Decisione di riferimento: cc • N° 69-14.452 • 1971-02-11 • Consulta la decisione →
Sei proprietario di un locale commerciale a Rochefort. Dai disdetta al tuo locatario per riprendere il locale o venderlo libero. Ma ecco: il tuo locatario, fiutando l'occasione, firma un nuovo contratto di locazione altrove prima ancora della data della sua partenza. Ritieni che abbia così rinunciato al suo diritto all'indennità di espropriazione. Errore. La Corte di Cassazione, con una sentenza dell'11 febbraio 1971, ha stabilito: il locatario può affittare un nuovo locale prima della data della disdetta, senza perdere la sua indennità, a condizione di non agire al solo scopo di vanificare il diritto di pentimento del locatore. Una decisione che chiarisce un punto cieco frequente dei contratti di locazione commerciale.
Immagina la scena: a Puilboreau, un commerciante riceve una disdetta dal suo proprietario. Preoccupato di dover chiudere, cerca attivamente un nuovo locale e firma una promessa di locazione. Il proprietario, che aveva dato disdetta per riprendere il locale, cambia idea ed esercita il suo diritto di pentimento proponendo il rinnovo del contratto. Troppo tardi, dice il locatario, ho già preso un altro impegno. Il proprietario rifiuta allora di pagare l'indennità di espropriazione, sostenendo che il locatario ha accelerato la sua rilocazione per nuocergli. Chi ha ragione?
La risposta dei giudici è sfumata. Il locatario può anticipare la sua rilocazione, è un suo diritto. Ma se il proprietario prova che il locatario ha manovrato unicamente per fargli perdere il suo diritto di pentimento, allora l'indennità può essere ridotta, persino soppressa. Nel caso specifico, la Corte di Cassazione ha convalidato la posizione della corte d'appello: il locatario aveva semplicemente esercitato una promessa di vendita inclusa nel suo contratto, senza intenzione abusiva. Il proprietario ha dovuto pagare l'indennità di espropriazione. Una lezione da ricordare per tutti.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il Sig. Bayard, proprietario di un locale commerciale a Rochefort, dà disdetta al suo locatario, il Sig. Blondin, commerciante. La disdetta è regolare: pone fine al contratto a una data determinata. Ma Blondin, anticipando la sua partenza, esercita una promessa di vendita che figurava nel suo contratto per acquistare un altro locale. Firma l'atto prima della data di effetto della disdetta. Nel frattempo, Bayard cambia idea: esercita il suo diritto di pentimento e propone il rinnovo del contratto a Blondin, conformemente all'articolo 32 del decreto del 30 settembre 1953 (che permette al locatore di tornare sulla sua disdetta offrendo il rinnovo, salvo che il locatario abbia già preso un impegno definitivo). Blondin rifiuta, sostenendo di aver già acquistato un altro locale. Bayard ritiene allora che Blondin non abbia più diritto all'indennità di espropriazione, poiché ha volontariamente ostacolato il pentimento.
La controversia arriva davanti alla corte d'appello, che dà ragione a Blondin. Bayard ricorre in cassazione. Davanti alla Corte di Cassazione, Bayard sostiene che Blondin ha commesso un abuso di diritto affittando un nuovo locale prima della data della disdetta, allo scopo di vanificare il suo diritto di pentimento. Aggiunge che il locale acquistato da Blondin non aveva destinazione commerciale, il che, secondo lui, impedirebbe di considerarlo una rilocazione legittima. La Corte di Cassazione respinge il ricorso. Conferma che nulla vieta al locatario di affittare un nuovo locale prima della data della disdetta, e che l'articolo 32 non richiede che il nuovo locale abbia una destinazione commerciale. L'abuso di diritto deve essere dimostrato, cosa che non era avvenuta in questo caso.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa su due pilastri. Innanzitutto, il principio di libertà contrattuale: il locatario può organizzare la sua riconversione professionale come preferisce, purché rispetti i suoi obblighi contrattuali. Nessuna disposizione legale gli vieta di affittare un nuovo locale prima della data di effetto della disdetta. In secondo luogo, la nozione di abuso di diritto, derivante dall'articolo 1240 del Codice civile (responsabilità per colpa). Se il locatario agisce al solo scopo di nuocere al locatore o di fargli perdere il suo diritto di pentimento, il suo comportamento diventa colposo e può comportare la perdita o la riduzione dell'indennità di espropriazione.
Nel caso specifico, Bayard non ha provato che Blondin avesse agito con intenzione maliziosa. Blondin ha semplicemente esercitato una promessa di vendita prevista nel suo contratto, che è un atto normale di gestione. La corte d'appello aveva rilevato che Blondin non aveva cercato di accelerare la vendita per nuocere a Bayard, ma per mettere in sicurezza la sua attività. La Corte di Cassazione approva questo ragionamento. Precisa inoltre che l'articolo 32 del decreto del 1953, che organizza il diritto di pentimento, non subordina l'indennità di espropriazione alla natura commerciale del nuovo locale. Poco importa che il locale acquistato sia ad uso abitativo, ufficio o altro: il locatario espropriato può utilizzarlo per il suo commercio o rivenderlo.
Questa decisione non è né un revirement né un'evoluzione maggiore, ma una conferma della giurisprudenza anteriore. Ricorda che il diritto di pentimento del locatore non è assoluto: non può essere esercitato se il locatario ha già preso un impegno fermo e non abusivo. I giudici di merito hanno un potere di apprezzamento sovrano per rilevare l'abuso. In pratica, ciò significa che ogni situazione viene esaminata al microscopio.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: potete dare disdetta al vostro locatario, ma se successivamente esercitate il vostro diritto di pentimento, dovete verificare se il locatario non abbia già preso un impegno. Se ha firmato un nuovo contratto di locazione o acquistato un locale prima della data della disdetta, dovrete provare che lo ha fatto al solo scopo di nuocervi. Senza questa prova, dovrete pagare l'intera indennità di espropriazione, che può rappresentare più
