Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-12.065 • 2013-06-05 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Sainte-Savine, im Großraum Troyes. Ihr Mieter zahlt die Miete nicht rechtzeitig. Sie beauftragen einen Gerichtsvollzieher, ihm eine Zahlungsaufforderung zuzustellen, aber in der Urkunde schleicht sich ein Datumsfehler ein. Ist die Urkunde nichtig? Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Kann ein einfacher Auftragsfehler ein Verfahren zunichtemachen?
Die Antwort des Kassationsgerichtshofs in einem Urteil vom 5. Juni 2013 ist klar: nein. Verfahrensurkunden, die von einem Gerichtsvollzieher aufgrund einer fehlerhaften Ausführung des ihm erteilten Auftrags zugestellt werden, sind nicht mit einem grundlegenden Mangel behaftet. Mit anderen Worten: Wenn der Gerichtsvollzieher Ihre Anweisungen missverstanden hat, wird die Urkunde nicht automatisch für nichtig erklärt. Eine Erleichterung für Vermieter, aber Vorsicht: Das entbindet Sie nicht von der Pflicht, den Inhalt der Urkunde vor ihrer Zustellung zu überprüfen.
Diese Entscheidung, die in einem Fall zwischen einer großen Fast-Food-Kette und einem gewerblichen Vermieter ergangen ist, erinnert an eine grundlegende Regel: Der Gerichtsvollzieher ist ein Amtsträger (ein vom Staat ernannter Rechtsberuf), dessen Urkunde bis zum Nachweis der Fälschung Beweiskraft hat (d. h. sie gilt als wahr, solange nicht das Gegenteil bewiesen wird). Aber was passiert, wenn der Fehler vom Auftraggeber (demjenigen, der den Auftrag erteilt) stammt? Tauchen wir in die Fakten ein.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Wir schreiben das Jahr 2003 in Troyes, im Département Aube. Die Gesellschaft Le Grand Bazar vermietet einen Geschäftsraum an die Gesellschaft Mac Donald's France. Der Mietvertrag läuft aus, und am 3. Juni 2003 lässt der Vermieter durch die Gerichtsvollzieher-Sozietät SCP eine Kündigung zustellen (eine Urkunde, mit der der Vermieter den Mietvertrag beendet). Die Kündigung erfolgt zum 31. Dezember 2003. Doch noch am selben Tag besinnt sich der Vermieter eines Besseren: Er lässt durch dieselbe SCP ein Verlängerungsangebot zustellen, das die Kündigung aufhebt und ersetzt. Problem: Das Schreiben des Vermieters vom 6. Juni 2003 gibt an, dass er die Kündigung akzeptiert, was zu Verwirrung führt.
Am 26. Juni 2003 stellt der Gerichtsvollzieher eine Urkunde zu, die die Verlängerung ohne Entschädigung für die Vertreibung verweigert (eine Summe, die der Vermieter dem vertriebenen Mieter schuldet). Der Mieter ficht dies an: Seiner Ansicht nach war die ursprüngliche Kündigung nichtig, da sie auf einer fehlerhaften Auftragsausführung beruhte. Der Fall gelangt bis zum Kassationsgerichtshof, der entscheiden muss: Macht der Fehler des Vermieters in seinen Anweisungen an den Gerichtsvollzieher die Urkunde nichtig? Stellen Sie sich einen Eigentümer in Nogent-sur-Seine vor, der in Eile widersprüchliche Anweisungen an seinen Gerichtsvollzieher gibt. Wäre die zugestellte Urkunde wertlos?
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 5. Juni 2013 (Nr. 12-12.065) das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben, das die Kündigung für nichtig erklärt hatte. Seine Argumentation stützt sich auf Artikel 648 der Zivilprozessordnung (der die Pflichtangaben in Gerichtsvollzieherurkunden festlegt) und Artikel 1240 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Haftung für Verschulden). Aber Vorsicht: Der geltend gemachte Mangel war kein Formfehler (wie das Fehlen einer Unterschrift), sondern ein angeblicher grundlegender Mangel aufgrund der fehlerhaften Auftragsausführung.
Die Richter sind der Ansicht, dass Verfahrensurkunden, die von einem Gerichtsvollzieher zugestellt werden, nicht mit einem grundlegenden Mangel behaftet sind, wenn sie auf einer fehlerhaften Ausführung des vom Mandanten erteilten Auftrags beruhen. Mit anderen Worten: Wenn der Vermieter dem Gerichtsvollzieher fehlerhafte Anweisungen gibt, wird die Urkunde dadurch nicht nichtig. Warum? Weil der Gerichtsvollzieher nur ein Werkzeug ist: Der Auftraggeber trägt die Konsequenzen seiner eigenen Fehler. Der Gerichtshof erinnert daran, dass nur ein die Urkunde selbst betreffender Mangel (wie das Fehlen der Befugnis des Gerichtsvollziehers) zur Nichtigkeit führen könnte.
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Sie bestätigt, dass der Gerichtsvollzieher auf Anweisung des Mandanten handelt und dass Auftragsfehler die Urkunde nicht fehlerhaft machen. Dies ist ein Sieg für die Rechtssicherheit: Andernfalls könnte ein Mieter eine Kündigung wegen eines einfachen Schreibfehlers des Vermieters anfechten. Aber der Gerichtshof sagt nicht, dass der Vermieter nicht verantwortlich ist: Er kann auf der Grundlage von Artikel 1240 zu Schadensersatz wegen Verschuldens verurteilt werden.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer ist diese Entscheidung beruhigend. Wenn Sie Ihrem Gerichtsvollzieher fehlerhafte Anweisungen geben, bleibt die zugestellte Urkunde gültig. Wenn Sie beispielsweise eine Kündigung zum 31. Dezember verlangen, aber den 30. Juni meinten, ist die Kündigung gültig, aber Sie könnten verpflichtet sein, den dem Mieter entstandenen Schaden zu ersetzen. Nehmen wir ein konkretes Beispiel: In Nogent-sur-Seine beauftragt ein Eigentümer seinen Gerichtsvollzieher, eine Kündigung zum 31. März zuzustellen. Aus Versehen schreibt er 30. April. Die Kündigung wird am 30. April zugestellt. Kann der Mieter sie ignorieren? Nein, die Urkunde ist gültig, aber der Eigentümer muss möglicherweise eine Entschädigung für den verursachten Schaden zahlen.
Für einen Mieter verpflichtet Sie diese Entscheidung zur Wachsamkeit: Sie können sich nicht einfach darauf berufen, dass der Gerichtsvollzieher den Auftrag schlecht ausgeführt hat. Sie müssen einen Formfehler (wie das Fehlen eines Datums) oder einen tatsächlichen Schaden nachweisen. Und wenn Sie ein vermietetes Objekt erwerben, überprüfen Sie die Gerichtsvollzieherurkunden: Auch wenn sie unvollkommen sind, können sie gültig sein.
In der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt dies ebenfalls: Wenn der Verwalter einen Gerichtsvollzieher beauftragt, eine Mahnung mit einem Fehler im Betrag zuzustellen, bleibt die Urkunde gültig, aber der Verwalter haftet. Was tun, wenn Sie in dieser Situation sind? Sie müssen schnell handeln: die Urkunde innerhalb der gesetzlichen Fristen anfechten (oft zwei Monate bei einer Kündigung), aber vor allem die Anweisungen an den Gerichtsvollzieher vor der Zustellung überprüfen.
