Entscheidungsreferenz : cc • N° 15-26.182 • 2017-03-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Tournefeuille, nahe Toulouse. Sie haben einen Kaufvorvertrag mit einem Erwerber unterzeichnet. Der Verkauf ist für den 30. Juni vorgesehen, unter der aufschiebenden Bedingung der Darlehenserlangung. Am 30. Juni kommt der Erwerber sein Darlehen nicht erhalten. Kann der Verkauf noch stattfinden? Die Antwort ist nein, so der Kassationshof in seinem Urteil vom 9. März 2017 (Nr. 15-26.182). Das Versprechen ist hinfällig. Aber was ändert das genau? Entschlüsselung.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Frau Y. ist Eigentümerin einer Wohnung in Pamiers, Ariège. Sie unterzeichnet am 20. März 2010 ein gegenseitiges Kaufversprechen (also einen Kaufvorvertrag) mit Herrn X., dem Erwerber. Der Preis beträgt 150.000 €. Der Verkauf soll spätestens am 30. Juni 2010 durch notarielle Urkunde vollzogen werden. Der Vorvertrag sieht eine aufschiebende Bedingung der Darlehenserlangung vor: Herr X. muss bis zum 30. Juni einen Kredit über 120.000 € erhalten. Am 30. Juni hat Herr X. sein Darlehen noch nicht erhalten. Er hat auch nicht auf die Bedingung verzichtet (d.h. er hat nicht zugestimmt, ohne Darlehen zu kaufen). Frau Y. ist der Ansicht, der Verkauf sei perfekt, und verklagt Herrn X. auf Zahlung des Kaufpreises und auf Schadensersatz. Das Tribunal de grande instance von Foix gibt ihr 2013 recht: Der Verkauf ist perfekt. Herr X. legt Berufung ein (ficht die Entscheidung an). Das Berufungsgericht von Toulouse hebt 2015 das Urteil auf: Es erklärt den Vorvertrag für hinfällig und weist die Klagen von Frau Y. ab. Frau Y. legt Kassation ein. Der Kassationshof weist ihre Kassation am 9. März 2017 zurück. Er bestätigt, dass das Versprechen hinfällig ist, da die aufschiebende Bedingung nicht bis zum für die Beurkundung vorgesehenen Datum erfüllt war.
Die Begründung des Gerichts — entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1176 des Code civil (in seiner vor der Schuldrechtsreform 2016 geltenden Fassung). Dieser Artikel bestimmt, dass eine Verpflichtung, die unter einer aufschiebenden Bedingung eingegangen wurde, hinfällig ist, wenn die Bedingung nicht innerhalb der vereinbarten Frist eintritt. Wenn ein Kaufvorvertrag eine Frist für den Eintritt der aufschiebenden Bedingung vorsieht und diese Bedingung am festgelegten Datum für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde nicht erfüllt ist, ist das Versprechen von Rechts wegen hinfällig (automatisch), ohne dass es einer Auflösung (Annullierung) des Vertrags bedarf. Achtung jedoch: Dies setzt voraus, dass der Erwerber nicht auf die Bedingung verzichtet hat. Im vorliegenden Fall hatte Herr X. nicht verzichtet. Der Gerichtshof erinnert auch daran, dass der Verkäufer weder die Zwangsvollstreckung des Verkaufs (den Erwerber zum Kauf zwingen) noch Schadensersatz auf der Grundlage von Artikel 1240 des Code civil (der zum Ersatz des durch sein Verschulden verursachten Schadens verpflichtet) verlangen kann, da der Erwerber kein Verschulden trifft, wenn er eine Bedingung nicht erfüllt, die er nicht beherrscht (die Darlehenserlangung). Die im Vorvertrag vorgesehene Frist ist streng. Selbst wenn die Bedingung am Tag nach dem Stichtag erfüllt wird, ist der Vertrag hinfällig. Die Richter legen eine strenge Auslegung zugrunde.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen verkaufenden Eigentümer: Wenn Ihr Erwerber sein Darlehen nicht innerhalb der vorgesehenen Frist erhält, können Sie ihn nicht zum Kauf zwingen. Sie müssen die Immobilie wieder auf den Markt bringen. Konkretes Beispiel: In Pamiers eine Immobilie für 150.000 €. Wenn die Bedingung nicht bis zum 30. Juni erfüllt ist, verlieren Sie Zeit. Sie können jedoch eine Verlängerung der Frist durch eine Zusatzvereinbarung (eine von beiden Parteien unterzeichnete schriftliche Vereinbarung) aushandeln. Für einen Erwerber: Wenn Ihr Darlehen nicht rechtzeitig erlangt wird, sind Sie von allen Verpflichtungen befreit. Sie erhalten Ihre Anzahlung zurück (sofern keine missbräuchliche gegenteilige Klausel besteht). Aber Achtung: Wenn Sie auf die aufschiebende Bedingung verzichten, sind Sie verpflichtet, auch ohne Darlehen zu kaufen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Erwerber unvorsichtig verzichtet haben und sich verschuldet haben. Für einen Immobilienmakler oder Notar: Seien Sie wachsam hinsichtlich der Daten. Ein einziger Tag Verspätung und der Vertrag ist hinfällig. Es ist ratsam, eine automatische Verlängerungsfrist oder eine Klausel zur einvernehmlichen Auflösung vorzusehen.
Vier Ratschläge, um diese Art von Streitigkeiten zu vermeiden
- Setzen Sie eine realistische Frist für die aufschiebende Bedingung: Planen Sie mindestens 45 bis 60 Tage für die Darlehenserlangung ein. Eine zu kurze Frist erhöht das Risiko der Hinfälligkeit.
- Sehen Sie eine automatische Verlängerungsklausel vor: Geben Sie im Vorvertrag an, dass die Frist automatisch um 15 Tage verlängert wird, wenn die Bedingung nicht bis zum vorgesehenen Datum erfüllt ist, es sei denn, der Verkäufer widerspricht.
- Verzichten Sie nicht ohne Beratung auf die aufschiebende Bedingung: Lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt oder Notar beraten, bevor Sie auf die Bedingung verzichten.
- Dokumentieren Sie alle Schritte: Bewahren Sie alle Nachweise über die Bemühungen zur Darlehenserlangung auf, um im Streitfall nachweisen zu können, dass Sie die Bedingung nicht böswillig vereitelt haben.
