Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-27.182 • 2014-02-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind in Pamiers, Sie haben einen Kaufvertrag für Ihr Traumhaus unterschrieben. Im Vertrag ist eine Klausel enthalten, die Ihnen auferlegt, innerhalb von zehn Tagen einen Darlehensantrag zu stellen. Aber Sie arbeiten, haben Verpflichtungen und beauftragen einen Makler in Colomiers, der alles regelt. Die Frist verstreicht. Der Verkäufer verklagt Sie auf Vertragserfüllung. Was tun?
Diese Situation erleben jedes Jahr Hunderte von Käufern. Die Frage ist einfach: Kann Ihnen eine so kurze Frist auferlegt werden? Die Antwort ist nein, und der Kassationsgerichtshof hat dies 2014 nachdrücklich klargestellt.
In einer wegweisenden Entscheidung hat der Kassationsgerichtshof entschieden, dass die Bestimmungen des Artikels L. 312-16 des Verbraucherschutzgesetzes (code de la consommation) zwingendes Recht sind. Von ihnen kann vertraglich nicht abgewichen werden. Die Auferlegung einer Frist von zehn Tagen zur Stellung eines Darlehensantrags ist rechtswidrig. Und wenn der Käufer einen Makler beauftragt, gilt er als seiner Verpflichtung zur Stellung eines Darlehensantrags nachgekommen. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Frau Y. möchte eine Immobilie erwerben. Sie unterschreibt einen Kaufvertrag mit einer auflösenden Bedingung (eine Klausel, die den Verkauf vom Eintritt eines Ereignisses abhängig macht) der Erlangung eines Darlehens von 60.000 Euro über 15 Jahre zu einem Zinssatz von 4,5 % pro Jahr. Der Vertrag verpflichtet sie, innerhalb von zehn Tagen einen Darlehensantrag zu stellen. Frau Y. beauftragt jedoch eine Maklerfirma (einen Vermittler, der den besten Kredit sucht), um dieses Darlehen zu erhalten. Der Makler stellt den Antrag bei mehreren Banken, aber die Zehn-Tage-Frist wird überschritten. Das Darlehen wird nicht innerhalb der dreißig Tage, die in der auflösenden Bedingung vorgesehen sind, gewährt.
Der Verkäufer ist der Ansicht, dass Frau Y. ihre vertragliche Verpflichtung nicht erfüllt hat, und verklagt sie auf Zahlung des Kaufpreises oder hilfsweise auf Schadensersatz. Frau Y. verteidigt sich mit dem Argument, dass sie das Nötige getan habe, indem sie einen Makler beauftragt habe.
Das Berufungsgericht gibt dem Verkäufer recht: Nach seiner Auffassung hätte Frau Y. persönlich innerhalb von zehn Tagen einen Darlehensantrag stellen müssen. Der Kassationsgerichtshof hebt dieses Urteil jedoch auf. Er entscheidet, dass die Klausel, die eine Frist von zehn Tagen vorsieht, gegen die öffentliche Ordnung verstößt, da sie die gesetzlichen Anforderungen verschärft. Darüber hinaus gilt die Beauftragung eines Maklers als Stellung eines Darlehensantrags. Der Fall wird an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf den damals geltenden Artikel L. 312-16 des Verbraucherschutzgesetzes. Diese Vorschrift sieht vor, dass der Käufer innerhalb von sieben Tagen nach Annahme eines Darlehensangebots widerrufen kann, und verbietet vor allem jede Klausel, die dem Kreditnehmer strengere Verpflichtungen auferlegt als das Gesetz. Der Gesetzgeber wollte den Käufer vor zu kurzen Fristen schützen, die ihn unter Druck setzen würden.
Die Argumentation ist wie folgt: Die Auferlegung einer Frist von zehn Tagen zur Stellung eines Darlehensantrags bedeutet, eine im Gesetz nicht vorgesehene Bedingung hinzuzufügen. Dies erhöht die Anforderungen des Gesetzes. Eine solche Klausel gilt daher als nicht geschrieben (d. h. sie ist nichtig und wirkungslos).
Damit nicht genug. Der Gerichtshof stellt auch klar, dass der Käufer, der einen Makler beauftragt, seiner Verpflichtung zur Stellung eines Darlehensantrags nachkommt. Warum? Weil der Makler beauftragt ist, im Namen des Käufers zu handeln. Wenn der Makler den Antrag nicht rechtzeitig stellt, ist das sein Problem, nicht das des Käufers. Der Käufer muss nicht nachweisen, dass er persönlich einen Antrag gestellt hat; es reicht aus, dass er diese Aufgabe einem Fachmann übertragen hat.
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere, verbraucherschützende Rechtsprechung. Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine strenge Anwendung der Grundsätze der öffentlichen Ordnung. Die Richter waren der Ansicht, dass die auflösende Bedingung nicht innerhalb der vorgesehenen Frist eingetreten ist, ohne dass dies dem Käufer zuzurechnen war, sodass der Verkauf aufgehoben werden musste und der Verkäufer keinen Schadensersatz verlangen konnte.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Käufer sind, ist diese Entscheidung eine wirksame Waffe. Sie sind nicht an zu kurze vertragliche Fristen zur Stellung eines Darlehensantrags gebunden. Wenn der Verkäufer oder der Immobilienmakler Ihnen eine Frist auferlegt, die kürzer ist als die gesetzliche Frist (die in der Regel 30 Tage für die Erlangung des Angebots beträgt), wissen Sie, dass diese Klausel rechtswidrig ist. Sie können sie anfechten.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Sie kaufen eine Wohnung in Colomiers für 200.000 €. Der Kaufvertrag sieht vor, dass Sie innerhalb von 10 Tagen einen Darlehensantrag stellen müssen. Sie sind geschäftlich unterwegs und beauftragen einen Makler mit der Suche. Der Makler zögert. Die Frist verstreicht. Der Verkäufer droht Ihnen, 10 % des Kaufpreises als Vertragsstrafe zu verlangen (also 20.000 €). Was tun? Berufen Sie sich auf das Urteil des Kassationsgerichtshofs: Die 10-Tage-Klausel ist nichtig, und die Beauftragung eines Maklers entlastet Sie. Sie sind geschützt.
Für vermietende oder verkaufende Eigentümer: Vorsicht, verlassen Sie sich nicht auf solche missbräuchlichen Klauseln, um Druck auf den Käufer auszuüben. Sie sind vor Gericht unwirksam. Besser ist es, eine realistische Frist (30 Tage) und eine Verpflichtung zur sorgfältigen Prüfung (der Käufer muss die erforderlichen Schritte unternehmen, aber nicht unbedingt persönlich) vorzusehen.
Schließlich erinnert diese Entscheidung Immobilienfachleute (Makler, Notare) daran, keine
