sospensione delle clausole risolutive protegge il mio conduttore se il comando è notificato dopo il 1° luglio 1968, anche se il debito risale a maggio? La Corte di cassazione risponde chiaramente: no. Spiegazioni.
Questa decisione del 22 maggio 1970, resa dalla Corte di cassazione (la più alta giurisdizione giudiziaria), è un riferimento per tutte le locazioni commerciali. Riguarda l'articolo 3 della legge del 31 luglio 1968, che mirava a proteggere i debitori durante gli eventi di maggio-giugno 1968. Ma attenzione: questa protezione non è automatica. Scopriamo insieme i fatti e il ragionamento dei giudici, e soprattutto cosa cambia per voi.
I fatti: una storia come tante
I coniugi X… sono proprietari di un locale commerciale a Rennes. Hanno concesso in locazione (contratto di affitto) questo locale alla società COTÉ…, che gestisce un'attività commerciale. Il contratto di locazione contiene una clausola risolutiva classica: se il conduttore non paga l'affitto entro un mese dalla notifica di un comando di pagare, il contratto è automaticamente risolto.
Nel 1968, la società conduttrice accumula morosità. I proprietari, esasperati, fanno notificare un comando di pagare l'11 luglio 1968. Il conduttore non paga entro il termine di un mese. I proprietari adiscono quindi il tribunale per far constatare la risoluzione del contratto di locazione.
Ma il conduttore invoca la legge del 31 luglio 1968, adottata nel caos degli scioperi di maggio-giugno. Questa legge prevede che le clausole risolutive si considerano non aver avuto corso (come se non fossero mai iniziate) se il termine per pagare scadeva tra il 10 maggio e il 1° luglio 1968. Ora, il comando è stato notificato l'11 luglio 1968, quindi dopo il 1° luglio. Il conduttore sostiene che l'obbligazione di pagare l'affitto è sorta prima del 1° luglio, e che la legge deve applicarsi.
La corte d'appello di Rennes dà ragione ai proprietari: constata la risoluzione del contratto di locazione. Il conduttore ricorre in cassazione (ricorso davanti alla Corte di cassazione). Ma questa respinge il ricorso, confermando la decisione dei giudici rennais. Il 22 maggio 1970, la sentenza è definitiva.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su un'interpretazione restrittiva dell'articolo 3 della legge del 31 luglio 1968. Questo testo dispone: "Le clausole risolutive destinate a sanzionare l'inadempimento di un'obbligazione entro un certo termine si considerano non aver avuto corso né prodotto effetto se detto termine è scaduto tra il 10 maggio 1968 e il 1° luglio 1968."
In altre parole: se dovevate pagare prima del 1° luglio 1968 e non lo avete fatto, la clausola risolutiva è sospesa. Ma attenzione: questa sospensione opera solo se il termine di pagamento fissato dal comando scade durante il periodo critico (10 maggio - 1° luglio).
Ora, nel nostro caso, il comando è stato notificato l'11 luglio 1968. Il termine di un mese per pagare scadeva quindi l'11 agosto 1968, ben dopo il 1° luglio. Poco importa che il debito stesso sia sorto prima di tale data. Ciò che conta è la data di scadenza del termine concesso dal comando, non la data dell'obbligazione iniziale.
I magistrati della Corte di cassazione confermano così una giurisprudenza costante: la legge del 31 luglio 1968 è un'eccezione, e deve essere interpretata restrittivamente. Si applica solo ai termini che scadono durante il periodo indicato, e non alle obbligazioni sorte prima. Il conduttore non può quindi avvalersi di questa legge per sfuggire alla risoluzione.
Questa decisione è interessante perché mostra che i giudici privilegiano la certezza del diritto (prevedibilità dei contratti) piuttosto che la protezione eccezionale dei debitori. Non è né un'evoluzione né un revirement: conferma semplicemente la lettera della legge.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore: questa decisione vi rassicura. Se notificate un comando di pagare dopo il 1° luglio 1968 (o, per analogia, dopo la fine di qualsiasi periodo di sospensione legale), la clausola risolutiva opera normalmente. Potete quindi ottenere la risoluzione del contratto di locazione se il conduttore non paga entro un mese. Esempio concreto: ad Ambert, un proprietario di un locale commerciale di 80 m² affittato a 1.200 € al mese. Nel luglio 2023, notifica un comando per canoni non pagati di maggio e giugno (2.400 €). Il conduttore non paga entro un mese. Il proprietario può adire il giudice per far constatare la risoluzione, senza che il conduttore possa invocare una qualsiasi sospensione legata a uno sciopero passato.
Se siete conduttore: attenzione! Non pensate che tutti i debiti anteriori a un periodo di crisi siano protetti. La sospensione delle clausole risolutive giova solo ai termini che scadono durante tale periodo. Se ricevete un comando dopo la fine del periodo, dovete pagare pena la perdita del vostro contratto di locazione. Anche se il vostro canone era dovuto prima, il comando fa ripartire il termine.
Se siete acquirente di un
