参考判决： cc • 编号 72-91.599 • 1973-03-21 • 查看判决 →
想象一下：您是吉帕瓦（Guipavas，靠近布雷斯特）一套公寓的业主。一名房地产经纪人向您提出独家谈判委托，向您支付定金（保证承诺的款项），您签署了购房承诺。然后他带来一位买家，双方签署了初步买卖合同（compromis de vente）。但交易未能完成。经纪人声称交易已达成，因此有权获得佣金，要求您退还定金。您退还了。但这一切都是骗局：买家是同伙，交易从未真实进行。您能做什么？
每个被经纪人找上门的业主都会问：如何确保来人是善意的？1973年最高法院的这一判决是对这一问题的经典回答。它将经纪人模拟购房以收回定金（本应在交易未完成时归卖方所有）的行为定性为诈骗。
但请注意：尽管年代久远，此案仍是房地产专业人士和业主的参考案例。它说明了一个简单原则：通过模拟交易进行欺骗构成刑事犯罪。让我们看看具体情况以及这对您意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
1971年，布雷斯特公寓业主Z先生委托一名房地产经纪人在指定期限内独家谈判。经纪人按照购房承诺向Z先生支付了定金。定金条款规定，如果在规定期限内交易未完成，定金将最终归卖方所有。
几天后，经纪人带着一位所谓的买家Y先生回来，双方签署了初步买卖合同（promesse synallagmatique de vendre et d'acheter）。Z先生确信交易已达成。但期限过后，交易未能完成。经纪人声称交易已达成（因为初步合同已签署），并且由于交易未完成，他有权要求退还定金。Z先生善意地相信交易已生效，退还了定金。
然而，调查显示Y先生只是经纪人的同伙，一个傀儡。初步买卖合同是骗局：Y先生从未打算购买。经纪人通过诡计收回了本应归Z先生所有的定金。
经纪人被以诈骗罪（旧刑法典第405条，现刑法典第313-1条）起诉，布雷斯特轻罪法院（tribunal correctionnel de Brest）判处其有罪。他上诉，但雷恩上诉法院（cour d'appel de Rennes）维持原判。他向最高法院上诉，辩称不存在诈骗，因为业主并未对交易的真实性产生误解。最高法院驳回上诉，维持原判。
法院推理——详细解读
要理解判决，首先需明确诈骗的定义。诈骗（刑法典第313-1条）是指通过欺诈手段（谎言、伪装、使用假名或虚假身份）诱使他人交付资金或财产。本案中，欺诈手段是通过同伙模拟购房。
房地产经纪人辩称，Z先生并未受骗，因为交易是真实的：初步合同已签署，确实存在一份文件。但最高法院驳回了这一论点：关键不在于初步合同的形式存在，而在于各方的真实意图。初步合同只是诱饵，判决中称之为“虚假购买模拟”（simulacre d'achat）。经纪人有意策划了这一伪装，使Z先生相信交易已达成，从而获得定金退款。
法院指出，诈骗的主观要件（欺诈意图）已成立：经纪人有意欺骗。他利用第三方模拟购买，构成典型的欺诈手段。无论Z先生是否天真或签署了文件，欺骗已经完成。
该判决是对先前关于模拟诈骗判例的确认。它并非转向，但牢固确立了模拟法律行为（此处为买卖）可构成欺诈手段的原则。
对您的实际影响
该判决对所有房地产参与者，尤其是布雷斯特和菲尼斯泰尔省（Finistère）的参与者具有重大实践意义。
对业主（出租人）：如果经纪人向您介绍买家，不要仅凭签署初步合同就轻信。核查买家的偿付能力和诚意。要求初步合同在公证人处签署。尤其要警惕那些先付定金后又迅速要求退还的经纪人。如有疑问，拒绝退款并要求宽限期。例如，在布雷斯特，如果业主向不诚实的经纪人退还了10,000欧元定金，就会损失这笔钱。根据此判例，他可以对诈骗提起刑事诉讼并获得赔偿。
对买家：如果您被经纪人邀请扮演虚假买家，请注意您将构成诈骗共犯。您可能面临刑事追诉。
对房地产经纪人：该判决是一个警告。任何通过模拟获取利益（佣金、定金）的企图都将受到严厉制裁。诈骗罪的刑罚最高可达5年监禁和375,000欧元罚款，外加损害赔偿。
如果您处于类似情况，必须迅速行动。诈骗的诉讼时效为自发现事实之日起6年（刑事诉讼法典第8条）。不要等待。
避免此类纠纷的四点建议
- 核实经纪人的身份和背景：查阅代理人登记册（布雷斯特工商会网站可核查注册信息）。警惕那些不明确解释就支付定金的经纪人。
- 要求正式初步买卖合同：切勿在没有公证人的情况下签署初步合同。公证人会核查双方能力和是否存在模拟。如果经纪人坚持签署私下协议（sous seing privé，即在无公证人情况下由双方签署），请保持警惕。
- 切勿无书面证据退还定金：原则上，如果交易未完成，定金归卖方所有，买方丧失定金，除非合同另有约定。如果经纪人要求退款，要求其出具详细理由的书面说明，并在付款前咨询律师。
- 如有疑问，利用贷款条件条款：在任何初步合同中，加入贷款获得条件条款（condition suspensive d'obtention de prêt，即交易以买方获得贷款为条件）。如果买方无法获得贷款，交易取消且不罚金。这有助于防止模拟。
深入探讨：相关判例与演变
1973年的判决与最高法院刑事庭的一贯立场一致。可引用1966年1月12日的判决（Bull. crim. n° 16），其中一名经纪人利用虚假买家抬高物业竞价，被判诈骗罪。最近，2018年10月10日的判决（编号 17-84.656）对一名通过虚假出租人收取佣金的经纪人定罪。
因此，法院的趋势明确：任何为获取经济利益而模拟房地产交易的行为均构成诈骗。法官越来越关注欺诈性安排，尤其是在线销售和独家委托兴起之后。
未来，法院可能将这一逻辑扩展到新的实践，如视频会议销售或电子签名。原则不变：交易的真实性至关重要。
实践指南：应采取的步骤
关于模拟购房房地产诈骗的常见问题
- 如果交易失败，经纪人能否要求退还定金？ 不能，除非初步合同明确规定定金可退还。原则上，如果交易未完成，定金归卖方所有（民法典第1590条）。如果经纪人以自己名义支付了定金，除非您有恶意，否则他不能收回。
- 如果怀疑是模拟购房，该怎么办？ 拒绝退还定金，收集证据（初步合同、电子邮件、证词），向布雷斯特司法法院（tribunal judiciaire de Brest）的共和国检察官（procureur de la République）提起刑事控告。咨询专业房地产律师。
- 诉讼时效是多久？ 诈骗的刑事公诉时效为自发现事实之日起6年（刑事诉讼法典第8条）。民事索赔（要求损害赔偿）的时效为自权利人知道或应当知道事实之日起5年（民法典第2224条）。
- 能否获得损害赔偿？ 可以，如果您能证明直接损害（定金损失、诉讼费用、精神损害）。赔偿金额可覆盖全部已付金额及利息。
- 经纪人会被吊销执照吗？ 会，诈骗罪刑事定罪通常导致禁止从事房地产经纪人职业（商法典第L. 131-2条）。
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