Congé à un seul colocataire : la Cour de cassation tranche (1965)

La Cour de cassation a rendu le 21 janvier 1965 une décision importante concernant la validité du congé délivré à un seul colocataire. Dans cette affaire, le bailleur avait signifié un congé uniquement à l'un des preneurs. La question était de savoir si ce congé pouvait produire effet à l'égard de ce preneur, et si l'absence de notification aux autres entraînait sa nullité totale. La Cour a décidé de manière nuancée : le congé doit être notifié à tous les preneurs, mais celui qui l'a reçu ne peut s'en prévaloir pour contester la validité du congé à son encontre. Voici les faits.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1915, à Bastia, un propriétaire donne en location un appartement à Ignace Z. Ce dernier décède en 1932, laissant sa veuve et trois fils majeurs. Le bail, à durée indéterminée (sans date de fin fixée), se poursuit au profit de l'indivision (propriété collective) des héritiers. En 1950, le propriétaire signifie un congé à la seule veuve Z, pour le 10 juin 1950. Puis, le 27 mai 1957, il l'assigne en validation du congé et en déchéance du droit au maintien dans les lieux (perte de la protection accordée aux locataires). La veuve Z conteste : elle soutient que le congé est nul car il n'a pas été notifié à ses trois fils, également preneurs. La cour d'appel de Bastia lui donne raison et annule le congé. Le propriétaire se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle énonce un principe clair : pour mettre fin totalement au bail, le congé doit être notifié à chacun des preneurs. Mais elle ajoute que le congé délivré à un seul d'entre eux « n'en demeure pas moins valable à l'égard de celui qui l'a reçu ». En d'autres termes, la veuve Z ne peut pas invoquer le défaut de congé à l'égard de ses fils pour se maintenir dans les lieux. Le fondement légal ? L'article 1742 du Code civil (relatif à la continuation du bail en cas de décès) et l'article 1134 (force obligatoire des conventions). Les juges raisonnent ainsi : le bail est un contrat commun à plusieurs. Le congé est un acte unilatéral qui doit atteindre chaque cocontractant. Mais si l'un d'eux le reçoit, il est tenu d'en tirer les conséquences. La cour d'appel avait estimé que le congé était indivisible (ne pouvait être scindé), mais la cassation rétablit une solution plus équilibrée : le congé produit ses effets à l'égard du destinataire, sans préjudice des droits des autres. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure, pas un revirement. La Cour de cassation privilégie la sécurité juridique : le bailleur ne doit pas être empêché de résilier le bail pour un preneur sous prétexte qu'il n'a pas atteint les autres.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Propriétaire bailleur : Vous devez notifier un congé à chaque co-titulaire du bail, sous peine de nullité partielle. Exemple : si vous louez à un couple, envoyez le congé à chacun des deux conjoints. Si vous ne le faites qu'à un seul, celui-ci peut partir, mais l'autre reste en place, ce qui crée une situation compliquée (indivision, loyer partiel). Locataire : Si vous recevez un congé seul alors que vous co-louez, vous ne pouvez pas vous opposer au départ en invoquant l'absence de congé pour l'autre. Vous devez quitter les lieux à la date d'effet. Mais l'autre locataire peut rester, sauf si le propriétaire lui signifie aussi un congé. Acquéreur d'un bien loué : Lorsque vous achetez un immeuble avec des locataires, vérifiez que les congés ont été notifiés à tous les preneurs si vous souhaitez libérer le bien. Un congé incomplet peut retarder votre projet. Délais : Le congé doit respecter un préavis (généralement 6 mois pour un bail d'habitation, 3 mois pour un bail commercial). Si vous l'envoyez à un seul locataire, le préavis court pour lui seul. Pour les autres, vous devrez recommencer.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Identifiez tous les preneurs : Avant de donner congé, listez les noms de tous les signataires du bail et des héritiers en cas de décès. Vérifiez l'acte de notoriété (document officiel listant les héritiers) si nécessaire.
• Notifiez par acte d'huissier à chaque destinataire : Le congé doit être signifié par commissaire de justice (huissier) à chaque personne. Ne vous contentez pas d'une lettre recommandée si le bail le prévoit, mais en cas d'indivision, l'huissier est plus sûr.
• Conservez les preuves de notification : Gardez les originaux des actes d'huissier et les accusés de réception. En cas de contestation, vous pourrez prouver que chaque preneur a été informé.
• En cas de doute, consultez un avocat : Si la situation est complexe (héritiers multiples, indivision, bail verbal), un professionnel vous évitera une nullité coûteuse. Le coût d'une consultation (45€ pour 30 minutes chez Maître Zakine) est dérisoire face à des mois de procédure.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Avant l'arrêt de 1965, certaines cours d'appel considéraient que le congé à un seul preneur était nul pour tous, car le bail est indivisible. La Cour de cassation a mis fin à cette incertitude. Depuis, la jurisprudence a précisé que le congé peut être donné à l'un des colocataires pour mettre fin au bail à son égard seulement, si le bail le permet (Cass. 3e civ., 1989). En matière de baux commerciaux, la solution est identique : le congé doit être notifié à tous les co-preneurs (Cass. 3e civ., 2001). La tendance est à la protection des intérêts du bailleur, tout en respectant les droits de chaque preneur. Pour l'avenir, si la loi évolue vers une simplification (par exemple, un congé unique pour les couples), le principe restera probablement acquis : celui qui reçoit le congé est seul concerné.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Que faire si j'ai reçu un congé seul alors que je loue avec mon conjoint ? Vous devez quitter les lieux à la date indiquée. Votre conjoint peut rester, mais le propriétaire devra lui donner un congé séparé s'il veut le faire partir.
• Puis-je contester le congé si mon colocataire ne l'a pas reçu ? Non, pour vous, le congé est valable. Vous ne pouvez pas vous prévaloir du défaut de notification à l'autre.
• Quel est le délai pour donner congé ? Pour un bail d'habitation, le préavis est de 6 mois (loi de 1989). Pour un bail commercial, 3 mois. Le point de départ court à compter de la notification.
• Que se passe-t-il si le propriétaire donne congé à un seul héritier après un décès ? Le congé est valable pour cet héritier, mais les autres restent titulaires du bail. Le propriétaire doit leur notifier à chacun.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →