Décision de référence : cc • N° 14-29.148 • 2016-07-07 • Consulter la décision →
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Mme F., locataire de deux appartements à Saint-Malo, propriété de la SCI Marjebes, reçoit le 30 mai 2012 deux congés pour reprise au profit d'un associé de la SCI. Elle conteste leur validité. La SCI soutient qu'elle n'a pas à proposer de relogement, car la reprise bénéficie à un associé, personne physique. Le tribunal donne raison à la locataire : les congés sont nuls. La SCI fait appel, mais la cour d'appel confirme. Pourquoi ? Parce que la dispense d'offre de relogement prévue par l'article 15, III, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 est réservée au bailleur personne physique. La SCI, personne morale, ne peut pas en bénéficier, même si elle est familiale et agit pour un associé. L'affaire monte jusqu'à la Cour de cassation, qui rejette le pourvoi de la SCI en 2016.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La question était simple : une SCI familiale qui donne un congé pour reprise au profit d'un associé peut-elle être dispensée d'offrir un relogement au locataire ? La loi du 6 juillet 1989, dans son article 15, III, prévoit que le bailleur peut reprendre le logement pour y habiter lui-même ou pour loger un proche. Mais si le locataire est âgé (plus de 65 ans) et a des ressources modestes, le bailleur doit lui proposer un logement correspondant à ses besoins. L'alinéa 2 de ce même article dispense de cette obligation les bailleurs personnes physiques qui reprennent pour eux-mêmes ou pour un proche. La SCI Marjebes invoquait cette dispense, arguant que l'associé est une personne physique. La Cour de cassation a dit non : le texte est clair, la dispense ne profite qu'au bailleur personne physique. Une SCI, même familiale, reste une personne morale. Le législateur a voulu protéger les locataires vulnérables, et cette protection ne peut être contournée par le choix d'une structure sociétale. Les juges ont donc validé l'annulation des congés.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier via une SCI, vous ne pouvez pas vous exonérer de l'obligation de relogement en cas de congé pour reprise, même si le bénéficiaire est un associé. Concrètement, si votre locataire a plus de 65 ans et que ses revenus annuels sont inférieurs à un certain plafond (environ 22 000 € par an pour une personne seule en 2024), vous devez lui trouver un logement équivalent dans le même secteur. Si vous êtes locataire, cette décision vous protège : vous ne pouvez pas être expulsé sans solution de relogement, même si le propriétaire est une SCI. En cas de congé pour reprise, vérifiez vos droits : si vous remplissez les conditions d'âge et de ressources, exigez une offre de relogement.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Avant de donner un congé pour reprise, vérifiez si votre locataire est protégé : âge, ressources, présence de personnes handicapées. Si oui, préparez une offre de relogement conforme.
- Si vous êtes en SCI, ne vous croyez pas automatiquement dispensé : la dispense ne vaut que pour les bailleurs personnes physiques. Consultez un avocat pour évaluer votre situation.
- Pour le locataire : à réception d'un congé, examinez vos droits : si vous avez plus de 65 ans et des ressources modestes, répondez par écrit en exigeant un relogement. Conservez tous les justificatifs.
- En cas de doute, saisissez la commission de conciliation avant toute action judiciaire. Cela peut résoudre le litige à l'amiable et éviter des frais.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une tendance protectrice des locataires vulnérables. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 4 novembre 2010 (n° 09-69.976), que la dispense d'offre de relogement ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières. L'arrêt de 2016 confirme et précise que même une SCI familiale, dont l'objet est de loger ses associés, ne peut y prétendre. Les tribunaux sont stricts : ils vérifient la nature du bailleur (personne physique ou morale) et ne se laissent pas influencer par la finalité de la reprise. Pour l'avenir, les propriétaires doivent intégrer cette règle dans leur stratégie locative : une SCI n'est pas un moyen de contourner la protection des locataires âgés. Une réforme législative est peu probable, car la protection des personnes vulnérables est un enjeu social fort.
Points clés à retenir
FAQ :
1. Une SCI peut-elle donner un congé pour reprise ? Oui, mais elle doit respecter l'obligation de relogement si le locataire est âgé ou modeste.
2. Quels sont les critères pour bénéficier de la protection ? Avoir plus de 65 ans (ou être handicapé) et avoir des ressources inférieures à un plafond (environ 22 000 €/an pour une personne seule).
3. Que faire si je reçois un congé sans offre de relogement ? Contester le congé devant le tribunal judiciaire. Vous pouvez aussi saisir la commission de conciliation dans les deux mois du congé.
4. La dispense existe-t-elle pour les SCI ? Non, la dispense est réservée aux bailleurs personnes physiques. Une SCI ne peut jamais s'en prévaloir, même si elle est familiale.
5. Quels sont les risques pour le propriétaire qui ne respecte pas ? Le congé est nul, et le locataire peut rester. Le propriétaire peut aussi être condamné à des dommages et intérêts.
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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