Decisione di riferimento : cc • N° 20-14.106 • 2021-04-15 • Consulta la decisione →
Sei proprietario a Parentis-en-Born e il tuo inquilino non paga l'affitto da tre mesi. Gli hai inviato una lettera di messa in mora, poi una raccomandata proponendo un piano di pagamento. Nessuna risposta. Vuoi adire il tribunale per ottenere la risoluzione del contratto di locazione e il pagamento degli arretrati. Ma una domanda ti assilla: sei obbligato a passare prima da un conciliatore di giustizia?
È esattamente la questione che la Corte di cassazione ha deciso con una sentenza del 15 aprile 2021 (n° 20-14.106). E la risposta è più sfumata di un semplice « sì » o « no ». In breve, la legge impone, a pena di inammissibilità, un tentativo di conciliazione preliminare prima di adire il tribunale d'istanza (oggi tribunale giudiziario per le controversie inferiori a 10.000 €). Ma attenzione: questo obbligo non è assoluto. Il giudice deve verificare se l'attore ha intrapreso altre iniziative in vista di un accordo amichevole.
Cosa significa concretamente questa decisione per te? Devi assolutamente vedere un conciliatore? La tua semplice lettera può bastare? Navighiamo insieme in questo dedalo giuridico, con esempi concreti tratti dalla pratica nelle Landes.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un appartamento a Saint-Paul-lès-Dax, è in conflitto con il suo inquilino, il Sig. Y. Quest'ultimo deve diversi mesi di affitto. Il Sig. X gli invia una lettera semplice, poi una raccomandata, proponendo un piano di rimborso. L'inquilino non risponde. Il Sig. X decide quindi di adire il tribunale d'istanza mediante dichiarazione presso la cancelleria, cioè senza citare tramite ufficiale giudiziario. Allega alla sua dichiarazione una copia delle sue lettere.
Il tribunale, senza esaminare questi documenti, dichiara la sua domanda inammissibile perché non ha dimostrato un tentativo di conciliazione preliminare da parte di un conciliatore di giustizia. Il Sig. X ricorre in cassazione. Sostiene che le sue lettere costituiscono « iniziative intraprese al fine di pervenire a una risoluzione amichevole della controversia » ai sensi dell'articolo 4 della legge del 18 novembre 2016.
La Corte di cassazione gli dà ragione. Annulla la sentenza del tribunale d'istanza, ritenendo che il giudice avrebbe dovuto verificare se le lettere del Sig. X non dimostrassero iniziative amichevoli sufficienti, prima di pronunciare l'inammissibilità. In altre parole, il semplice fatto di aver inviato una lettera può, in alcuni casi, dispensare dalla conciliazione preliminare.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il testo applicabile è l'articolo 4 della legge n° 2016-1547 del 18 novembre 2016 (cosiddetta legge di modernizzazione della giustizia del XXI secolo). Questo testo prevede che, per le controversie inferiori a 5.000 € (soglia poi elevata a 10.000 €), l'azione dinanzi al tribunale d'istanza mediante dichiarazione presso la cancelleria deve essere preceduta da un tentativo di conciliazione da parte di un conciliatore di giustizia. Tuttavia, tale obbligo prevede eccezioni: le parti possono dimostrare « altre iniziative intraprese al fine di pervenire a una risoluzione amichevole della loro controversia ».
La Corte di cassazione interpreta qui questa eccezione in modo ampio. Ricorda che il giudice non può limitarsi a constatare l'assenza di conciliazione preliminare: deve esaminare se i documenti forniti dall'attore dimostrino un tentativo serio di accordo amichevole. Nel caso di specie, il Sig. X aveva inviato lettere proponendo un accordo. Per la Corte, queste lettere costituiscono effettivamente « altre iniziative ».
Questo ragionamento è una conferma della giurisprudenza precedente, ma con una precisazione importante: la semplice allegazione di un'iniziativa amichevole non basta; è necessario che il giudice la esamini concretamente. In altre parole, il giudice deve motivare la sua decisione spiegando perché l'iniziativa invocata non è considerata sufficiente.
L'argomento dell'inquilino, che sosteneva un'inammissibilità automatica in assenza di conciliazione, è stato respinto. La Corte privilegia un approccio pragmatico: l'obiettivo della legge è favorire le soluzioni amichevoli, e ogni mezzo serio per raggiungerlo deve essere riconosciuto.
Cosa cambia per te — concretamente
Per i proprietari locatori: Se ti trovi di fronte a un mancato pagamento dell'affitto, non trascurare l'invio di una lettera semplice o raccomandata che propone un piano di pagamento. Conserva accuratamente una copia e l'avviso di ricevimento. Questa semplice lettera può evitarti di dover passare da un conciliatore di giustizia, facendoti risparmiare tempo (di solito, un conciliatore può impiegare 2-3 mesi per organizzare un incontro). Esempio: a Saint-Paul-lès-Dax, un proprietario ha potuto adire il tribunale in meno di un mese grazie a una lettera di messa in mora, mentre la conciliazione avrebbe ritardato la causa di diversi mesi.
Per gli inquilini: Al contrario, se il tuo locatore ti richiede somme indebite e gli hai già scritto per contestare, puoi anche avvalerti di questa iniziativa per adire direttamente il tribunale. Attenzione però: se la tua lettera è vaga o non propone una soluzione, il giudice potrebbe considerarla insufficiente
