Entscheidungsreferenz: cc • N° 98-14.508 • 2001-11-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie unterschreiben einen Kaufvorvertrag für ein hübsches Haus in Dax, mit einem Weg, der zur Garage führt. Der Verkäufer versichert Ihnen, dass er privat ist. Sie zahlen eine Anzahlung von 10.000 €. Und dann, einige Wochen später, erfahren Sie, dass dieser Weg tatsächlich ein Feldweg ist, der der Gemeinde gehört. Ihr Traum zerplatzt: Wer wird Ihnen das Geld zurückerstatten? Der Verkäufer? Der Notar? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Käufern. Der Kassationsgerichtshof hat sie am 6. November 2001 in einer Entscheidung beantwortet, die die Grenzen der Haftung des Notars aufzeigt. Und die Antwort könnte Sie überraschen.
In diesem Fall hatten Käufer einen Kaufvorvertrag (eine synallagmatische Kaufversprechen, also einen Vorvertrag, der beide Parteien bindet) für ein Haus in Mimizan, in den Landes, unterschrieben. Der Zufahrtsweg, der privat zu sein schien, entpuppte sich als ein für alle offener Feldweg. Die Käufer verlangten daraufhin die Annullierung des Verkaufs und die Rückzahlung ihrer Anzahlung, wobei sie dem Notar vorwarfen, sie nicht informiert zu haben. Aber der Kassationsgerichtshof gab dem Notar recht: Bei der Abfassung des Vorvertrags muss er die rechtliche Natur des Weges nicht überprüfen, da der Vorvertrag nur ein vorbereitender Akt ist. Erklärung.
Diese Entscheidung ist wesentlich für alle, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen, insbesondere in ländlichen Gebieten wie den Landes oder den Pyrénées-Atlantiques, wo Zufahrtswege oft Quelle von Streitigkeiten sind. Sie setzt eine klare Grenze: Der Notar muss beraten und informieren, aber nicht alles vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags überprüfen. Was müssen Sie also konkret tun, um zu vermeiden, in eine solche Situation zu geraten? Das werden wir sehen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr und Frau Y. hatten ihr Augenmerk auf ein Wohnhaus in Mimizan, Flurstück ZH 54, geworfen. Das Objekt wurde von den Miteigentümern D., E., F. (d.h. mehrere Personen, die das Objekt gemeinsam besitzen) verkauft. Ein Kaufvorvertrag (auch synallagmatisches Kaufversprechen genannt) wird in der Kanzlei eines Notars in Dax unterzeichnet. Dieser Vorvertrag sieht die Zahlung einer Anzahlung vor, in der Regel 10 % des Preises, hier 10.000 €. Alles scheint normal.
Nur dass die Käufer einige Tage später entdecken, dass der Weg, der zum Haus führt, nicht privat ist, wie sie glaubten. Es handelt sich um einen Feldweg, dessen Eigentum der Gemeinde gehört. Für sie ist das eine kalte Dusche: Dieser Weg kann von jedermann genutzt werden, was den Wert des Hauses und ihre Ruhe mindert. Sie beschließen daher, den Verkauf nicht durch notarielle Urkunde (den endgültigen Vertrag beim Notar) zu wiederholen und verlangen die Rückzahlung der Anzahlung. Aber der Verkäufer weigert sich, und der Notar auch. Die Käufer verklagen daraufhin den Verkäufer und den Notar.
Das Berufungsgericht von Pau, das mit dem Rechtsstreit befasst war, prüfte die Argumente. Die Käufer warfen dem Notar eine Verletzung seiner Informations- und Beratungspflicht (gesetzliche Pflicht des Notars, die Parteien über die Tragweite des Vertrags aufzuklären) und seiner Überprüfungspflicht (Pflicht, die Richtigkeit der bereitgestellten Informationen sicherzustellen) vor. Der Notar und der Verkäufer hingegen argumentierten, dass der Vorvertrag nur ein vorbereitender Akt sei und der Notar die Natur des Weges zu diesem Zeitpunkt nicht überprüfen müsse. Das Berufungsgericht gab dem Notar recht, und die Käufer legten Kassationsbeschwerde ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigte in seinem Urteil vom 6. November 2001 (Kassationsbeschwerde Nr. 98-14.508) das Urteil des Berufungsgerichts. Seine Begründung ist klar: „Zu Recht hat ein Berufungsgericht, das souverän festgestellt hat, dass nicht nachgewiesen sei, dass der Notar bei der Erstellung des Vorvertrags die rechtliche Situation des den Zugang zum verkauften Objekt sichernden Weges hätte kennen können, entschieden, dass dieser Amtsträger weder seine Informations- und Beratungspflichten noch seine Überprüfungspflicht verletzt hat, da der Vorvertrag lediglich einen vorbereitenden Akt zum Verkauf darstellte.“
Das oberste Gericht unterscheidet zwei Phasen: den Vorvertrag und die notarielle Urkunde (endgültiger Verkauf). Der Notar muss die Parteien zwar informieren und beraten, aber seine Überprüfungspflicht wird erst bei der Abfassung des endgültigen Vertrags vollständig ausgeübt. Für den Vorvertrag kann er sich auf die Erklärungen der Parteien verlassen, es sei denn, er hat Gründe, an deren Richtigkeit zu zweifeln. Im vorliegenden Fall gab es nichts, was darauf hindeutete, dass der Notar wusste oder hätte wissen müssen, dass der Weg ein Feldweg war. Er hat daher kein Verschulden begangen.
Diese Entscheidung stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der besagt, dass „jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zur Wiedergutmachung verpflichtet“. Um die Haftung des Notars zu begründen, müsste ein Verschulden nachgewiesen werden. Da der Notar im Rahmen des Vorvertrags keine Pflicht zur Überprüfung des Weges hatte, liegt kein Verschulden vor.
