Entscheidungsfundstelle: cc • Nr. 99-14.878 • 2000-12-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich einen Moment vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Cuincy, am Stadtrand von Douai. Ihr Mieter sendet Ihnen eine Kündigung per Einschreibebrief, wie es der von Ihnen unterzeichnete Mietvertrag vorsieht. Sie denken, alles sei in Ordnung, doch sechs Monate später verklagt Sie der Mieter auf Bestätigung seines vorzeitigen Auszugs. Das Gericht gibt Ihnen Recht, aber das Berufungsgericht hebt alles auf? Genau das geschah in dem vom Kassationshof am 13. Dezember 2000 entschiedenen Fall. Die Frage ist einfach: Kann eine Kündigung durch den Mieter wirksam per Einschreibebrief erfolgen, wenn der Mietvertrag dies erlaubt? Die Antwort der obersten Richter ist unmissverständlich: Nein, die Zustellung durch Gerichtsvollzieher (acte extrajudiciaire) ist zwingend.
Diese Entscheidung, die im Bezirk des Berufungsgerichts Versailles erging, betrifft einen Gewerbemietvertrag, der dem Dekret vom 30. September 1953 unterliegt. Der Mieter, die Gesellschaft Erca Gec, kündigte ihren Vermieterinnen, den Gesellschaften Capim und Périmétro, per Einschreibebrief, gemäß einer Klausel des Mietvertrags. Die Vermieterinnen, obwohl Immobilienprofis, hatten diese Modalität durch Unterzeichnung des Mietvertrags akzeptiert. Doch der Kassationshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf, das diese Kündigung für wirksam erklärt hatte, mit der Begründung, dass die gesetzlichen Vorschriften (Artikel 5 des Dekrets) eine Zustellung durch Gerichtsvollzieher vorschreiben und die Parteien hiervon nicht abweichen können.
Für Eigentümer und Mieter von Geschäftsräumen ist diese Entscheidung eine harte Erinnerung: Der schützende Formalismus des Status der Gewerbemietverträge kann nicht einmal durch einvernehmliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Ob Sie in Douai, Cuincy oder anderswo sind: Wenn Sie eine Kündigung aussprechen oder empfangen möchten, müssen Sie diese zwingende Regel kennen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Nehmen wir uns Zeit, die Geschichte zu erzählen. Die Gesellschaft Erca Gec ist Mieterin von Geschäftsräumen, die den Gesellschaften Capim und Périmétro gehören. Der Mietvertrag wurde für neun Jahre abgeschlossen, mit einer dreijährigen Kündigungsmöglichkeit (alle drei Jahre kann der Mieter kündigen). Der Vertrag sieht ausdrücklich vor, dass diese Kündigung per Einschreibebrief mit Rückschein erfolgen kann. Die Parteien vereinbaren dies.
Eines Tages beschließt die Gesellschaft Erca Gec, die Räume vor Ablauf des Mietvertrags zu verlassen. Sie sendet daher einen Einschreibebrief an ihre Vermieterinnen, in dem sie ihre Kündigung zum dreijährigen Termin erklärt. Die Vermieterinnen, die Profis in der Gewerbevermietung sind, reagieren nicht sofort. Doch es entsteht Uneinigkeit: Ist die Kündigung wirksam? Die Vermieterinnen meinen nein, da sie nicht durch Gerichtsvollzieher zugestellt wurde. Der Mieter beruft sich auf die Klausel des Mietvertrags, die den Einschreibebrief erlaubt.
Der Fall wird vor das Tribunal de grande instance und dann vor das Berufungsgericht Versailles gebracht. Dieses gibt dem Mieter mit Urteil vom 12. März 1999 Recht: Es erklärt die Kündigung für wirksam. Für die Berufungsrichter haben die Vermieterinnen als erfahrene Profis die Klausel in Kenntnis der Sachlage akzeptiert, und sie weisen keinen Schaden durch die formelle Unregelmäßigkeit nach. Mit anderen Worten: Da niemand benachteiligt wurde, warum sollte die Kündigung unwirksam sein?
Doch die Vermieterinnen geben sich mit dieser Entscheidung nicht zufrieden. Sie legen Kassation ein. Der Kassationshof gibt ihnen Recht. Am 13. Dezember 2000 hebt er das Urteil des Berufungsgerichts auf und verweist auf die Artikel 3-1 und 5 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute Artikel L. 145-9 und L. 145-10 des Handelsgesetzbuchs). Das oberste Gericht stellt klar, dass die Kündigung durch den Mieter mittels Gerichtsvollzieherurkunde erfolgen muss und die Parteien diese gesetzliche Vorschrift nicht vertraglich ausschließen können. Es spielt keine Rolle, dass die Vermieterinnen Profis sind, und es spielt keine Rolle, dass sie keinen Schaden erlitten haben: Die Form ist zwingend.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Texte zurückgehen. Artikel 3-1 des Dekrets von 1953 (heute L. 145-9 des Handelsgesetzbuchs) sieht vor, dass der Mieter zum Ende einer dreijährigen Periode kündigen kann, wenn er einen schwerwiegenden und legitimen Grund nachweist (z. B. Geschäftsaufgabe). Artikel 5 desselben Dekrets (heute L. 145-10) bestimmt, dass die Kündigung durch Gerichtsvollzieherurkunde (acte extrajudiciaire) erfolgen muss. Das Gesetz sieht keine Ausnahme für den Einschreibebrief vor.
Die Richter des Berufungsgerichts Versailles hatten entschieden, dass, da der Mietvertrag den Einschreibebrief vorsah und die Vermieterinnen als Profis diese Modalität akzeptiert hatten, die Kündigung wirksam sei. Zudem hätten die Vermieterinnen keinen durch die formelle Unregelmäßigkeit verursachten Schaden nachgewiesen. Das Berufungsgericht stützte sich sogar auf Artikel 114 der neuen Zivilprozessordnung (heute Artikel 114 der Zivilprozessordnung), der es erlaubt, eine nichtige Handlung zu bestätigen, wenn die Unregelmäßigkeit der Gegenpartei keinen Nachteil zugefügt hat.
Doch der Kassationshof teilt diese Auffassung nicht. Er ist der Ansicht, dass die Formvorschriften des Dekrets von 1953 ordre public sind: Sie gelten für alle, und die Parteien können nicht vertraglich davon abweichen. Folglich ist die Klausel des Mietvertrags, die den Einschreibebrief erlaubt, nichtig (oder zumindest dem Gesetz gegenüber unwirksam). Es spielt keine Rolle, dass die Vermieterinnen Profis sind: Der schützende Formalismus des Status der Gewerbemietverträge gilt für alle. Zudem kann Artikel 114 der Zivilprozessordnung nicht herangezogen werden, um eine Handlung zu bestätigen, die nicht in der vorgeschriebenen Form vorgenommen wurde.
