参考判决： cc • N° 22-18.642 • 2023-09-14 • 查看判决 →
您已签署了位于安纳西（Annecy）的一套公寓的VEFA（预售）合同">预售协议。合同中附带一项获得贷款的解除条件——但没有截止日期。几周过去了，您的银行迟迟未回复。另一方想要解除合同。他们可以这样做吗？您的承诺有多大的约束力？
每年都有数百名业主和购房者提出这个问题。法国最高法院（Cour de cassation）在2023年9月14日的一项判决中给出了一个微妙的答案：只要条件没有失效（即既未实现也未最终失败），承诺就继续存在，但当事人可以在合同中约定单方解除权。
简而言之，如果您事先约定了允许您解除的条款，您可以这样做，并且解除条件将在解除之日进行评估。但如果不存在解除条款，您将继续受约束，直到条件实现或变得不可能。但请注意：该判决并未颠覆先前的法律，而是对其进行了有益的澄清。
事实：一个每天都会发生的故事
Y.夫妇是格勒诺布尔（Grenoble）一栋房屋的业主，他们希望扩建房屋。2017年3月15日，他们与DCA公司签订了一份建筑师合同。合同附有一项解除条件：获得贷款以资助工程。但未设定实现该条件的期限（截止日期）。
几个月过去了。银行表现得不情愿。2018年6月12日，DCA公司厌倦了等待，通知Y.夫妇单方面解除合同。他们认为，由于解除条件未在合理期限内实现，合同已失效（被取消）。Y.夫妇提出异议：对他们来说，条件并未失效，因为他们没有遭到最终拒绝。实际上，他们最终在2020年获得了贷款，即在解除之后。
争议一直上诉到法国最高法院（Cour de cassation）。法官必须裁决：单方解除是否有效？无固定期限的解除条件的效力范围是什么？
法院的推理——详细解读
法国最高法院（Cour de cassation）首先重申了原则：附有无固定期限解除条件的承诺，只要条件未失效，就继续存在。换句话说，只要条件（此处为获得贷款）尚未实现或未最终失败，合同仍然有效。任何一方都不能仅以此为由单方面终止合同。
但法院增加了一个关键细微差别：这一原则并不剥夺当事人从约定单方解除权的合同条款中受益的权利。换言之，如果合同包含允许一方随时（或在某些条件下）解除的条款，则该条款有效并可以行使。在这种情况下，解除条件的命运在解除之日进行评估。
适用于本案事实：建筑师合同没有规定单方解除条款。因此，DCA公司不能以条件尚未实现为由单方面解除合同。因此，解除是滥用权利的。在解除时，获得贷款的解除条件尚未失效（贷款后来才获得）。因此，Y.夫妇有权提出异议。
这对您意味着什么——具体而言
对于业主和购房者：该判决保护您免受随意解除的侵害。如果您签署了附有无固定期限解除条件的合同（例如，以获得贷款为前提的预售协议），在条件仍有可能实现的情况下，另一方不能单方面解除。您有时间完成您的步骤。
以格勒诺布尔（Grenoble）的一个具体例子来说：您以25万欧元购买一处房产。贷款解除条件没有设定日期。您的银行在6个月后回复。在此期间，卖方不耐烦了，想解除合同卖给其他人。法国最高法院（Cour de cassation）判其败诉：只要您没有遭到最终拒绝，合同就有效。
对于专业人士（建筑师、开发商、房地产经纪人）：如果您希望在等待时间过长时能够解除合同，则必须在合同中插入单方解除条款。否则，您将受约束直到条件失效。
如果您处于这种情况，您必须检查您的合同。寻找名为“解除”、“解除权”或“解除条款”的条款。如果存在，您可以解除；否则，您必须等待。
避免此类纠纷的四条建议
- 为解除条件设定期限：在您的合同中，指明实现条件的截止日期（例如“条件应在2024年12月31日前实现”）。这可以避免任何歧义。
- 约定单方解除条款：如果您希望在期限之前退出合同，请添加一条允许各方在通知或赔偿后解除的条款。
- 记录您的步骤：保留贷款申请、催款函、银行回复的证明。如果发生纠纷，您可以证明您积极尝试实现条件。
- 在解除前咨询律师：不要在未咨询的情况下主动解除合同。您可能因滥用解除权而被判支付损害赔偿金。
深入分析：相关判例与演变
该判决符合一贯的判例法路线。早在2021年1月13日的一项判决（n° 19-21.045）中，法国最高法院（Cour de cassation）就已判定无期限的解除条件不能单方面废止。2023年的判决确认并澄清了这一点：单方解除的可能性完全取决于合同条款。
然而，一些先前的判决似乎允许基于未在合理期限内实现而解除。法国最高法院（Cour de cassation）终结了这种不确定性：合理期限不是独立的标准。因此，趋势是保护因非自身原因而无法实现条件的一方。
这对未来的意义：合同起草者将需要更加注意包含解除条款。法院可能会对在没有合同依据的情况下解除合同的专业人士更加严厉。
采取行动前的检查清单
- 我的合同中是否有单方解除条款？如果有，检查其条件（通知期、赔偿金）。如果没有，不要解除。
- 解除条件是否已失效？您是否收到了贷款的最终拒绝？条件是否已变得不可能（例如，行政批准被拒绝）？
- 另一方的利益是什么？如果您是买方，卖方可能想要解除以更高价格出售。如果您是卖方，买方可能试图反悔。
- 我有步骤的证明吗？收集所有文件：贷款申请、回复、催款函。
- 我需要咨询律师吗？如果涉及金额较大，快速咨询可以为您节省更多的诉讼费用。
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