Entscheidungsreferenz: cc • N° 11-85.914 • 2012-10-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Sotteville-lès-Rouen und erfahren, dass der Bürgermeister einem Nachbarn jahrelang kostenlos die Nutzung eines Gemeindegrundstücks überlassen hat, ohne je einen Cent zu verlangen. Besser noch: Er hat sogar vorsätzlich die Unterzeichnung des Kaufvertrags verzögert, damit der Nutzer sein Haus bauen kann, bevor er bezahlt. Skandalös? Für den Kassationsgerichtshof ist das schlicht eine Straftat: die Concussion. Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann? Diese wegweisende Entscheidung von 2012 setzt eine klare Grenze: Ein gewählter Amtsträger kann nicht nach Belieben über das Gemeindevermögen verfügen. Kurz gesagt: Jede unzulässige Vergünstigung beim Preis eines öffentlichen Guts steht nun unter strenger strafrechtlicher Überwachung. In diesem Artikel analysiere ich diesen Fall und erkläre, wie Sie sich schützen können.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
In diesem Fall beginnt alles in … sagen wir einer Gemeinde im Département Eure, aber die Geschichte könnte auch in Dieppe oder jeder anderen französischen Stadt spielen. Herr Y… ist eine Privatperson, die ein Gemeindegrundstück erwerben möchte, um darauf ein Haus zu bauen. Der Gemeinderat genehmigt den Verkauf zu einem festgesetzten Preis. Nur: Der Bürgermeister unterzeichnet den Vertrag nicht schnell, sondern lässt die Sache schleifen. In der Zwischenzeit zieht Herr Y… ein, baut sein Haus … und bezahlt das Grundstück nicht. Der Bürgermeister fordert nichts von ihm. Jahre vergehen. Als der Nachfolger des Bürgermeisters die Situation entdeckt, schaltet er die Justiz ein. Die Staatsanwaltschaft verfolgt den Bürgermeister wegen Concussion (Artikel 432-10 des Strafgesetzbuchs). Der Bürgermeister wird in der Berufung verurteilt, er legt Kassationsbeschwerde ein. Sein Argument? Er habe persönlich kein Geld erhalten, er habe nur den Verkauf verzögert. Aber der Kassationsgerichtshof folgt dem nicht: Das vorsätzliche Unterlassen, den der Gemeinde geschuldeten Preis einzufordern, stellt eine rechtswidrige Befreiung dar, also eine Concussion. Der Tatbestand ist erfüllt.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Zum Verständnis muss man Artikel 432-10 des Strafgesetzbuchs lesen: „Die Tatsache, dass eine Person, die mit öffentlicher Gewalt betraut ist, als Gebühren, Beiträge, Steuern oder öffentliche Abgaben einen Betrag erhebt, fordert oder anordnet, von dem sie weiß, dass er nicht geschuldet ist, oder einen Steuerpflichtigen von einem geschuldeten Betrag ermäßigt oder befreit, wird mit fünf Jahren Freiheitsstrafe und 500.000 € Geldstrafe bestraft.“ Der Bürgermeister ist eine mit öffentlicher Gewalt betraute Person. Indem er den Kaufvertrag nicht abschloss, hat er die Gemeinde vorsätzlich um den Kaufpreis gebracht. Dies kommt einer Befreiung gleich. Mit anderen Worten: Auch ohne persönliche Vereinnahmung hat der Bürgermeister einen unzulässigen Vorteil gewährt. Der Gerichtshof stellt klar, dass der Gemeinderat den Verkauf genehmigt hatte und der Bürgermeister gesetzlich verpflichtet war (Artikel L. 2122-21 des CGCT), diese Entscheidung umzusetzen. Durch sein Unterlassen hat er gegen das Gesetz verstoßen. Vorsicht jedoch: Die Concussion setzt Vorsatz voraus. Hier hat der Bürgermeister den Vertrag bewusst verzögert, um dem Nutzer zu ermöglichen, zuerst zu bauen. Dieser betrügerische Vorsatz macht aus einer bloßen Nachlässigkeit eine Straftat. Was nur wenige wissen: Concussion kann auch durch Unterlassen begangen werden – das Nichtfordern eines geschuldeten Betrags ist ebenfalls eine Befreiung.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer in Dieppe: Wenn Sie eine Immobilie an eine Gemeinde vermieten, überprüfen Sie, ob die Miete tatsächlich gezahlt wird und der Amtsträger Ihnen keine Vergünstigung gewährt. Für einen Erwerber: Wenn Sie ein Gemeindegrundstück kaufen, seien Sie misstrauisch bei ungewöhnlich langen Verzögerungen. Der Verkäufer muss innerhalb angemessener Fristen handeln. Beispiel: Ein Grundstück im Wert von 50.000 € in Sotteville-lès-Rouen. Verzögert der Bürgermeister den Verkauf um zwei Jahre, spart der Erwerber zwar die Miete, kann aber vor allem bauen, ohne zu zahlen. Für die Gemeinde ist das ein reiner Verlust. Wenn Sie in dieser Situation sind, sollten Sie einen schriftlichen Zeitplan verlangen und bei Blockade das Verwaltungsgericht anrufen oder Strafanzeige erstatten. Für einen Steuerzahler: Sie können die Vorfälle der Finanzstaatsanwaltschaft melden. Schließlich für einen Immobilienfachmann: Seien Sie bei Transaktionen mit Gemeinden wachsam. Ein Kaufvertrag, der zu lange auf sich warten lässt, sollte Sie alarmieren.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Verlangen Sie eine notarielle Urkunde innerhalb von maximal 6 Monaten: Jede ungewöhnliche Verzögerung muss schriftlich begründet werden. Nach Ablauf dieser Frist mahnen Sie per Einschreiben mit Rückschein.
- Prüfen Sie den Gemeinderatsbeschluss: Stellen Sie sicher, dass der Verkauf genehmigt wurde und der Preis festgelegt ist. Fordern Sie vor jeder Zahlung eine Kopie des Beschlusses an.
- Nie vor Vertragsunterzeichnung in Besitz nehmen: Selbst bei mündlicher Vereinbarung kann die Besitznahme ohne Rechtstitel als verbotene Eigenmacht gewertet werden. Warten Sie die notarielle Urkunde ab.
- Melden Sie verdächtiges Verhalten der Staatsanwaltschaft: Wenn Sie Zeuge einer unzulässigen Vergünstigung werden, können Sie der Staatsanwaltschaft schreiben. Concussion ist ein Offizialdelikt.
Vertiefung: Verwandte Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung von 2012 fügt sich in einen breiteren Trend der Kriminalisierung von Amtsmissbrauch ein. Einige Jahre zuvor hatte der Kassationsgerichtshof bereits entschieden (Crim., 19. März 2008, Nr. 07-85.306), dass ein Bürgermeister, der ein Grundstück ohne Beschluss unter Wert verkauft, eine Untreue öffentlicher Gelder begeht. Hier präzisiert der Gerichtshof, dass das vorsätzliche Unterlassen der Einziehung des Kaufpreises eine Form der Concussion darstellt. Seitdem haben mehrere Gerichte …
