Decisione di riferimento : cc • N° 16-10.324 • 2017-01-12 • Consulta la decisione →
Immagina: sei inquilino di un appartamento a Doullens, vivi con due amici. Uno di loro dà il preavviso e si trasferisce. Tre anni dopo, il proprietario ti chiede gli affitti non pagati del tuo ex coinquilino. Ingiusto? Eppure, è esattamente ciò che la Corte di Cassazione ha convalidato con una sentenza del 12 gennaio 2017.
La domanda che ogni proprietario si pone: come garantire il pagamento degli affitti in caso di partenza di un coinquilino? E ogni inquilino: fino a che punto sarò responsabile per gli altri?
Questa decisione risponde: una clausola che prevede che la solidarietà (obbligo di pagare la totalità degli affitti) continui per almeno tre anni dopo la partenza di un coinquilino non è abusiva. Protegge il locatore, ma può sorprendere gli inquilini. Spiegazioni.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
L'OPAC di Amiens (Ufficio Pubblico di Edilizia) ha dato in locazione un alloggio a più coinquilini. Il contratto conteneva una clausola classica: in caso di partenza di uno di loro, la solidarietà – cioè l'obbligo per ogni coinquilino di pagare la totalità degli affitti e delle spese – rimane in vigore per almeno tre anni. Quando gli affitti hanno smesso di essere pagati, l'OPAC ha citato in giudizio tutti i coinquilini per ottenere la risoluzione del contratto di locazione e la loro condanna solidale.
I coinquilini hanno contestato: secondo loro, questa clausola era abusiva, poiché creava un significativo squilibrio tra i loro diritti e quelli del locatore. Sono stati respinti in primo grado (tribunale di Amiens) e poi in appello. La causa è arrivata fino alla Corte di Cassazione, la più alta giurisdizione francese.
Il colpo di scena: i giudici di merito avevano ritenuto la clausola abusiva, ma la Corte di Cassazione ha cassato la loro decisione. Per essa, una clausola di solidarietà di tre anni dopo la partenza non è abusiva, poiché conforme alla legge e all'equilibrio del contratto di coinquilinato.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si è basata sull'articolo L. 132-1 del codice del consumo (versione precedente al 2016). Questo testo vieta le clausole abusive: quelle che creano un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti, a danno del consumatore (qui, l'inquilino non professionista).
Ma la Corte ha ritenuto che la clausola contestata non fosse abusiva. Perché? Perché la solidarietà tra coinquilini è un meccanismo legale: è prevista dalla legge del 6 luglio 1989 (articolo 8-1) che regola le locazioni vuote. Il legislatore ha voluto proteggere i locatori contro gli insoluti. Una clausola che prolunga questa solidarietà oltre la partenza non è vietata, purché rimanga limitata nel tempo – qui, tre anni.
I giudici hanno anche ricordato che questa clausola non crea uno squilibrio, poiché si applica a tutti i coinquilini in modo uguale e risponde a un interesse legittimo: evitare che il locatore si trovi da solo a fronteggiare gli insoluti dopo la partenza di un inquilino. In parole povere, la Corte ha convalidato una pratica comune dei locatori sociali.
Si tratta di una conferma giurisprudenziale: la Corte di Cassazione si era già pronunciata nello stesso senso nel 2014 (n° 13-25.476). Nessun cambiamento, quindi, ma un richiamo fermo.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: potete inserire nei vostri contratti di coinquilinato una clausola di solidarietà post-partenza di almeno tre anni. Esempio ad Amiens: se uno studente lascia il vostro appartamento a gennaio, gli altri due coinquilini restano tenuti a pagare la sua parte fino a gennaio 2028 (se il contratto è firmato nel 2025). Attenzione: questa clausola deve essere chiara e visibile. Se è nascosta in caratteri piccoli, potrebbe essere considerata abusiva per difetto di informazione.
Per gli inquilini: prima di firmare un contratto di coinquilinato, leggete attentamente la clausola di solidarietà. Potreste essere perseguiti per affitti non pagati da un ex coinquilino partito da tre anni. Se lasciate l'alloggio, esigete un atto aggiuntivo che vi liberi da ogni obbligo. Altrimenti, restate solidali – anche se avete avvisato il proprietario.
Esempio numerico: ad Amiens, un affitto di 600 € spese incluse. Se tre coinquilini condividono, ciascuno deve 200 €. Se uno parte senza pagare, gli altri due devono 300 € ciascuno fino a quando il locatore trova un sostituto – o per tre anni se non ne trova.
Se vi trovate in questa situazione, dovete agire rapidamente: mettere in mora (lettera raccomandata con ricevuta di ritorno) il coinquilino inadempiente, ed eventualmente adire il giudice per le controversie in materia di protezione (tribunale) per far constatare la risoluzione del contratto a suo carico.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Per i locatori: redigete una clausola di solidarietà chiara e limitata nel tempo. Menzionate espressamente la durata di tre anni dopo la partenza di un coinquilino. Fate firmare un atto aggiuntivo ad ogni partenza per ufficializzare la nuova ripartizione.
- Per i coinquilini uscenti: fate constatare la vostra partenza con un verbale di riconsegna e esigete una quietanza liberatoria. Senza ciò, il locatore può sempre richiedervi somme, anche se avete lasciato l'alloggio.
- Per i coinquilini rimasti: verificate che il locatore riprenda la ricerca di un nuovo coinquilino. Ha un obbligo di mezzi
