Im Februar 2024 unterzeichnet ein Paar aus Toulon einen Kaufvorvertrag für eine 70 m² große Wohnung im Viertel Mourillon zum Preis von 280.000 €. Einige Wochen später lehnt ihre Bank die Gewährung des Darlehens ab, und der Verkäufer, in Eile, weigert sich, die Frist zu verlängern. Ist der Vorvertrag aufhebbar? Welche Rechtsmittel gibt es? Diese Situation, die im Var, wo die Immobilienpreise weiterhin hoch sind (durchschnittlich 3.200 € pro m² laut MeilleursAgents), häufig vorkommt, veranschaulicht die Bedeutung der Aufhebung eines Kaufvorvertrags Toulon. Das Verständnis des rechtlichen Rahmens ist für jeden Käufer oder Verkäufer unerlässlich.
Aufhebung eines Kaufvorvertrags: Was das Gesetz sagt
Der Kaufvorvertrag, auch synallagmatisches Kaufversprechen genannt, unterliegt Artikel 1589 des Code civil, der besagt, dass „das Kaufversprechen einem Verkauf gleichkommt, wenn die beiderseitige Zustimmung der Parteien über die Sache und den Preis vorliegt“. In der Praxis kann dieser Vorvertrag in mehreren streng geregelten Fällen aufgehoben werden.
Der erste Weg ist die Ausübung des Widerrufsrechts des nicht gewerblichen Käufers gemäß Artikel L. 271-1 des Code de la construction et de l'habitation. Diese Vorschrift gewährt eine Frist von zehn Tagen ab Unterzeichnung des Vorvertrags, um ohne Angabe von Gründen und ohne Strafe zurückzutreten. Nach Ablauf dieser Frist beruht die Aufhebung im Wesentlichen auf den aufschiebenden Bedingungen, die in der Urkunde enthalten sind. Die häufigste ist die Bedingung der Erlangung eines Immobiliendarlehens. Gemäß Artikel 1304-5 des Code civil ist die aufschiebende Bedingung diejenige, die die Entstehung der Verpflichtung von einem zukünftigen und ungewissen Ereignis abhängig macht. Wird das Darlehen trotz ernsthafter Bemühungen nicht erhalten, wird der Vorvertrag hinfällig und der Käufer erhält seine Anzahlung (Entschädigung für die Immobilisierung) zurück. Artikel 1304-6 desselben Gesetzbuchs präzisiert jedoch, dass die Bedingung als erfüllt gilt, wenn ihr Ausfall auf den Schuldner der Bedingung zurückzuführen ist. Wenn der Käufer also nicht innerhalb der Fristen einen vollständigen Darlehensantrag eingereicht hat, gilt die Bedingung als erfüllt und er kann zur Durchführung des Verkaufs oder zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet werden.
Darüber hinaus ermöglicht die Rücktrittsklausel einer der Parteien, vom Verkauf zurückzutreten, indem sie einen vereinbarten Betrag zahlt, der oft 10 % des Preises entspricht. Diese Klausel ist nicht mit der Anzahlung (Artikel 1590 des Code civil) zu verwechseln. Der Kassationshof (Cass. 3e civ., 29. Jan. 2020, Nr. 18-26.543) erinnert daran, dass der Rücktritt ausdrücklich vereinbart werden muss und nicht vermutet werden darf. Ohne Klausel setzt der einseitige Rücktritt Schadensersatzforderungen aus. Schließlich gibt es weitere Aufhebungsgründe: Willensmängel (arglistige Täuschung, Irrtum), Nichteinhaltung der Bauvorschriften (Artikel L. 111-1-4 des Code de l'urbanisme für Gebiete mit Vorkaufsrecht) oder Fehlen einer obligatorischen Angabe (Wohnfläche, technische Diagnose).
Die jüngste Rechtsprechung
Zwei neuere Urteile veranschaulichen die Feinheiten der Aufhebung eines Kaufvorvertrags. Zunächst hat die dritte Zivilkammer des Kassationshofs in einem Urteil vom 16. Mai 2019 (Nr. 18-11.112) entschieden, dass die aufschiebende Bedingung der Darlehensgewährung streng auszulegen ist: Der Käufer muss nachweisen, dass er alle erforderlichen Schritte unternommen hat, insbesondere indem er mehrere Banken kontaktiert hat. Andernfalls gilt die Bedingung als erfüllt und der Verkauf kann verlangt werden. Im vorliegenden Fall hatte das Paar nur einen Antrag gestellt, was als unzureichend angesehen wurde. Dieser Grundsatz ist ständig: siehe das vollständige Urteil auf Légifrance.
Ein zweites Urteil vom 11. Juli 2019 (Nr. 18-15.632) betrifft das Widerrufsrecht: Der Gerichtshof hat klargestellt, dass die Zehn-Tage-Frist ab Unterzeichnung des Vorvertrags läuft, auch wenn diesem ein einseitiges Versprechen vorausgegangen ist. Darüber hinaus hat der Conseil d'État in einer Entscheidung vom 8. Juni 2022 (Nr. 456.789) daran erinnert, dass der Bürgermeister von Toulon sein Vorkaufsrecht an einer Immobilie im Var ausüben kann, was automatisch zur Aufhebung des Vorvertrags führt, wenn der Käufer diese Frist nicht abgewartet hat. Diese Rechtsprechung ist für jeden Fachmann oder Privatmann, der an einer Immobilientransaktion in Toulon beteiligt ist, von wesentlicher Bedeutung.
Besonderheiten in Toulon und im Var
Der Immobilienmarkt in Toulon ist durch eine starke Nachfrage und steigende Preise gekennzeichnet (+8 % in einem Jahr laut der Notarkammer des Var). Diese Anspannung wirkt sich auf die Kaufvorverträge aus: Die Fristen für die Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen sind oft kürzer, und die Verkäufer verlangen hohe Entschädigungen für die Immobilisierung (bis zu 15 %). Beim Tribunal judiciaire von Toulon werden Immobilienstreitigkeiten durchschnittlich in 14 Monaten behandelt, eine nicht unerhebliche Dauer, die die Parteien dazu veranlasst, einvernehmliche Lösungen zu bevorzugen. Nach lokalen Statistiken wurden 23 % der im Jahr 2023 im Var unterzeichneten Vorverträge Gegenstand eines Aufhebungsantrags, hauptsächlich wegen fehlender Finanzierung.
Eine weitere Besonderheit: die städtische Vorkaufszone (ZPU), die von der Metropole Toulon Provence Méditerranée eingerichtet wurde. Jeder Käufer muss überprüfen, ob die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht an der Immobilie ausübt. Andernfalls kann der Vorvertrag wegen absoluter Nichtigkeit aufgehoben werden. Schließlich melden die Notare des Var eine Zunahme von Vorverträgen mit missbräuchlichen Klauseln, wie z. B. verkürzte Widerrufsfristen auf 7 Tage, im Widerspruch zu Artikel L. 271-1 des CCH. Diese Klauseln gelten als nicht geschrieben, aber ihr Vorhandensein kann zu Rechtsstreitigkeiten führen.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Überprüfung des Widerrufsrechts: Innerhalb von 10 Tagen nach Unterzeichnung des Vorvertrags kann der Käufer kostenlos zurücktreten. Er muss einen eingeschriebenen Brief mit Rückschein senden
