Referenzentscheidung: cc • Nr. 08-11.513 • 2009-04-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Parentis-en-Born, 62 Jahre alt, und möchten Ihre Wohnung zurückerhalten, um Ihren Sohn darin unterzubringen. Problem: Ihr Mieter ist 72 Jahre alt und hat ein bescheidenes Einkommen. Laut Gesetz müssten Sie ihm normalerweise eine andere Wohnung anbieten, bevor Sie kündigen. Aber das Gesetz sieht eine Ausnahme vor. Nur muss man genau wissen, wer davon profitieren kann. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 29. April 2009 eine entscheidende Frage geklärt: Wenn die Vermieter Ehegatten sind, reicht es aus, dass einer von ihnen über 60 Jahre alt ist, um auf ein Wiederbeschaffungsangebot zu verzichten? Antwort: Ja. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X, ein Ehepaar als Eigentümer in Saint-Paul-lès-Dax, vermieten eine Wohnung an Herrn Y, damals 72 Jahre alt. Die Miete ist bescheiden, das Einkommen des Mieters liegt unter dem 1,5-fachen des jährlichen SMIC. Im Jahr 2005 beschließen die Vermieter, die Wohnung für den Eigenbedarf zurückzunehmen. Sie kündigen wegen Eigenbedarfs, bieten aber Herrn Y keine Ersatzwohnung an. Dieser ficht die Kündigung an: Seiner Ansicht nach müssten beide Ehegatten über 60 Jahre alt sein, um von der Ausnahme zu profitieren, die von der Wiederbeschaffungspflicht befreit, nicht nur einer. Der Fall gelangt vor das Amtsgericht, dann das Berufungsgericht, das den Vermietern Recht gibt. Der Mieter legt Kassationsbeschwerde ein.
Der Streit betrifft die Auslegung von Artikel 15 III des Gesetzes vom 6. Juli 1989. Diese Vorschrift erlaubt dem Vermieter, ohne Wiederbeschaffungsangebot zu kündigen, wenn der Mieter über 70 Jahre alt ist und sein Einkommen unter einem bestimmten Schwellenwert liegt, sofern der Vermieter selbst über 60 Jahre alt ist (oder sein Ehegatte oder ein unterhaltsberechtigter Vorfahre oder Nachkomme dieses Alter hat). Aber wenn die Vermieter zwei Ehegatten in Bruchteilsgemeinschaft sind, muss dann jeder über 60 Jahre alt sein, oder reicht es, dass einer es ist? Die Frage war nie klar entschieden worden.
Der Mieter argumentierte, die Ausnahme sei eng auszulegen: Jeder Vermieter müsse die Altersvoraussetzung erfüllen. Die Ehegatten hingegen machten geltend, das Gesetz beziehe sich auf den Vermieter, und bei einer Bruchteilsgemeinschaft sei jeder Miteigentümer Vermieter. Das Berufungsgericht hatte jedoch entschieden, dass einer der Ehegatten über 60 Jahre alt sei, die Kündigung also gültig sei. Die Kassationsbeschwerde wird vom Kassationsgerichtshof zurückgewiesen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigt das Berufungsurteil. Er ist der Ansicht, dass bei einem Mietvertrag, der von Ehegatten in Bruchteilsgemeinschaft abgeschlossen wurde, es ausreicht, dass einer der beiden Ehegatten-Vermieter über 60 Jahre alt ist, damit die Kündigung ohne Wiederbeschaffungsangebot gültig ist. Der Wortlaut von Artikel 15 III des Gesetzes vom 6. Juli 1989 lautet: „Der Vermieter kann ohne Wiederbeschaffungsangebot kündigen, wenn er älter als sechzig Jahre ist oder wenn sein Jahreseinkommen unter einem Einkommensschwellenwert liegt.“ Hier legen die Richter aus, dass die Altersvoraussetzung für jeden Vermieter individuell zu prüfen ist, die Ausnahme aber greift, sobald einer von ihnen sie erfüllt. Mit anderen Worten: Der Gesetzgeber wollte ältere Vermieter schützen, die ihre Wohnung zurückbenötigen, ohne zu verlangen, dass alle Miteigentümer selbst älter sind.
Diese Begründung stützt sich auf eine teleologische Auslegung: Der Zweck des Gesetzes ist es, älteren Eigentümern zu ermöglichen, über ihr Eigentum zu verfügen, ohne gezwungen zu sein, einen älteren und einkommensschwachen Mieter wieder unterzubringen. Würde man verlangen, dass alle Ehegatten über 60 Jahre alt sind, würde dies die Ausnahme für viele Paare, bei denen nur ein Ehegatte im Ruhestand ist, sinnentleeren. Das Gericht verwirft damit eine zu wörtliche Auslegung, die die doppelte Voraussetzung verlangt hätte.
Achtung jedoch: Diese Lösung gilt nur für Ehegatten in Bruchteilsgemeinschaft. Sind die Vermieter nicht verheiratete Personen, muss die Altersvoraussetzung von jedem Vermieter erfüllt werden? Das Urteil sagt dazu nichts, aber die Logik würde dies nahelegen, da das Gesetz vom „Vermieter“ im Singular spricht. Bei mehreren Vermietern muss jeder sein Alter oder sein Einkommen nachweisen, um von der Ausnahme zu profitieren, es sei denn, die Rechtsprechung erweitert diese Lösung.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung fügt sich in einen Trend zum Schutz älterer Vermieter ein. Seit einigen Jahren lockert der Kassationsgerichtshof die Bedingungen, um die Rücknahme der Wohnung durch ältere Eigentümer zu erleichtern, während ein Mindestschutz für den älteren Mieter erhalten bleibt. Hier bleibt dem Mieter nicht ohne Rechtsbehelf: Er kann die Kündigung immer noch anfechten, wenn er nachweist, dass der Vermieter nicht wirklich die Absicht hat, die Wohnung zurückzunehmen, oder wenn sein Einkommen tatsächlich über dem Schwellenwert liegt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie als Vermieter in Saint-Paul-lès-Dax oder anderswo Eigentümer sind, gibt Ihnen diese Entscheidung ein zusätzliches Mittel, um Ihr Eigentum zurückzuerhalten, wenn Sie über 60 Jahre alt sind. Konkret: Wenn Sie verheiratet sind und Ihr Ehegatte unter 60 Jahre alt ist, können Sie dennoch ohne Wiederbeschaffungsangebot gegenüber einem Mieter über 70 Jahren mit bescheidenem Einkommen kündigen. Beispiel: Herr Martin, 65 Jahre alt, Eigentümer einer Wohnung in Parentis-en-Born, ist mit Frau Martin, 58 Jahre alt, verheiratet. Ihre Mieterin, Frau Dupont, 75 Jahre alt, hat ein geringes Einkommen. Herr Martin kann ihr ohne Wiederbeschaffungsangebot kündigen, da er über 60 Jahre alt ist. Wichtig: Die Kündigung muss dennoch den formellen Anforderungen genügen (Frist, Zustellung, Begründung). Zudem muss der Vermieter nachweisen, dass er die Wohnung tatsächlich für sich selbst, seinen Ehegatten oder einen unterhaltsberechtigten Angehörigen nutzen will. Bei Missbrauch kann der Mieter Schadensersatz verlangen.
