Referenzentscheidung: cc • Nr. 20-14.106 • 2021-04-15 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer in Parentis-en-Born und Ihr Mieter zahlt seit drei Monaten keine Miete mehr. Sie haben ihm ein Mahnschreiben geschickt, dann einen Einschreibebrief mit einem Zahlungsplan. Keine Reaktion. Sie möchten das Gericht anrufen, um die Kündigung des Mietvertrags und die Zahlung der Rückstände zu erwirken. Aber eine Frage quält Sie: Müssen Sie zuerst einen Schlichtungsversuch bei einem Schlichter unternehmen?
Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einer Entscheidung vom 15. April 2021 (Nr. 20-14.106) geklärt. Und die Antwort ist differenzierter als ein einfaches „Ja“ oder „Nein“. Kurz gesagt: Das Gesetz schreibt vor, dass vor der Anrufung des Amtsgerichts (heute Tribunal judiciaire für Streitigkeiten unter 10.000 €) ein Schlichtungsversuch unternommen werden muss, bei Strafe der Unzulässigkeit. Aber Achtung: Diese Pflicht ist nicht absolut. Der Richter muss prüfen, ob der Kläger andere Schritte zur gütlichen Einigung unternommen hat.
Was bedeutet diese Entscheidung konkret für Sie? Müssen Sie unbedingt einen Schlichter aufsuchen? Kann Ihr einfacher Brief ausreichen? Lassen Sie uns gemeinsam durch dieses juristische Labyrinth navigieren, mit konkreten Beispielen aus der Praxis in den Landes.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer einer Wohnung in Saint-Paul-lès-Dax, liegt im Streit mit seinem Mieter, Herrn Y. Dieser schuldet mehrere Monatsmieten. Herr X schickt ihm einen einfachen Brief, dann einen Einschreibebrief mit einem Rückzahlungsplan. Der Mieter reagiert nicht. Herr X beschließt, das Amtsgericht durch eine Erklärung bei der Geschäftsstelle anzurufen, also ohne Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher. Er fügt seiner Erklärung Kopien seiner Briefe bei.
Das Gericht erklärt seine Klage, ohne diese Unterlagen zu prüfen, für unzulässig, mit der Begründung, er habe keinen vorherigen Schlichtungsversuch bei einem Schlichter nachgewiesen. Herr X legt Kassation ein. Er argumentiert, dass seine Briefe „Bemühungen zur gütlichen Beilegung des Rechtsstreits“ im Sinne von Artikel 4 des Gesetzes vom 18. November 2016 darstellen.
Der Kassationsgerichtshof gibt ihm recht. Er hebt das Urteil des Amtsgerichts auf und stellt fest, dass der Richter hätte prüfen müssen, ob die Briefe von Herrn X nicht ausreichende gütliche Bemühungen belegen, bevor er die Unzulässigkeit ausspricht. Mit anderen Worten: Die bloße Tatsache, einen Brief geschickt zu haben, kann in bestimmten Fällen von der vorherigen Schlichtung befreien.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der anwendbare Text ist Artikel 4 des Gesetzes Nr. 2016-1547 vom 18. November 2016 (sog. Gesetz zur Modernisierung der Justiz des 21. Jahrhunderts). Dieser Text sieht vor, dass für Streitigkeiten unter 5.000 € (die Schwelle wurde inzwischen auf 10.000 € angehoben) der Anrufung des Amtsgerichts durch Erklärung bei der Geschäftsstelle ein Schlichtungsversuch bei einem Schlichter vorausgehen muss. Allerdings enthält diese Pflicht Ausnahmen: Die Parteien können „andere Bemühungen zur gütlichen Beilegung ihres Rechtsstreits“ nachweisen.
Der Kassationsgerichtshof legt diese Ausnahme hier weit aus. Er erinnert daran, dass der Richter sich nicht damit begnügen darf, das Fehlen einer vorherigen Schlichtung festzustellen: Er muss prüfen, ob die vom Kläger vorgelegten Unterlagen einen ernsthaften Versuch einer gütlichen Einigung belegen. Im vorliegenden Fall hatte Herr X Briefe mit einem Vergleichsvorschlag geschickt. Für das Gericht stellen diese Briefe durchaus „andere Bemühungen“ dar.
Diese Argumentation bestätigt die bisherige Rechtsprechung, jedoch mit einer wichtigen Präzisierung: Die bloße Behauptung einer gütlichen Bemühung reicht nicht aus; der Richter muss sie konkret prüfen. Mit anderen Worten: Der Richter muss seine Entscheidung begründen, indem er erklärt, warum die geltend gemachte Bemühung nicht als ausreichend angesehen wird.
Das Argument des Mieters, der eine automatische Unzulässigkeit bei fehlender Schlichtung forderte, wurde zurückgewiesen. Das Gericht bevorzugt einen pragmatischen Ansatz: Ziel des Gesetzes ist es, gütliche Lösungen zu fördern, und jedes ernsthafte Mittel, dies zu erreichen, muss anerkannt werden.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie mit Mietrückständen konfrontiert sind, vernachlässigen Sie nicht das Versenden eines einfachen oder eingeschriebenen Briefes mit einem Zahlungsvorschlag. Bewahren Sie sorgfältig eine Kopie und den Rückschein auf. Dieser einfache Brief kann Ihnen ersparen, einen Schlichter einschalten zu müssen, was Ihnen Zeit spart (in der Regel benötigt ein Schlichter 2 bis 3 Monate für ein Treffen). Beispiel: In Saint-Paul-lès-Dax konnte ein Eigentümer das Gericht in weniger als einem Monat anrufen, dank eines Mahnschreibens, während die Schlichtung die Sache um mehrere Monate verzögert hätte.
Für Mieter: Umgekehrt: Wenn Ihr Vermieter zu Unrecht Zahlungen von Ihnen verlangt und Sie ihm bereits schriftlich widersprochen haben, können Sie sich ebenfalls auf diese Bemühung berufen, um direkt das Gericht anzurufen. Achtung jedoch: Wenn Ihr Brief vage ist oder keine Lösung vorschlägt, könnte der Richter ihn als unzureichend ansehen.
