Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 91-21.846 • 1993-11-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In L'Isle-sur-la-Sorgue träumt ein Paar davon, das kleine Kurzwarengeschäft im Stadtzentrum zu übernehmen. Der Verkäufer akzeptiert ein Kaufversprechen mit einer auflösenden Bedingung (Klausel, die den Verkauf von einem zukünftigen ungewissen Ereignis abhängig macht) der Aufnahme eines Darlehens von 920.000 Francs. Das Paar beantragt schließlich bei der Bank einen Kredit von 1.200.000 Francs, ohne einen detaillierten Antrag einzureichen. Der Kredit wird abgelehnt, der Verkauf platzt. Der Verkäufer, der sein Geschäft monatelang blockiert hat, fordert die Anzahlung (als Sicherheit gezahlter Betrag) in Höhe von 92.000 Francs. Wer hat recht?
Diese Frage, die sich täglich Eigentümer und Käufer stellen, findet eine klare Antwort in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 23. November 1993. Die Richter entschieden, dass der Käufer, indem er ein höheres Darlehen als vereinbart beantragte und keine konkreten Formalitäten erfüllte, seine Sorgfaltspflicht (Pflicht, alles Mögliche zur Erlangung des Darlehens zu tun) verletzt hatte. Ergebnis: Die auflösende Bedingung gilt als fiktiv erfüllt, und der Käufer verliert sein Recht auf Rückzahlung der Anzahlung.
Wenn Sie Verkäufer sind, schützt Sie diese Entscheidung vor bösgläubigen Käufern. Wenn Sie Käufer sind, müssen Sie Ihre Bemühungen nachweisen. Aber was ändert das genau im Alltag? Das werden wir nun sehen.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Geschäftsbetriebs in L'Isle-sur-la-Sorgue, unterzeichnet am 1. März 1991 ein Kaufversprechen mit den Eheleuten Y als Käufern. Der Kaufpreis beträgt 1.150.000 Francs, mit einer auflösenden Bedingung der Aufnahme eines Darlehens von 920.000 Francs über 10 Jahre zu einem Zinssatz von 11 %. Die Käufer zahlen eine Anzahlung von 92.000 Francs, also 8 % des Kaufpreises.
Die Eheleute Y gehen zur Bank und beantragen ein Darlehen von 1.200.000 Francs, ohne einen Businessplan oder Sicherheiten vorzulegen. Die Bank lehnt ab. Der Verkauf kommt nicht zustande. Herr X, der zwischenzeitlich andere Angebote abgelehnt hat, ist wütend: Er hat sechs Monate und eine Verkaufschance verloren. Er verklagt die Käufer auf Zahlung der Anzahlung.
Das Handelsgericht Avignon gibt Herrn X recht. Die Eheleute Y legen Berufung ein. Das Berufungsgericht Nîmes bestätigt das Urteil im Jahr 1992. Die Käufer legen Kassation ein, aber der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde am 23. November 1993 zurück.
Auffällig in diesem Fall ist das Verhalten der Käufer: Sie haben nicht das vertraglich vorgesehene Darlehen beantragt, sondern einen höheren Betrag, und haben keine konkreten Formalitäten erfüllt. Sie haben nicht das Notwendige getan, damit die Bedingung eintritt. Der Kassationsgerichtshof sah darin eine Verletzung ihrer Sorgfaltspflicht, die den Eintritt der auflösenden Bedingung verhinderte.
Die rechtliche Begründung – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage dieser Entscheidung ist Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden der Schaden eingetreten ist, zum Ersatz.“ Der Kassationsgerichtshof wendet hier die Theorie der auflösenden Bedingung (Artikel 1304 Code civil) in Verbindung mit der zivilrechtlichen Haftung an.
Rechtlich ist eine auflösende Bedingung eine Klausel, durch die der Verkauf vom Eintritt eines zukünftigen ungewissen Ereignisses abhängig gemacht wird. Tritt das Ereignis nicht ein, ist der Verkauf nichtig und die Parteien werden in den vorherigen Zustand versetzt. Aber Achtung: Die Partei, die ein Interesse daran hat, dass die Bedingung nicht eintritt, darf dessen Eintritt nicht verhindern. Dies wird als Loyalitäts- und Sorgfaltspflicht bezeichnet.
In diesem Fall analysierten die Richter das Verhalten der Käufer. Sie stellten fest:
- Das beantragte Darlehen (1.200.000 Francs) war höher als das vereinbarte (920.000 Francs);
- Es wurden keine konkreten Formalitäten erfüllt (kein vollständiger Darlehensantrag, keine Nachweise).
Das Gericht folgerte daraus, dass die Käufer „den Eintritt der auflösenden Bedingung verhindert“ hatten, d.h. sie hatten die Darlehensaufnahme willentlich vereitelt. Folglich gilt die Bedingung als erfüllt (rechtliche Fiktion), und die Anzahlung verbleibt beim Verkäufer.
Diese Argumentation ist eine strenge Anwendung der bisherigen Rechtsprechung: Der Käufer muss nachweisen, dass er alle zumutbaren Schritte zur Erlangung des Darlehens unternommen hat. Hier hat er dies nicht getan.
