In Toulon, auf den Höhen des Cap Brun, wurde 2022 eine Villa von 120 m² ohne Baugenehmigung errichtet. Der Eigentümer, der glaubte, nachträglich legalisieren zu können, erhielt eine Aufforderung der Stadtverwaltung, gefolgt von einer Anrufung des Tribunal Judiciaire. Dieser Fall ist kein Einzelfall: Im Var betreffen fast 15 % der baurechtlichen Streitigkeiten Bauten ohne Genehmigung, so die Zahlen der DDTM 83. Dabei setzt der Bau ohne Genehmigung in Toulon strengen Sanktionen aus, aber es gibt Wege der Legalisierung, sofern man den rechtlichen Rahmen und die Verjährungsfristen genau kennt.
Bau ohne Genehmigung: Was das Gesetz sagt
Das Baurecht ist zwingend. Artikel L421-1 des Code de l'urbanisme unterwirft jede neue Baumaßnahme der vorherigen Erteilung einer Baugenehmigung, bei Androhung der Nichtigkeit. Artikel L480-1 ahndet das Fehlen einer Genehmigung mit einer Geldstrafe von maximal 120.000 € (je nach Schwere) und vor allem mit einer vom Richter angeordneten Abrisspflicht. Das Gesetz ALUR vom 24. März 2014 hat die Befugnisse des Bürgermeisters gestärkt: Er kann eine Aufforderung zur Einreichung eines Legalisierungsantrags aussprechen, sogar ein Zwangsgeld pro Tag, wenn der Zustand andauert.
Doch der Eigentümer ist nicht ohne Rechtsmittel. Artikel L480-2 des Code de l'urbanisme sieht vor, dass der Abriss vermieden werden kann, wenn die Konstruktion den zum Zeitpunkt des Urteils geltenden baurechtlichen Vorschriften entspricht (laufende Legalisierung). Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 15. März 2023 (Cass. 3e civ., Nr. 21-25.378) präzisiert, dass der Richter die tatsächliche Durchführbarkeit der Legalisierung prüfen muss, insbesondere im Hinblick auf den örtlichen Bebauungsplan (PLU) der Gemeinde. In Toulon verbietet der PLU jede Erweiterung in der blauen Zone (hohes Waldbrandrisiko), was die Legalisierung oft unmöglich macht.
Ein weiterer wichtiger Hebel ist die dreißigjährige Verjährung. Entgegen einer verbreiteten Annahme verjährt die baurechtliche Straftat nach drei Jahren (Artikel L480-3 des Code de l'urbanisme), aber der zivilrechtliche Abrissanspruch, gestützt auf die Verletzung des Eigentumsrechts, kann innerhalb von dreißig Jahren ab Fertigstellung der Arbeiten geltend gemacht werden, gemäß Artikel 2227 des Code civil. Diese Frist beginnt mit dem Datum des illegalen Baus. Achtung: Eine bloße zivilrechtliche Haftungsklage genügt nicht, um die Verjährung zu stoppen; es bedarf einer vollstreckbaren Gerichtsentscheidung.
Die jüngste Rechtsprechung
Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 11. Januar 2024 (Cass. 3e civ., Nr. 22-18.742) entschieden, dass die dreißigjährige Verjährung auch dann gilt, wenn der Bau auf öffentlichem Grund errichtet wurde, sofern der Nutzer einen kontinuierlichen und ungestörten Besitz nachweisen kann. Der Conseil d'État hingegen hat mit einer Entscheidung vom 8. Februar 2023 (CE, Nr. 458542) daran erinnert, dass die Verwaltung nach Ablauf der Dreijahresfrist keinen Abriss mehr anordnen kann, es sei denn, die Konstruktion stellt eine ernste Gefahr dar. Diese Dualität zwischen Straf- und Zivilrecht ist für Eigentümer in Toulon entscheidend: Eine Straftat kann strafrechtlich verjährt sein, aber die Gefahr einer Zivilklage besteht dreißig Jahre fort.
Lokal hat das Tribunal Judiciaire de Toulon in einem Urteil vom 14. September 2023 (RG Nr. 22/00812) einen Privatmann verurteilt, eine ohne Genehmigung errichtete Terrasse von 40 m² in der Gemeinde Ollioules (Var) abzureißen. Das Gericht stellte fest, dass eine Legalisierung wegen der Einstufung des Grundstücks als landwirtschaftliche Zone (PLU verbietet jede Bebauung) unmöglich war. Dieses Beispiel verdeutlicht die Strenge der Richter im Var, die auch bei kleineren Anlagen nicht zögern, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands anzuordnen.
Besonderheiten in Toulon und im Var
Der Immobilienmarkt in Toulon ist durch einen starken Bodenpreisdruck gekennzeichnet, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.500 € im Stadtzentrum und einer anhaltenden Mietnachfrage. Diese Spannung veranlasst Eigentümer oft dazu, ohne Genehmigung zu bauen, um Wohnfläche zu gewinnen, insbesondere in den Vierteln La Rode oder Le Mourillon. Der 2021 überarbeitete PLU von Toulon legt jedoch strenge Regeln fest: maximal 30 % Grundflächenzahl, maximale Höhe von 7 Metern in Einfamilienhausgebieten. Die Nichteinhaltung dieser Regeln führt fast systematisch zu einer Abrissklage, da die Bauaufsichtsbehörden der Stadt sehr reaktionsschnell sind – etwa 80 % der Meldungen führen innerhalb von sechs Monaten zu einer Aufforderung.
Die Bearbeitungsdauer für solche Streitigkeiten beim Tribunal Judiciaire de Toulon beträgt etwa 18 Monate, also etwas schneller als der nationale Durchschnitt (24 Monate). Eine Klage kann jedoch bis zu 3 Jahre dauern, wenn Berufung beim Gerichtshof von Aix-en-Provence eingelegt wird. Im Var sind die Bürgermeister von Vorortgemeinden wie La Valette-du-Var oder La Seyne-sur-Mer besonders wachsam, da das Waldbrandrisiko eine verstärkte Kontrolle von Bauten in Waldgebieten erfordert – 65 % der Abrissfälle betreffen Gebäude, die weniger als 200 Meter von einem Waldgebiet entfernt liegen.
Schließlich wird die dreißigjährige Verjährung oft von Verkäufern von Immobilien aus den 1970er-80er Jahren angeführt, die vor Inkrafttreten des modernen PLU errichtet wurden. Das Tribunal Judiciaire de Toulon hat in einem Urteil vom 5. Februar 2024 (RG Nr. 23/00154) entschieden,
