Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-66.698 • 2010-06-02 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Onet-le-Château, nahe Rodez, beschließt ein Eigentümer, seine Wohnung für seinen Sohn zurückzufordern. Er sendet seiner Mieterin am 25. Mai 2005 eine Kündigung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Aber er vergisst, das Wohnungsangebot beizufügen. Die Mieterin protestiert: „Sie haben das Gesetz nicht eingehalten, die Kündigung ist nichtig!“ Ergebnis: ein jahrelanges Verfahren, Anwaltskosten und eine belastende Unsicherheit für beide Parteien.
Diese Situation kennen Sie vielleicht. Wenn Sie als Vermieter kündigen, schreibt das Gesetz vom 6. Juli 1989 strenge Regeln für die Kündigung gegenüber einem geschützten Mieter (einem Mieter über 65 Jahren mit bescheidenen Einkünften) vor. Eine davon, Artikel 15 III, verlangt, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung anbietet. Aber zu welchem Zeitpunkt? Muss das Angebot im selben Schreiben wie die Kündigung erfolgen, oder kann es später kommen?
Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 2. Juni 2010 (Nr. 09-66.698) entschieden: Das Wohnungsangebot muss nicht gleichzeitig mit der Kündigung vorgelegt werden. Es genügt, dass es während der Kündigungsfrist unterbreitet wird. Eine Entscheidung, die Vermieter beruhigt, aber auch Wachsamkeit hinsichtlich der Frist erfordert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Eheleute X., Eigentümer einer Wohnung in Onet-le-Château, kündigten ihrer Mieterin, Frau Y., zum 25. November 2005, mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist ab dem 25. Mai 2005. Der Grund? Eigenbedarf zur Selbstnutzung. In der Kündigung war jedoch kein Wohnungsangebot erwähnt. Frau Y., die den besonderen Schutz für ältere Mieter genoss (sie war über 65 Jahre alt und ihr Einkommen lag unter der Obergrenze), focht die Gültigkeit der Kündigung vor dem Amtsgericht Rodez an.
Ihr Argument: Artikel 15 III des Gesetzes vom 6. Juli 1989 schreibe vor, dass das Wohnungsangebot „gleichzeitig“ mit der Kündigung erfolgen müsse. Andernfalls sei die Kündigung nichtig. Die Eheleute X. entgegneten, das Angebot sei später, mit eingeschriebenem Brief vom 15. Juni 2005, also während der Kündigungsfrist, unterbreitet worden. Für sie sei entscheidend, dass die Mieterin vor Ende des Mietverhältnisses ein konkretes Angebot erhalten habe.
Das Amtsgericht gab der Mieterin recht und erklärte die Kündigung für nichtig. Die Eheleute X. legten Berufung ein. Das Berufungsgericht Montpellier hob das Urteil auf: Die Kündigung sei wirksam. Frau Y. legte daraufhin Kassation ein. Der Kassationshof wies ihre Beschwerde zurück und bestätigte, dass das Wohnungsangebot während der Kündigungsfrist erfolgen könne, ohne der Kündigung beigefügt zu sein.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Der Kassationshof stützte sich auf Artikel 15 III des Gesetzes vom 6. Juli 1989. Diese Vorschrift schützt ältere oder behinderte Mieter, indem sie dem Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kündigt (der Eigentümer, der die Wohnung für sich oder seine Familie zurückhaben will), auferlegt, ihnen eine Ersatzwohnung anzubieten. Das Gesetz legt jedoch den genauen Zeitpunkt dieses Angebots nicht fest.
Die Richter legten die Bestimmung flexibel aus: Das Angebot muss nicht gleichzeitig mit der Kündigung erfolgen. Warum? Weil der Zweck des Gesetzes darin besteht, dem geschützten Mieter eine Ersatzwohnung zu garantieren, nicht das Verfahren übermäßig zu formalisieren. Solange das Angebot vor Ende der Kündigungsfrist unterbreitet wird, hat der Mieter Zeit, es zu prüfen und anzunehmen oder abzulehnen.
Der Gerichtshof stellte auch fest, dass die am 25. Mai 2005 ausgesprochene Kündigung formell ordnungsgemäß war und das Wohnungsangebot vom 15. Juni 2005 ernsthaft war: eine 3-Zimmer-Wohnung in derselben Gegend zu einem erschwinglichen Mietpreis. Die Mieterin wurde nicht benachteiligt. Achtung: Dies ist kein Freibrief für Vermieter. Erfolgt das Angebot zu spät, z. B. am letzten Tag der Kündigungsfrist, oder ist es unzureichend (zu kleine Wohnung, zu teuer, zu weit entfernt), könnte die Kündigung für nichtig erklärt werden. Hier wurde die Frist von einem Monat nach der Kündigung jedoch als angemessen angesehen.
Diese Entscheidung bestätigt eine für Vermieter günstige Rechtsprechungstendenz, erinnert aber auch daran, dass der Schutz älterer Mieter Priorität hat. Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine willkommene Klarstellung.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Sie können nun einem geschützten Mieter kündigen, ohne sofort ein Wohnungsangebot vorbereiten zu müssen. Sie haben die gesamte Kündigungsfrist Zeit, eine geeignete Wohnung zu finden. Beispiel: Wenn Ihr Mieter in Decazeville 70 Jahre alt ist und Sie die Wohnung für Ihre Tochter zurückhaben möchten, können Sie die Kündigung am 1. März versenden und ihm dann am 15. April eine 2-Zimmer-Wohnung im selben Viertel anbieten. Vorausgesetzt, das Angebot ist ernsthaft und trifft vor dem 31. August (Ende der 6-monatigen Kündigungsfrist) ein.
Für den geschützten Mieter: Sie müssen prüfen, ob Ihnen das Wohnungsangebot während der Kündigungsfrist zugeht. Erfolgt es erst nach dem Ende des Mietverhältnisses oder ist es unzureichend (unzumutbare Wohnung, überhöhte Miete, Ortswechsel), können Sie die Kündigung anfechten. Zögern Sie nicht, einen Anwalt zu konsultieren, um die Gültigkeit des Angebots zu beurteilen.
Für den Immobilienfachmann: Diese Entscheidung vereinfacht die Verwaltung von Eigenbedarfskündigungen. Sie können Ihrem vermietenden Mandanten raten, die Kündigung auszusprechen, ohne auf ein gefundenes Ersatzquartier zu warten, sofern dies innerhalb der Frist geschieht. Achtung: Lehnt der Mieter das Angebot ab, bleibt die Kündigung wirksam, aber der Vermieter muss die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs nachweisen.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Planen Sie die Ersatzwohnung bereits bei der Kündigung ein. Auch wenn das Gesetz es nicht verlangt, bereiten Sie das Angebot so früh wie möglich vor, um Verzögerungen zu vermeiden.
- Dokumentieren Sie das Angebot schriftlich. Senden Sie es per Einschreiben mit Rückschein, um den Zugang nachweisen zu können.
- Prüfen Sie die Angemessenheit des Angebots. Die Wohnung sollte in derselben Gegend liegen, eine vergleichbare Größe haben und zu einem ähnlichen Mietpreis angeboten werden.
- Hol
