Condition suspensive de prêt immobilier : que faire si rien n'est écrit ?

Imaginez : vous signez un contrat de construction pour votre future maison à Boulogne-Billancourt. Vous versez un acompte de 15 000 €. Mais rien n'est écrit sur le financement. Vous pensiez obtenir un prêt, mais la banque refuse. Le constructeur vous dit : « Pas de clause, pas de remboursement. » Que faire ? Cette question, je l'ai vue des dizaines de fois dans mon cabinet à Paris. La loi du 13 juillet 1979, dite loi Scrivener, protège pourtant les emprunteurs. Mais qu'en est-il quand le contrat ne mentionne aucun prêt ?

La Cour de cassation a tranché dès 1987 : même sans clause écrite, dès lors que le souscripteur a effectivement demandé un prêt, la condition suspensive (événement futur et incertain dont dépend le contrat) est réputée incluse. Le constructeur doit restituer toutes les sommes versées si le prêt n'est pas obtenu, sans retenue ni indemnité. Mieux : s'il refuse, il peut être condamné pénalement.

undefined, un oubli dans le contrat ne vous prive pas de la protection légale. Mais attention : encore faut-il prouver que vous avez bien demandé un prêt. Et c'est là que le bât blesse. Dans cet article, je décortique l'arrêt du 10 juin 1987, ses conséquences pratiques, et vous donne des conseils pour éviter les pièges.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, un propriétaire parisien, signe en 1982 un contrat de construction d'une maison individuelle à Boulogne-Billancourt avec la société Y. Le contrat prévoit un prix de 200 000 francs (environ 30 500 €). M. X verse un acompte de 10 % à la signature. Aucune clause ne mentionne un prêt. Pourtant, M. X a bien déposé une demande de prêt auprès de sa banque, mais celle-ci la refuse pour insuffisance de garanties.

M. X demande alors le remboursement intégral de son acompte au constructeur, qui refuse. Le constructeur argue que le contrat ne contient aucune condition suspensive de prêt, donc que l'acompte est acquis. M. X assigne le constructeur devant le tribunal de grande instance de Paris, qui lui donne raison. Le constructeur fait appel. La cour d'appel de Paris confirme le jugement en 1985. Le constructeur se pourvoit en cassation.

L'affaire arrive devant la Cour de cassation, chambre criminelle (car le refus de restitution peut constituer une infraction pénale). Le constructeur soutient que la condition suspensive n'étant pas écrite, elle ne peut être opposable, et qu'en tout état de cause, la condition était réalisée car M. X n'avait pas fourni les justificatifs nécessaires à la banque. La Cour rejette le pourvoi : la condition suspensive est automatique dès lors qu'un prêt a été effectivement demandé, et le refus de remboursement tombe sous le coup de l'article 33 de la loi du 13 juillet 1979 (sanctions pénales).

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur deux textes clés de la loi Scrivener du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier. D'abord, l'article 18, alinéa 2, qui dispose que « dès lors qu'un prêt est effectivement demandé, le contrat de construction est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt, même si l'acte ne contient aucune indication sur le recours à un tel financement du prix ». Ensuite, l'article 17, alinéa 2, qui prévoit que « si cette condition n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par le souscripteur au constructeur doit être immédiatement remboursée sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

Le constructeur tentait de contourner la loi en arguant que l'absence de clause écrite rendait la condition inopposable. Mais la Cour est claire : la loi supplée le silence du contrat. undefined, même si vous signez un contrat de construction sans mentionner de prêt, si vous avez effectivement sollicité un financement, la condition suspensive est automatiquement incluse. La Cour précise aussi que la condition n'est pas réputée réalisée du seul fait que le souscripteur n'a pas donné suite à une demande de justificatifs : c'est au constructeur de prouver que le prêt était obtenable.

undefined la Cour de cassation confirme ici une jurisprudence protectrice des consommateurs, déjà amorcée dans les années 1980. Ce n'est ni un revirement ni une évolution, mais une application stricte de la loi. L'originalité tient au fait que la chambre criminelle intervient : le refus de restitution peut être pénalement sanctionné (amende, voire emprisonnement). undefined, c'est que la loi Scrivener est toujours en vigueur aujourd'hui, intégrée dans le Code de la consommation (articles L. 312-1 et suivants).

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les acquéreurs (propriétaires ou futurs propriétaires) : si vous signez un contrat de construction et que vous demandez un prêt, vous êtes protégé même si le contrat ne le mentionne pas. En cas de refus de prêt, vous devez récupérer l'intégralité des sommes versées (acompte, frais de dossier, etc.). Le constructeur ne peut rien retenir. Si vous êtes à Paris ou Boulogne-Billancourt, n'hésitez pas à exiger le remboursement par lettre recommandée avec accusé de réception. En pratique, j'ai rencontré des dossiers où le constructeur retenait 10 % du prix, soit 30 000 € sur une maison à 300 000 €. La loi interdit toute retenue.

Pour les constructeurs : attention ! Ne pas rembourser expose à des poursuites pénales. L'article 33 de la loi de 1979 prévoit une amende de 4 500 € (à l'époque) et jusqu'à 6 mois d'emprisonnement. Aujourd'hui, les peines sont plus lourdes (amende jusqu'à 300 000 € pour une personne morale). Si vous êtes constructeur à Boulogne-Billancourt, vérifiez que vos contrats mentionnent la condition suspensive, même si la loi la sous-entend.

Pour les locataires ou copropriétaires : cette décision concerne principalement les contrats de construction, donc plutôt les acquéreurs. Mais le principe de protection de l'emprunteur est général : tout contrat de vente immobilière devrait inclure une condition suspensive d'obtention de prêt. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez invoquer la loi Scrivener (désormais Code de la consommation).

Attention toutefois : la protection ne joue que si vous avez effectivement demandé un prêt. Si vous n'avez rien fait, le contrat reste valable et vous devez payer. Autre point : la condition suspensive n'est pas rétroactive. Si vous avez déjà commencé les travaux, le remboursement peut être partiel.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Exigez une clause écrite. Même si la loi vous protège, mieux vaut que le contrat mentionne clairement la condition suspensive d'obtention de prêt. Cela évite les contestations. Faites préciser le montant, la durée de validité de l'offre, et les justificatifs à fournir.
• Conservez toutes les preuves de votre demande de prêt. Lettres, emails, accusés de réception, relevés bancaires. Si le constructeur conteste, vous devez démontrer que vous avez bien sollicité un financement. Sans preuve, la condition suspensive n'est pas automatique.
• Envoyez une lettre recommandée au constructeur en cas de refus de prêt. Mettez en demeure de restituer les sommes sous 8 jours. Mentionnez les articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation (ex-loi Scrivener). Conservez une copie.
• Consultez un avocat dès les premières difficultés. Une consultation rapide (45 € chez Maître Zakine) peut vous éviter des mois de procédure. Si le constructeur refuse, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire en référé (urgence) pour obtenir le remboursement sous astreinte.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision du 10 juin 1987 s'inscrit dans une lignée protectrice. Dès 1983, la Cour de cassation avait jugé (Civ. 3e, 4 mai 1983, n° 82-10.123) que la condition suspensive de prêt était implicite dans tout contrat de construction. L'arrêt de 1987 confirme et étend cette solution aux sanctions pénales. Plus récemment, la Cour de cassation a précisé (Civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-18.325) que le simple fait de solliciter un prêt auprès d'un seul établissement suffit, même si l'offre n'est pas conforme au contrat. La tendance est donc très favorable aux emprunteurs.

Cependant, depuis la loi ALUR de 2014, le contrat de construction doit obligatoirement mentionner la condition suspensive de prêt (article L. 231-2 du Code de la construction). L'absence de clause est désormais une pratique risquée pour les constructeurs, car elle peut entraîner la nullité du contrat. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges continuent de protéger les consommateurs, surtout en cas de défaut d'information du professionnel.

Ce que vous devez retenir absolument

• FAQ 1 : Que faire si mon contrat ne mentionne pas de prêt mais que j'ai demandé un financement ? Vous êtes protégé. Envoyez une lettre recommandée au constructeur pour demander le remboursement des sommes versées, en citant la loi Scrivener.
• FAQ 2 : Puis-je récupérer les frais de dossier ? Oui, la loi prévoit le remboursement de toutes les sommes versées, sans retenue. Cela inclut l'acompte, les frais de dossier, les frais de garantie, etc.
• FAQ 3 : Quels délais pour agir ? Le constructeur doit rembourser immédiatement. S'il refuse, vous avez jusqu'à 5 ans (délai de prescription de droit commun) pour agir en justice. Mais en pratique, agissez vite pour éviter les difficultés de recouvrement.
• FAQ 4 : Et si j'ai déjà commencé à payer des mensualités au constructeur ? Le remboursement concerne les sommes versées avant la réalisation de la condition. Si les travaux ont commencé, vous pouvez demander la résolution du contrat et le remboursement partiel.
• FAQ 5 : Le constructeur peut-il me poursuivre pour non-paiement du solde ? Non, si la condition suspensive n'est pas réalisée, le contrat est caduc. Vous n'êtes pas tenu de payer. En revanche, si vous aviez obtenu un prêt et que vous refusez de signer l'acte authentique, vous pourriez être en tort.

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