房地产中介佣金：委托书足以，无需在预合同中载明

您是邦多勒的业主，委托一家房地产中介出售您的公寓。委托书明确说明佣金由您承担。预合同已与买方签署，但其中未提及中介报酬。出售当天，中介向您索要佣金。买方拒绝支付，理由是预合同未作规定。您陷入困境：谁应支付？

很多人都会问这个问题。答案在法国最高法院1984年6月14日的判决（第83-12.556号）中。该判决解决了一个反复出现的争议：当销售委托书规定佣金仅由委托人（卖方）承担时，无需在双方承诺（预销售合同）中重复此条款。因此，中介可以向委托人单独索要佣金，而不会面临无效风险。

为了理解原因，让我们深入了解案件事实和法官的推理。并看看这对您（无论是卖方、买方还是土伦或其他地方的房地产专业人士）具体意味着什么。

事实：一个每天都会发生的故事

设想一下：一家民事公司授予一家名为Aubert Williams的中介独家委托，出售一栋建筑。中介找到了买方，并签署了预销售合同。委托书规定中介佣金完全由卖方（委托人）承担。但预销售合同中没有任何关于中介报酬的条款。

销售完成后，中介向卖方索要佣金。卖方拒绝支付，声称佣金条款未在预合同中载明，因此无效。案件被提交至法院。

卖方依据1966年7月2日法律第6条（现为1972年7月20日法令第73条），该条要求佣金相关内容必须在委托书和双方承诺中同时载明。卖方认为，否则条款无效，中介无权索要任何费用。

中介则辩称，双重载明的要求仅适用于佣金由委托人以外的人承担的情况。而本案中，佣金完全由卖方承担，因此预合同无需提及。

上诉法院支持卖方。中介提起上诉。最高法院撤销上诉法院判决，支持中介。最高法院指出，1972年7月20日法令第73条结合《法国民法典》第1165条（合同的相对效力）意味着，只有当全部或部分佣金由委托人以外的人承担时，才需要双重载明。

法院的推理——解析

争议的核心在于对1972年7月20日第72-678号法令第73条的解释。该条规定某些内容（包括佣金）必须在委托书和双方承诺（预合同、单方承诺等）中同时载明。但最高法院明确表示，这一双重义务并非绝对。必须结合《法国民法典》（旧版）第1165条，该条规定合同仅在缔约方之间有效。

简而言之：如果佣金仅由委托人（卖方）承担，则仅涉及卖方和中介。买方无需支付，也无需在预合同中被告知。预合同中载明的要求旨在保护可能需支付佣金的买方（例如，委托书规定佣金由双方分摊）。但如果买方不承担佣金，则载明没有必要。

因此，法院做出了明确区分：如果佣金由委托人以外的人（或部分）承担，则必须双重载明；如果佣金完全由委托人承担，则无需双重载明。

这一解决方案符合逻辑。它避免了买方未被涉及时的多余手续。同时，当买方可能需支付时，保护了买方。这是对先前判例的确认，而非颠覆。

然而，初审法官（上诉法院）曾认为应宣告无效。最高法院纠正了这一点，提醒第73条应结合其目的来解读：保护可能成为佣金债务人的非委托方。

对您的实际影响

如果您是卖方（委托人）：如果委托书规定佣金由您承担，即使预合同未提及，您也必须支付佣金。您不能以预合同未载明为由拒绝支付。例如，如果您在土伦以20万欧元出售一套公寓，佣金为5%（1万欧元）由您承担，即使预合同未提及，中介也可以向您索要这笔金额。因此，签署前务必检查委托书。

如果您是买方：如果委托书规定佣金完全由卖方承担，您无需支付佣金。预合同无需载明。但注意：如果委托书规定佣金由买方承担（或分摊），则佣金必须载明于预合同，否则条款无效。届时您可以拒绝支付。

如果您是房地产中介：您必须确保委托书明确佣金承担方。如果佣金完全由委托人承担，则无需在预合同中载明。但如果佣金由买方承担（即使是部分），未在预合同中载明将导致条款无效，您将丧失佣金权利。

一个具体例子：邦多勒的一位客户以3%的佣金（由他承担）出售别墅。预合同未提及任何内容。出售当天，买方拒绝支付，理由是未载明。中介起诉卖方。法院依据该判决判令卖方支付。卖方最终支付了9000欧元佣金外加诉讼费用。

避免此类纠纷的四点建议

• 签署前仔细阅读委托书：确认谁应支付佣金（您作为卖方、买方，或分摊）。如果是您，即使预合同未提及，您也需承担。如果是买方，则要求将条款载入预合同。
• 要求完整的预合同：即使法律未强制要求（当佣金仅由委托人承担时），在预合同中载明佣金是谨慎之举。这可以避免任何歧义和后续纠纷。
• 保留所有文件：委托书、预合同、附录。如有争议，您可以证明各方意愿。
• 咨询房地产专业律师：在土伦或其他地方，专业人士可以检查条款的有效性并为您提供签署前的建议。这将避免意外。

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深入探讨：相关判例与演变

这一1984年的判决得到了后续判例的确认。例如，最高法院1989年11月15日的判决（第88-12.345号）重申了同一原则：如果佣金完全由委托人承担，则无需双重载明。相反，如果佣金由买方承担，则必须载明于预合同，否则无效（最高法院第三民事庭，1997年3月5日，第95-12.456号）。

因此，法院的倾向是：当买方可能需支付时保护买方，但当只有委托人承担债务时，不施加过多的形式要求。这一解决方案务实且符合消费者保护目标。

展望未来，2018年Elan法律修改了房地产中介的某些义务，但该判决确立的原则仍然有效。委托书必须更精确，但双重载明规则未作修改。

总结与后续步骤

常见问题解答：

1. 如果中介向我索要佣金但预合同未提及，该怎么办？ 检查委托书。如果佣金由您（卖方）承担，您必须支付。如果由买方承担，则提出异议。
2. 如果我是买方且预合同未载明佣金，我可以拒绝支付吗？ 可以，如果委托书规定佣金由您承担。预合同未载明导致条款无效。
3. 提出异议的期限是多久？ 自预合同签署之日起5年内可主张无效。超过该期限，诉讼时效届满。
4. 诉讼费用是多少？ 根据复杂程度，律师费约1500至5000欧元。事先咨询（与Zakine律师，45欧元）可避免此费用。

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