Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 10-19.461 • 2011-07-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine Wohnung in Bobigny unter aufschiebender Bedingung der Darlehensgewährung. Sie erhalten Ihren Kredit, unterzeichnen eine Urkunde über den Bedingungseintritt, aber diese Urkunde wird nicht beim Grundbuchamt veröffentlicht. Später verkauft der Verkäufer das Grundstück an einen Dritten, der Eigentümer wird. Wer ist der wahre Eigentümer? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern. Die Cour de cassation hat in einem Urteil vom 13. Juli 2011 entschieden: Die Urkunde über den Eintritt einer aufschiebenden Bedingung muss nicht veröffentlicht werden. Und vor allem: Ihre fehlende Veröffentlichung macht sie nicht gegenüber Dritten unwirksam. Aber was ändert das genau? Eine Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Bobigny, verkauft ein Grundstück an Herrn Y. Der Verkauf erfolgt unter aufschiebender Bedingung: Herr Y muss innerhalb von sechs Monaten eine Baugenehmigung erhalten. Am 15. März 2005 wird die Genehmigung erteilt. Eine notarielle Urkunde bestätigt den Eintritt der aufschiebenden Bedingung. Diese Urkunde wird jedoch nicht beim Hypothekenamt (heute Grundbuchamt) veröffentlicht. Einige Monate später verkauft Herr X, der nicht bezahlt wurde, dasselbe Grundstück an Herrn Z, einen Käufer aus Boulogne-Billancourt. Herr Z veröffentlicht seine Kaufurkunde. Wer ist Eigentümer? Herr Y, der den ersten Vertrag hat, oder Herr Z, der seinen veröffentlicht hat?
Der Fall gelangt vor das Tribunal de grande instance in Bobigny und dann vor das Berufungsgericht Paris. Herr Y argumentiert, dass seine Urkunde über den Bedingungseintritt nicht veröffentlicht werden müsse, um Dritten gegenüber wirksam zu sein, da das Dekret vom 4. Januar 1955 dies nicht verlange. Herr Z entgegnet, dass die Urkunde von Herrn Y mangels Veröffentlichung ihm gegenüber unwirksam sei. Das Berufungsgericht gibt Herrn Z recht. Herr Y legt Kassationsbeschwerde ein.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Die Cour de cassation hebt das Berufungsurteil auf. Sie erinnert daran, dass Artikel 28 Nr. 1 des Dekrets Nr. 55-22 vom 4. Januar 1955 die Urkunden auflistet, die veröffentlicht werden müssen, um Dritten gegenüber wirksam zu sein. Dieser Artikel erwähnt jedoch nicht die Urkunde über den Eintritt einer aufschiebenden Bedingung. Folglich hat gemäß Artikel 30 desselben Dekrets die fehlende Veröffentlichung einer solchen Urkunde nicht deren Unwirksamkeit gegenüber Dritten zur Folge. Eine Urkunde, die nicht der Veröffentlichungspflicht unterliegt, muss nicht veröffentlicht werden, um wirksam zu sein.
Warum diese Unterscheidung? Weil die Grundbuchveröffentlichung dazu dient, Dritte über dingliche Rechte an Immobilien (Eigentum, Hypotheken, Dienstbarkeiten) zu informieren. Die aufschiebende Bedingung ist ein Nebenbestandteil des Verkaufs; ihr Eintritt begründet kein neues Recht, sondern macht den Verkauf endgültig. Daher muss die Urkunde, die sie bestätigt, nicht veröffentlicht werden. Achtung jedoch: Die Kaufurkunde selbst, die die aufschiebende Bedingung enthält, muss veröffentlicht werden. Die Cour de cassation bestätigt hier eine ständige Rechtsprechung: Nur die in Artikel 28 aufgeführten Urkunden müssen bei sonstiger Unwirksamkeit veröffentlicht werden.
Die Richter wiesen das Argument von Herrn Z zurück, wonach die Urkunde über den Bedingungseintritt eine eigentumsübertragende Urkunde sei. Nein, so die Richter: Das Eigentum wird durch die Kaufurkunde unter aufschiebender Bedingung übertragen. Der Bedingungseintritt wirkt auf den Zeitpunkt des Verkaufs zurück. Also keine erneute Übertragung.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen verkaufenden Eigentümer: Wenn Sie unter aufschiebender Bedingung verkaufen, achten Sie darauf, die ursprüngliche Kaufurkunde ordnungsgemäß zu veröffentlichen. Die Urkunde über den Bedingungseintritt kann in Ihren Akten bleiben, ohne veröffentlicht zu werden. Aber Vorsicht: Wenn der Käufer seine Kaufurkunde nicht veröffentlicht, könnten Sie das Grundstück an einen anderen verkaufen, wie im obigen Fall. Ich habe Fälle erlebt, in denen schlecht informierte Verkäufer ein Grundstück nach Bedingungseintritt erneut verkauften, weil sie dachten, die nicht veröffentlichte Urkunde sei wertlos. Irrtum: Die ursprüngliche Kaufurkunde muss veröffentlicht werden, um Dritten gegenüber wirksam zu sein.
Für einen Käufer: Sie müssen verlangen, dass Ihr Notar die Kaufurkunde (die die aufschiebende Bedingung enthält) sofort nach Unterzeichnung veröffentlicht. Sobald der Kredit gewährt ist, muss die Urkunde über den Bedingungseintritt nicht veröffentlicht werden, aber es ist ratsam, dies zu tun, um Streitigkeiten zu vermeiden. Wenn Sie in Boulogne-Billancourt eine Immobilie für 300.000 € kaufen, betragen die Veröffentlichungskosten etwa 0,10 % des Preises, also 300 €. Das ist wenig, um Ihr Eigentum zu sichern.
Für einen Notar oder Immobilienfachmann: Diese Entscheidung bestätigt, dass Sie nicht verpflichtet sind, die Urkunde über den Bedingungseintritt zu veröffentlichen. Sie müssen jedoch stets die ursprüngliche Kaufurkunde veröffentlichen. Im Zweifel veröffentlichen Sie alles: Eine übermäßige Veröffentlichung ist besser als eine fehlende.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Lassen Sie die Kaufurkunde sofort nach Unterzeichnung veröffentlichen :
