Referenzentscheidung: cc • Nr. 14-29.148 • 2016-07-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind seit fünfzehn Jahren Mieter einer Wohnung in Pacé bei Rennes. Eines Tages erhalten Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs: Der Eigentümer, eine familiäre SCI, möchte einen ihrer Gesellschafter einquartieren. Sie sind über 65 Jahre alt und haben ein bescheidenes Einkommen. Normalerweise schützt Sie das Gesetz: Der Vermieter muss Ihnen eine Ersatzwohnung anbieten. Aber die SCI meint, dazu nicht verpflichtet zu sein, da sie für einen Gesellschafter handelt. Wer hat recht? Der Kassationshof entschied 2016: Die SCI kann sich nicht auf die Befreiung von der Wohnungsbeschaffung berufen, die natürlichen Personen vorbehalten ist. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Frau F., Mieterin zweier Wohnungen in Saint-Malo, die der SCI Marjebes gehören, erhält am 30. Mai 2012 zwei Kündigungen wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Gesellschafters der SCI. Sie ficht deren Gültigkeit an. Die SCI behauptet, sie müsse keine Ersatzwohnung anbieten, da der Eigenbedarf einem Gesellschafter, einer natürlichen Person, zugutekommt. Das Gericht gibt der Mieterin recht: Die Kündigungen sind nichtig. Die SCI legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht bestätigt. Warum? Weil die Befreiung von der Wohnungsbeschaffung gemäß Artikel 15 III Absatz 2 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 nur dem natürlichen Vermieter vorbehalten ist. Die SCI als juristische Person kann sich nicht darauf berufen, selbst wenn sie familiär ist und für einen Gesellschafter handelt. Der Fall gelangt bis zum Kassationshof, der die Revision der SCI 2016 zurückweist.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Die Frage war einfach: Kann eine familiäre SCI, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Gesellschafters ausspricht, von der Verpflichtung zur Wohnungsbeschaffung befreit werden? Das Gesetz vom 6. Juli 1989 sieht in Artikel 15 III vor, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für einen Angehörigen zurückfordern kann. Ist der Mieter jedoch älter (über 65 Jahre) und einkommensschwach, muss der Vermieter ihm eine seinen Bedürfnissen entsprechende Wohnung anbieten. Absatz 2 desselben Artikels befreit natürliche Vermieter von dieser Pflicht, wenn sie die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen zurückfordern. Die SCI Marjebes berief sich auf diese Befreiung mit der Begründung, der Gesellschafter sei eine natürliche Person. Der Kassationshof sagte nein: Der Wortlaut ist klar, die Befreiung gilt nur für den natürlichen Vermieter. Eine SCI, selbst eine familiäre, bleibt eine juristische Person. Der Gesetzgeber wollte schutzbedürftige Mieter schützen, und dieser Schutz kann nicht durch die Wahl einer Gesellschaftsstruktur umgangen werden. Die Richter bestätigten daher die Nichtigkeit der Kündigungen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie über eine SCI sind, können Sie sich nicht von der Wohnungsbeschaffungspflicht bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs befreien, selbst wenn der Begünstigte ein Gesellschafter ist. Konkret: Wenn Ihr Mieter über 65 Jahre alt ist und sein Jahreseinkommen unter einer bestimmten Grenze liegt (ca. 22.000 € pro Jahr für eine alleinstehende Person im Jahr 2024), müssen Sie ihm eine gleichwertige Wohnung in derselben Gegend besorgen. In Saint-Malo, wo die Mieten hoch sind, kann dies eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Wenn Sie Mieter sind, schützt Sie diese Entscheidung: Sie können nicht ohne Wohnungsbeschaffungslösung gekündigt werden, selbst wenn der Vermieter eine SCI ist. Prüfen Sie bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs Ihre Rechte: Wenn Sie die Alters- und Einkommensvoraussetzungen erfüllen, verlangen Sie ein Wohnungsangebot. Ein Beispiel: Frau F. war 70 Jahre alt und hatte ein Einkommen von 1.200 € pro Monat. Ohne diese Entscheidung hätte sie ihre Wohnung ohne jede Hilfe räumen müssen. Dank ihr musste die SCI ihr eine Wohnung anbieten oder auf den Eigenbedarf verzichten.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Prüfen Sie vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, ob Ihr Mieter geschützt ist: Alter, Einkommen, Vorhandensein behinderter Personen. Wenn ja, bereiten Sie ein angemessenes Wohnungsangebot vor.
- Wenn Sie eine SCI sind, glauben Sie nicht automatisch, befreit zu sein: Die Befreiung gilt nur für natürliche Vermieter. Konsultieren Sie einen Anwalt, um Ihre Situation zu bewerten.
- Für den Mieter: Prüfen Sie bei Erhalt einer Kündigung Ihre Rechte: Wenn Sie über 65 Jahre alt sind und ein bescheidenes Einkommen haben, antworten Sie schriftlich und verlangen Sie eine Ersatzwohnung. Bewahren Sie alle Belege auf.
- Im Zweifel wenden Sie sich an die Schlichtungskommission, bevor Sie gerichtliche Schritte einleiten. Dies kann den Streit gütlich beilegen und Kosten vermeiden.
Vertiefung: einschlägige Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung fügt sich in einen Trend zum Schutz schutzbedürftiger Mieter ein. Der Kassationshof hatte bereits in einem Urteil vom 4. November 2010 (Nr. 09-69.976) entschieden, dass die Befreiung von der Wohnungsbeschaffung nicht für Immobiliengesellschaften gilt. Das Urteil von 2016 bestätigt und präzisiert, dass selbst eine familiäre SCI, deren Zweck es ist, ihre Gesellschafter unterzubringen, sich nicht darauf berufen kann. Die Gerichte sind streng: Sie prüfen die Natur des Vermieters (natürliche oder juristische Person) und lassen sich nicht vom Zweck des Eigenbedarfs beeinflussen. Für die Zukunft müssen Eigentümer diese Regel in ihre Vermietungsstrategie einbeziehen: Eine SCI ist kein Mittel, um den Schutz älterer Mieter zu umgehen. Eine Gesetzesreform ist unwahrscheinlich, da der Schutz schutzbedürftiger Personen ein starkes soziales Anliegen ist.
Wichtige Punkte zum Merken
FAQ:
1. Kann eine SCI eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen? Ja, aber sie muss die Wohnungsbeschaffungspflicht einhalten, wenn der Mieter älter oder einkommensschwach ist.
2. Welche Kriterien gelten für den Schutz? Der Mieter muss über 65 Jahre alt sein und ein Jahreseinkommen unter der gesetzlichen Grenze haben (ca. 22.000 € für eine alleinstehende Person im Jahr 2024).
