Congé commercial et redressement judiciaire : la Cour de cassation tranche en faveur du bailleur

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Thonon-les-Bains, loué à un commerçant qui accumule les retards de loyer. Vous lui délivrez un congé (acte par lequel vous mettez fin au bail) avec refus de renouvellement, conformément à la loi. Mais voilà que votre locataire se place en redressement judiciaire (procédure collective destinée à sauver l'entreprise). La question qui se pose : la procédure que vous avez engagée pour faire valider le congé peut-elle être bloquée par la suspension des poursuites (interdiction temporaire d'agir en justice contre le débiteur) prévue par la loi ?

Cette interrogation, des centaines de bailleurs la rencontrent chaque année. Et jusqu'à présent, la réponse n'était pas claire. Mais la Cour de cassation (la plus haute juridiction française) a mis fin au flou dans un arrêt du 3 juin 1992 (n° 90-19.687). Elle a affirmé que l'action en déclaration de validité de congé avec refus de renouvellement pour défaut de paiement n'est pas soumise à la suspension des poursuites. Pourquoi ? Parce que cette action ne vise pas à obtenir le paiement d'une somme d'argent, mais à constater la rupture du bail. Une distinction subtile, mais capitale.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Nous sommes dans les années 1980. Mme X, propriétaire d'un local commercial à La Roche-sur-Foron, a donné à bail (contrat de location professionnelle) ce local aux époux Y, qui y exploitent un commerce. Mais les loyers ne sont pas payés régulièrement. Mme X met en demeure (sommation officielle) les locataires à plusieurs reprises, et chaque fois ils paient dans le mois — mais les retards se reproduisent. Le 28 janvier 1985, excédée, elle leur fait délivrer un congé avec refus de renouvellement pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

Les époux Y, pour se défendre, se placent en redressement judiciaire. La procédure collective entraîne en principe une suspension des poursuites individuelles : aucun créancier ne peut engager ou continuer une action en justice pour obtenir le paiement d'une créance antérieure au jugement d'ouverture. Les époux Y invoquent donc cette suspension pour faire échec à la demande de Mme X visant à faire valider le congé.

La cour d'appel de Chambéry, dans un arrêt du 30 juillet 1990, leur donne raison. Elle estime que l'action en validité de congé est une poursuite au sens de la loi, et qu'elle doit être suspendue. Mais Mme X se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire devant une autre cour, posant ainsi le principe clé.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre la décision, il faut se référer à l'article 47 de la loi du 25 janvier 1985 relative au redressement judiciaire (aujourd'hui codifié aux articles L. 622-21 et suivants du Code de commerce). Ce texte dispose que le jugement d'ouverture suspend toute action en justice de la part des créanciers tendant à obtenir le paiement d'une créance antérieure. Mais la Cour de cassation distingue : l'action en validité de congé avec refus de renouvellement ne vise pas à obtenir le paiement d'une somme d'argent. Elle tend uniquement à faire constater que le bail est rompu en raison du manquement du locataire (le défaut de paiement).

Les juges du fond (la cour d'appel) avaient considéré que, puisque le motif du congé est le défaut de paiement, l'action était bien une poursuite pour obtenir une somme d'argent. Mais la Cour de cassation rectifie : le paiement des loyers impayés est une conséquence possible du congé, mais l'objet principal de l'action est la validation du congé lui-même. Or, la validation du congé n'est pas une créance pécuniaire, mais une action en justice portant sur l'existence du bail. Elle ne relève donc pas de la suspension des poursuites.

Ce raisonnement s'inscrit dans une jurisprudence constante depuis cette date : les actions tendant à la résiliation d'un contrat (par exemple, un bail) pour inexécution ne sont pas suspendues par le redressement judiciaire, car elles ne sont pas des actions en paiement. C'est une confirmation de la distinction entre les actions personnelles (qui visent à obtenir une somme d'argent) et les actions réelles ou mixtes (qui portent sur un droit ou un statut).

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : si votre locataire commercial est en redressement judiciaire et qu'il ne paie pas ses loyers, vous pouvez délivrer un congé avec refus de renouvellement et engager une action en validation de ce congé sans craindre la suspension des poursuites. Cela signifie que vous pouvez obtenir la libération des lieux plus rapidement. Par exemple, si votre locataire vous doit 15 000 € de loyers impayés à Thonon-les-Bains, vous pouvez agir immédiatement, même après l'ouverture du redressement judiciaire.

Pour le locataire en redressement judiciaire : attention, cette décision vous est défavorable. Vous ne pouvez pas vous retrancher derrière la suspension des poursuites pour empêcher la validation du congé. Si vous êtes en retard de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail, ce qui peut compromettre la poursuite de votre activité. Il est donc essentiel de régulariser rapidement les impayés ou de négocier un plan de redressement avec l'administrateur judiciaire.

Pour l'acquéreur d'un local commercial : si vous achetez un local déjà loué, vérifiez la situation du locataire. Un locataire en redressement judiciaire peut perdre son bail si les loyers ne sont pas payés, ce qui peut vous permettre de récupérer le local libre plus facilement. Inversement, si vous êtes l'acquéreur d'un fonds de commerce, méfiez-vous : le bail est un élément essentiel, et sa perte peut dévaluer l'entreprise.

Concrètement, un bailleur de La Roche-sur-Foron qui a délivré un congé en janvier 1985 a pu, grâce à cet arrêt, obtenir la validation de son congé malgré le redressement judiciaire de son locataire, et ainsi récupérer son local pour le relouer à un autre commerçant.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un bail solide : incluez une clause résolutoire (clause qui permet la résiliation automatique du bail en cas de défaut de paiement) et respectez les formes légales (délai de 1 mois après commandement de payer).
• Agissez vite en cas d'impayés : ne laissez pas s'accumuler plusieurs mois de loyers. Dès le premier retard, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Surveillez la santé financière de votre locataire : demandez régulièrement des justificatifs (bilans, extrait Kbis) pour anticiper un éventuel redressement judiciaire.
• Consultez un avocat spécialisé : avant d'engager une action en validation de congé, faites-vous assister pour éviter les nullités de procédure (par exemple, un congé délivré sans respecter le préavis de 6 mois).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Avant l'arrêt de 1992, certaines cours d'appel considéraient que l'action en validité de congé était une action en paiement déguisée. Par exemple, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 14 novembre 1989, avait suspendu une telle action. Mais la Cour de cassation a mis fin à cette divergence en 1992, en affirmant clairement la distinction.

Depuis, la jurisprudence est constante : les actions en résiliation de bail pour défaut de paiement ne sont pas suspendues par le redressement judiciaire (Cass. com., 12 novembre 1997, n° 95-18.412). La tendance est donc favorable au bailleur, qui peut ainsi préserver ses droits malgré la situation difficile du locataire. Cette solution a été confirmée dans le cadre de la sauvegarde et de la liquidation judiciaire.

Pour l'avenir, il est possible que le législateur intervienne pour protéger davantage les locataires en difficulté, mais pour l'instant, la règle est claire : le bailleur peut agir.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

1. Mon locataire est en redressement judiciaire et ne paie plus ses loyers. Puis-je lui donner congé ?
Oui, vous pouvez délivrer un congé avec refus de renouvellement pour défaut de paiement. L'action en validation de ce congé n'est pas suspendue par le redressement judiciaire.

2. Que faire si le locataire conteste la validité du congé ?
Vous devez saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) pour faire constater la validité du congé. Vous pouvez le faire même après l'ouverture du redressement judiciaire.

3. Le congé doit-il respecter un délai de préavis ?
Oui, le congé pour défaut de paiement doit être délivré au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail, sauf clause contraire. Mais en cas d'impayés, vous pouvez également utiliser la clause résolutoire qui permet une résiliation immédiate après un commandement de payer resté infructueux pendant 1 mois.

4. Puis-je aussi réclamer les loyers impayés malgré le redressement judiciaire ?
Oui, mais pour les loyers antérieurs au jugement d'ouverture, vous devez déclarer votre créance au mandataire judiciaire. Pour les loyers postérieurs, ils sont payables à l'échéance.

5. Que se passe-t-il si le locataire est en liquidation judiciaire ?
Le bail est résilié de plein droit après un délai de 3 mois suivant le jugement de liquidation, sauf si l'administrateur décide de continuer le bail. Dans ce cas, les loyers postérieurs sont dus.

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