Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 18-24.077 • 2019-10-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter eines Geschäftslokals in Vauvert, betreiben Ihr Geschäft seit drei Jahren und möchten ausziehen. Sie senden Ihrem Vermieter ein Einschreiben, um ihn zu informieren, dass Sie die Räumlichkeiten zum nächsten dreijährigen Termin verlassen. Das scheint doch normal, oder? Doch Ihr Vermieter könnte die Gültigkeit Ihrer Kündigung anfechten mit der Begründung, sie hätte durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden müssen. Die Frage ist entscheidend: Welche Form muss eine Kündigung durch einen Untermieter einhalten?
Genau dieses Problem hat der Kassationsgerichtshof am 24. Oktober 2019 (Nr. 18-24.077) entschieden. Der Fall betraf einen Untermieter, die Firma Lecorps services, und seinen Hauptvermieter. Der Untermieter hatte per Einschreiben zum dreijährigen Termin gekündigt. Das Berufungsgericht hatte diese Kündigung für nichtig erklärt, da nur eine Zustellung durch Gerichtsvollzieher gültig sei. Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil auf und stellte klar, dass Art. L.145-4 des Handelsgesetzbuchs (der die dreijährige Kündigung regelt) das Einschreiben erlaubt.
Diese Entscheidung ist eine Erleichterung für Mieter und Untermieter: Ein einfaches Einschreiben reicht aus, um einen Gewerbemietvertrag zum dreijährigen Termin zu beenden, es sei denn, der Vertrag sieht etwas anderes vor. Aber Achtung: Die Regeln unterscheiden sich, je nachdem, ob es sich um eine Kündigung durch den Vermieter oder eine Kündigung zum Verkauf handelt. Lassen Sie uns diese Entscheidung und ihre konkreten Auswirkungen gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Firma Lecorps services war Untermieterin von Geschäftsräumen in Uzès, im Département Gard. Sie hatte einen Gewerbemietvertrag mit der Vermieterfirma abgeschlossen, die selbst Hauptmieterin war. Im Jahr 2016 beschloss die Untermieterin, die Räumlichkeiten zu verlassen. Sie sandte ihrem Hauptvermieter ein Einschreiben mit Rückschein vom 16. Mai 2016, um ihn zu informieren, dass sie zum dreijährigen Termin am 1. September 2016 kündige.
Der Hauptvermieter focht dies an. Er reichte Klage beim Tribunal de grande instance de Nîmes ein, um die Kündigung für nichtig erklären zu lassen, mit der Begründung, das Gesetz schreibe eine Zustellung durch Gerichtsvollzieher vor (außergerichtliche Zustellung). Seiner Ansicht nach verlangt Art. L.145-9 des Handelsgesetzbuchs in der Fassung des Gesetzes vom 6. August 2015, dass jede Kündigung durch außergerichtliche Zustellung erfolgen müsse. Der Untermieter entgegnete, dass Art. L.145-4, der speziell die dreijährige Kündigung betrifft, das Einschreiben erlaube.
Das Gericht gab dem Vermieter recht: Urteil vom 19. Juli 2017, die Kündigung ist nichtig. Der Untermieter legte Berufung ein. Das Berufungsgericht Nîmes bestätigte am 12. Juli 2018: Für das Gericht kann eine Kündigung zur Beendigung eines Gewerbemietvertrags nur in der in Art. L.145-9 vorgesehenen Form, also durch Gerichtsvollzieher, erfolgen. Der Untermieter legte Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof gab ihm am 24. Oktober 2019 recht und hob das Berufungsurteil auf.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Art. L.145-4 des Handelsgesetzbuchs in der Fassung des Gesetzes Nr. 2015-990 vom 6. August 2015. Diese Vorschrift bestimmt, dass der Mieter (Locataire) zum Ablauf eines dreijährigen Zeitraums per Einschreiben mit Rückschein oder durch außergerichtliche Zustellung kündigen kann. Es handelt sich um eine Sonderregelung, die vom allgemeinen Recht der Gewerbemietverträge abweicht.
Das Berufungsgericht hatte Art. L.145-9 angewandt, der für jede Kündigung die außergerichtliche Zustellung vorschreibt. Der Kassationsgerichtshof stellt jedoch klar, dass Art. L.145-4 eine Ausnahme darstellt: Er erlaubt ausdrücklich das Einschreiben für die dreijährige Kündigung. Übrigens hat das Gesetz vom 6. August 2015 die Verpflichtung zur außergerichtlichen Zustellung für diese Art der Kündigung abgeschafft, um die Formalitäten für kleine Gewerbetreibende zu vereinfachen.
Im vorliegenden Fall hatte der Untermieter die Formvorschriften eingehalten: Einschreiben, Frist von sechs Monaten vor dem Termin. Das Berufungsgericht hat daher das Gesetz verletzt, indem es eine Zustellung durch Gerichtsvollzieher verlangte. Der Kassationsgerichtshof entscheidet nicht in der Sache (Gültigkeit der Kündigung), sondern verweist die Sache an ein anderes Berufungsgericht, das unter Berücksichtigung dieses Grundsatzes entscheiden soll. Es handelt sich um eine Bestätigung des Wortlauts von Art. L.145-4 und nicht um eine Rechtsprechungsänderung: Der Gerichtshof hatte bereits in einem Urteil vom 6. Juli 2017 (Nr. 16-15.036) in diesem Sinne entschieden.
Was das für Sie konkret ändert
Für Mieter und Untermieter: Sie können zum dreijährigen Termin per einfachem Einschreiben kündigen. Ersparnis: Eine Zustellung durch Gerichtsvollzieher kostet zwischen 150 und 200 €. In Uzès kann ein Händler, der sein 80 m² großes Lokal verlassen möchte, so diese Summe sparen. Achtung: Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate vor dem Termin. Wenn Sie Ihren Brief zu spät abschicken, ist die Kündigung nichtig.
Für Vermieter: Sie können eine dreijährige Kündigung nicht mehr mit der Begründung anfechten, sie sei nicht durch Gerichtsvollzieher zugestellt worden. Aber prüfen Sie genau, ob der Mieter die anderen Bedingungen eingehalten hat: Frist, Inhalt der Kündigung (Angabe von Gründen?). Wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die die Zustellung durch Gerichtsvollzieher vorschreibt, ist diese gültig? Der Kassationsgerichtshof hat dies nicht gesagt, aber grundsätzlich ist eine strengere Klausel möglich.
Für Untermieter: Die Entscheidung ist noch günstiger. Der Untermieter ist ein Mieter wie jeder andere. Er genießt dieselben Regeln. Wenn Sie also Untermieter sind, reicht ein Einschreiben aus. Aber Achtung: Der Untermietvertrag muss ordnungsgemäß sein (vom Hauptmietvertrag genehmigt).
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag: Manche Klauseln sehen zusätzliche Formalitäten vor (Zustellung durch Gerichtsvollzieher).
