参考判决： cc • N° 13-19.061 • 2014-07-09 • 查看判决 →
想象一下：您是博尔戈（Borgo）一所房子的业主，您签署了预售合同，房地产中介告诉您一切就绪。然后买家反悔，交易告吹。这时，中介根据罚金条款（合同中规定的罚款，用于补偿其损失）要求您支付18,000欧元。这不公平，对吧？
然而，许多委托书和预售合同中确实存在此类条款。但它们在交易未完成时真的能强制卖方付款吗？这对任何出售房产的业主来说都是一个关键问题。
法国最高法院在2014年7月9日的一项判决（案号13-19.061）中终结了争论。它明确指出：如果交易未实际完成，房地产中介不得要求任何款项，即使是罚金条款的形式。解读这一在巴斯蒂亚（Bastia）、富里亚尼（Furiani）乃至全法国改变格局的判决。
事实：每天都可能发生的故事
X先生，博尔戈的一位业主，委托一家房地产中介出售其房产。一位买家出现，双方签署了预售合同。该合同第9条规定了一项罚金条款：如果任何一方未通过公证契约（在公证人处）完成交易，则需向中介支付18,000欧元，即预期佣金的金额。
遗憾的是，交易未能进行。预售合同中包含一项解除条件（必须实现才能使交易最终确定的条件，如获得贷款），该条件未满足。中介随后向X先生索赔18,000欧元，依据是罚金条款。X先生拒绝，认为交易未完成，中介无权获得任何报酬。
案件被提交至法院。在一审中，法官支持中介：判决X先生支付所要求的金额。X先生上诉。上诉法院维持原判。但X先生并未止步：他向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉判决，并将案件发回另一法院重审。这场司法斗争持续了多年。
法院的推理——解析
最高法院依据1970年1月2日第70-9号法律（即《霍盖法》（loi Hoguet））第6条第I款。该条款属于公共秩序：任何合同不得违背。它规定，如果交易未实际完成，房地产中介不得要求任何佣金或任何款项。
法官明确指出，“交易完成”的概念指的是买卖本身，而非预售合同的简单签署。在本案中，交易从未通过公证契约完成。因此，中介不能主张任何报酬，即使以罚金条款（旨在补偿损害的合同罚款）的形式也不行。罚金条款不能规避《霍盖法》。
法院还驳回了中介援引《法国民法典》第1134条（现第1103条）关于合同强制力的论点。它重申，特别法（《霍盖法》）优先于合同普通法。换句话说，即使合同规定了条款，如果该条款与公共秩序法律相悖，则该条款无效。
这一判决既非转折也非演变：它确认了既定的判例。早在1994年，最高法院就判定，罚金条款不能用于在交易失败时向中介支付报酬（第一民事庭，1994年12月20日，案号92-21.695）。2014年的判决只是有力地重申了这一原则。
这对您具体意味着什么
如果您是富里亚尼的卖方业主，这一判决保护了您。即使预售合同中有有利于中介的罚金条款，如果交易失败，您也不被迫支付赔偿。此类条款一律无效。
对于买家，原则是对称的：如果您签署了预售合同并反悔（在10天法定反悔期内），中介不能向您索要任何费用。相反，如果交易因其他原因失败（例如，未经证明的融资不足），中介仍然不能要求佣金，但如果您有过错，卖方可能向您索赔损害。
一个数字示例：预售合同规定中介佣金为20,000欧元，以及一项20,000欧元的罚金条款用于交易未完成的情况。交易失败。中介什么也得不到。您节省了20,000欧元。如果中介起诉您，您有坚实的辩护依据：2014年的判决。
如果您处于这种情况，您应该：1）拒绝付款，2）保留所有文件（预售合同、通信记录），3）在收到第一封催告函时立即咨询律师。诉讼时效（提起诉讼的期限）为5年，从中介要求付款之日起计算（《法国民法典》第2224条）。
避免此类纠纷的四个建议
- 签署前仔细阅读委托书和预售合同。 检查是否有条款规定交易失败时的佣金。如有，要求删除或拒绝签署。
- 要求符合《霍盖法》的委托书。 委托书必须明确说明报酬条件：仅在交易完成时支付。任何模糊的委托书都应被质疑。
- 发生纠纷时，不要迫于压力付款。 中介可能威胁起诉，但法律站在您这边。以书面形式回复，引用最高法院的判决。
- 咨询专门从事房地产法的律师。 专业人士可以分析您的合同并在诉讼中协助您。在巴斯蒂亚或其他地方，及时咨询可以避免不必要的费用。
深入：相关判例与演变
最高法院的立场是稳定的。除了上述1994年的判决，还可以引用2012年7月12日的判决（案号11-20.989），该判决认为罚金条款不能用于规避交易失败时禁止支付报酬的规定。最近，最高法院将此原则扩展到寻购委托书（第一民事庭，2021年3月10日，案号19-24.765）。
因此，法院对消费者非常保护。趋势是取消任何试图在没有实际交易的情况下向中介支付报酬的条款。这意味着中介机构现在必须起草更平衡的合同，否则将面临无效。
未来，这一判例可能适用于其他房地产中介，如房地产经销商或业务介绍人。《霍盖法》属于公共秩序：任何要求无交易即付佣金的企图都将失败。
常见问题
如果交易失败，房地产中介能向我收取文件费吗？ 不能，因为《霍盖法》禁止在交易未完成时收取任何形式的款项（文件费、赔偿金、罚金条款）。
如果中介已经让我支付了罚金条款的款项，我该怎么办？ 您可以通过诉讼要求退款。诉讼时效为5年，自付款之日起计算。请咨询律师。
罚金条款总是无效吗？ 是的，如果其目的是在交易失败时向中介支付报酬。然而，买卖双方之间的罚金条款（例如，如果买方无理反悔）仍然有效，但中介不是受益人。
我可以不通过中介出售以避免风险吗？ 可以，这是您的权利。如果您通过中介，请确保委托书清晰，不包含交易失败时的任何条款。
有例外情况吗？ 有，如果交易失败是由于卖方的过错（例如，无理拒绝签署公证契约）。在这种情况下，中介可以根据《法国民法典》第1240条（民事责任）要求损害赔偿。但单纯的罚金条款是不够的。
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