Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-15.939 • 2010-06-23 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Verkaufsversprechen für eine Wohnung in Nanterre oder Paris unterzeichnet. Der Verkäufer hat Ihnen eine Frist zur Beschaffung Ihres Darlehens eingeräumt. Aber die Tage vergehen, die Bank zögert, und Sie fürchten, Ihre Anzahlung zu verlieren. Was passiert, wenn der Verkäufer Sie mahnt? Und wenn er es nicht tut? Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 23. Juni 2010 (Nr. 09-15.939) gibt eine klare Antwort: Der Verkäufer muss die Bedingungen des Versprechens genau einhalten. Wenn dieses den Versand eines eingeschriebenen Briefes zur Auslösung der Nachweisfrist vorschreibt, kann der Verkäufer Ihnen bei Versäumnis die Anzahlung nicht vorenthalten. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X, Eigentümer einer Wohnung in Paris 17. Arrondissement, unterzeichnen am 15. Januar 2008 ein einseitiges Verkaufsversprechen mit Herrn Y als Käufer. Der Kaufpreis beträgt 450.000 €. Das Versprechen wird unter der auflösenden Bedingung (zukünftiges und ungewisses Ereignis, das den Verkauf aufschiebt) der Aufnahme eines Darlehens von 300.000 € über 12 Jahre zu einem Nominalzins von 4,5 % abgeschlossen. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Anzahlung (45.000 €) zurückzuzahlen, wenn das Darlehen nicht gewährt wird, aber das Versprechen sieht vor, dass der Verkäufer vom Käufer den Nachweis seiner Bemühungen (aktive Schritte) durch eingeschriebenen Brief mit Rückschein innerhalb einer Frist von 15 Tagen ab Versand verlangen kann. Der Verkäufer sendet jedoch keinen Brief. Am 1. März 2008 teilt der Käufer dem Verkäufer mit, dass er sein Darlehen nicht erhalten hat. Der Verkäufer weigert sich, die Anzahlung zurückzuzahlen, da der Käufer seine Bemühungen nicht nachgewiesen habe. Der Käufer verklagt den Verkäufer auf Rückzahlung. Das Tribunal de grande instance de Paris gibt dem Käufer recht. Der Verkäufer legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Paris bestätigt das Urteil am 12. März 2009. Der Verkäufer legt Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Kassation des Verkäufers zurück. Er erinnert an den Grundsatz: Die Tatsacheninstanzen (Berufungsgericht) haben das Verkaufsversprechen souverän (endgültig) ausgelegt. Sie haben festgestellt, dass der Versand eines eingeschriebenen Briefes durch den Verkäufer unerlässlich war, um die Frist in Gang zu setzen, innerhalb derer der Käufer die unternommenen Bemühungen nachweisen musste. Ohne diese Mahnung (offizielles Schreiben, das die Erfüllung fordert) läuft die Frist nicht. Der Verkäufer, der von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht hat, kann sich daher nicht auf die Nichterfüllung des Käufers berufen. Die auflösende Bedingung gilt als erfüllt (die Bedingung gilt als eingetreten), und der Verkäufer muss die Anzahlung zurückzahlen. Dies liegt daran, dass der Kassationsgerichtshof bereits in einem ähnlichen Sinne entschieden hatte (Civ. 3e, 6. Mai 2009, Nr. 08-10.870): Wenn der Vertrag eine Formalität vorschreibt, muss diese eingehalten werden. Hier bestätigen die Richter diese strenge Linie. Vorsicht jedoch: Die Lösung wäre anders gewesen, wenn das Versprechen vorgesehen hätte, dass der Käufer von sich aus nachweisen muss, ohne Mahnung. Alles hängt von den genauen Vertragsbedingungen ab.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Käufer: Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, müssen Sie die Bedingungen Ihres Versprechens prüfen. Wenn es eine Mahnung durch den Verkäufer vorsieht und dieser sie nicht versendet, sind Sie geschützt. Sie können die Rückzahlung Ihrer Anzahlung (oft 10 % des Preises, also 45.000 € in unserem Beispiel) verlangen. Bewahren Sie in der Praxis alle Nachweise Ihrer Darlehensbemühungen auf (Empfangsbestätigungen von Anträgen, Ablehnungen von Banken). Für den Verkäufer: Wenn Sie die Anzahlung im Falle der Nichterfüllung des Käufers behalten wollen, müssen Sie unbedingt den im Vertrag vorgesehenen eingeschriebenen Brief versenden. Andernfalls riskieren Sie, die Anzahlung zurückzahlen zu müssen oder sogar zu Schadensersatz verurteilt zu werden (Artikel 1240 des Code civil, ehemals 1382, der verpflichtet, den durch eigenes Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen). Für den Immobilienfachmann: Formulieren Sie die Verkaufsversprechen präzise. Wenn Sie möchten, dass der Käufer spontan nachweist, geben Sie dies klar an. Andernfalls ist die Mahnungsklausel ein Schutz für den Verkäufer, aber sie muss auch genutzt werden. Ich habe Fälle erlebt, in denen der Verkäufer in Paris 50.000 € Anzahlung verloren hat, weil er einen einfachen eingeschriebenen Brief nicht versandt hat. Vernachlässigen Sie diese Formalität nicht.
Vier Tipps zur Vermeidung dieser Art von Streitigkeiten
- Lesen Sie Ihr Verkaufsversprechen sorgfältig: Prüfen Sie, ob eine Mahnung vorgesehen ist, um die Nachweisfrist auszulösen. Wenn ja, muss der Verkäufer sie versenden. Wenn nein, muss der Käufer innerhalb der gesetzten Frist von sich aus nachweisen.
- Für den Verkäufer: Senden Sie die Mahnung sofort
