Decisione di riferimento : cc • N° 12-27.182 • 2014-02-12 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete a Pamiers, avete firmato un compromesso di vendita per la casa dei vostri sogni. Nel contratto, una clausola vi impone di presentare una richiesta di mutuo entro dieci giorni. Ma voi lavorate, avete impegni, e vi rivolgete a un mediatore creditizio a Colomiers che gestisce tutto. Il termine scade. Il venditore vi cita in giudizio per inadempimento. Cosa fare?
Questa situazione, centinaia di acquirenti la vivono ogni anno. La domanda è semplice: un termine così breve può esservi imposto? La risposta è no, e la Corte di Cassazione lo ha ricordato con forza nel 2014.
In una decisione che ha fatto storia, la Corte di Cassazione ha stabilito che le disposizioni dell'articolo L. 312-16 del codice del consumo sono di ordine pubblico. Non si può derogare ad esse per contratto. Imporre un termine di dieci giorni per presentare una richiesta di mutuo è illegale. E se l'acquirente si rivolge a un mediatore creditizio, si considera che abbia soddisfatto il suo obbligo di presentare una richiesta di mutuo. Analisi.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
La Sig.ra Y. desidera acquistare un immobile. Firma un compromesso di vendita contenente una condizione sospensiva (una clausola che sospende la vendita al verificarsi di un evento) di ottenimento di un mutuo di 60.000 euro su 15 anni al tasso del 4,5% annuo. Il contratto le impone di presentare una richiesta di mutuo entro un termine di dieci giorni. Ma la Sig.ra Y. si rivolge a una società di mediazione creditizia (un intermediario che cerca il miglior credito) per ottenere il mutuo. Il mediatore presenta la richiesta a diverse banche, ma il termine di dieci giorni viene superato. Il mutuo non viene ottenuto entro i trenta giorni previsti dalla condizione sospensiva.
Il venditore ritiene che la Sig.ra Y. non abbia rispettato il suo obbligo contrattuale e la cita in giudizio per ottenere il pagamento del prezzo o, in difetto, dei danni e interessi. La Sig.ra Y. si difende sostenendo di aver fatto quanto necessario incaricando un mediatore.
La corte d'appello dà ragione al venditore: secondo essa, la Sig.ra Y. avrebbe dovuto presentare personalmente una richiesta di mutuo entro dieci giorni. Ma la Corte di Cassazione cassa questa sentenza. Stabilisce che la clausola che impone un termine di dieci giorni è contraria all'ordine pubblico, poiché aggrava i requisiti legali. Inoltre, il fatto di rivolgersi a un mediatore creditizio equivale alla presentazione di una richiesta di mutuo. La causa viene rinviata a un'altra corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 312-16 del codice del consumo, allora in vigore. Questo testo prevede che l'acquirente possa revocare la propria accettazione entro sette giorni dall'accettazione di un'offerta di mutuo e, soprattutto, vieta qualsiasi clausola che imponga al mutuatario obblighi più gravosi della legge. Il legislatore ha voluto proteggere l'acquirente da termini troppo brevi che lo metterebbero sotto pressione.
Il ragionamento è il seguente: imporre un termine di dieci giorni per presentare una richiesta di mutuo significa aggiungere una condizione non prevista dalla legge. Ciò aumenta i requisiti del testo. Tale clausola è quindi considerata non scritta (cioè nulla e senza effetto).
Ma non è tutto. La Corte precisa anche che l'acquirente che si rivolge a un mediatore creditizio soddisfa il suo obbligo di presentare una richiesta di mutuo. Perché? Perché il mediatore è incaricato di agire per conto dell'acquirente. Se il mediatore non presenta la richiesta in tempo, è un problema suo, non dell'acquirente. Pertanto, l'acquirente non deve provare di aver presentato personalmente una richiesta; è sufficiente che abbia affidato questo compito a un professionista.
Questa decisione conferma una giurisprudenza precedente protettiva dei consumatori. Non è un revirement, ma un'applicazione rigorosa dei principi di ordine pubblico. I giudici hanno ritenuto che, non essendosi verificata la condizione sospensiva entro il termine stabilito, senza che tale inadempimento fosse imputabile all'acquirente, la vendita doveva essere annullata e il venditore non poteva richiedere danni e interessi.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete acquirenti, questa decisione è un'arma potente. Non siete vincolati da termini contrattuali troppo brevi per presentare una richiesta di mutuo. Se il venditore o l'agente immobiliare vi impone un termine inferiore alla durata legale (che è generalmente di 30 giorni per ottenere l'offerta), sappiate che questa clausola è illegale. Potete contestarla.
Facciamo un esempio concreto. Acquistate un appartamento a Colomiers per 200.000 €. Il compromesso di vendita prevede che dobbiate presentare una richiesta di mutuo entro 10 giorni. Siete in viaggio per lavoro, affidate la ricerca a un mediatore. Il mediatore ritarda. Il termine scade. Il venditore vi minaccia di chiedervi il 10% del prezzo a titolo di clausola penale (cioè 20.000 €). Cosa fare? Invocate la sentenza della Corte di Cassazione: la clausola di 10 giorni è nulla, e il fatto di aver incaricato un mediatore vi esonera. Siete protetti.
Per i proprietari locatori o venditori, attenzione: non contate su queste clausole abusive per fare pressione sull'acquirente. Sono inefficaci in giudizio. Meglio prevedere un termine realistico (30 giorni) e un obbligo di mezzi (l'acquirente deve compiere le necessarie diligenze, ma non necessariamente di persona).
Infine, per i professionisti immobiliari (agenti, notai), questa decisione vi ricorda di non includere
