Entscheidungsreferenz: cc • N° 07-10.676 • 2008-07-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Rethel, in der Marne. Eine Gruppe von Gesellschaftern kontaktiert Sie, um die Immobilie im Namen einer Gesellschaft zu mieten, die sie gerade gründen. Sie unterschreiben den Mietvertrag, aber die Gesellschaft ist noch nicht eingetragen. Einige Monate später bricht ein Streit aus: Wer ist für die Miete verantwortlich? Die Gesellschaft? Die Gesellschafter? Genau diese Frage stellte sich in diesem Fall.
Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 1. Juli 2008 entschieden: Ein Gewerbemietvertrag, der für eine in Gründung befindliche SARL unterzeichnet wurde, kann von der Gesellschaft übernommen werden, wenn die Gesellschafter vor der Eintragung eine Vollmacht erteilt haben. Aber Achtung: Diese Vollmacht muss ausdrücklich und klar sein. Was ändert das für Sie als Eigentümer oder zukünftigen Gesellschafter? Sehr viel.
Diese Entscheidung sichert Immobilientransaktionen ab, die während der Gründungsphase einer Gesellschaft abgeschlossen werden. Sie erinnert auch an die Bedeutung der Satzungsgestaltung. Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im März 2001 beschließen Herr Z... und zwei weitere Gesellschafter, eine SARL für Schnellrestaurants in Paris zu gründen. Noch vor der Eintragung der Gesellschaft unterzeichnet Herr Z... am 5. März einen Gewerbemietvertrag im Namen der in Gründung befindlichen Gesellschaft mit einem Vermieter, Herrn X. Am 7. März wird die Satzung unterzeichnet: Sie enthält eine Klausel, die Herrn Z... bevollmächtigt, diesen Mietvertrag abzuschließen. Die Gesellschaft wird am 14. März eingetragen. Doch schnell treten Schwierigkeiten auf: Die Miete wird nicht gezahlt. Am 22. April 2003 kündigt der Vermieter den Mietvertrag und verklagt die Gesellschaft auf Zahlung.
Vor Gericht bestreitet die Gesellschaft ihre Haftung mit der Begründung, der Mietvertrag sei vor ihrer Eintragung, also vor ihrer rechtlichen Existenz, unterzeichnet worden. Der Vermieter hingegen argumentiert, die Gesellschaft habe den Mietvertrag durch Genehmigung übernommen. Das Berufungsgericht Paris gibt in einem Urteil vom 14. September 2006 dem Vermieter recht. Die Gesellschaft legt Kassation ein.
Aber hier kommt die Wendung: Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil am 1. Juli 2008 auf. Warum? Weil das Berufungsgericht nicht geprüft hat, ob die in der Satzung erteilte Vollmacht vor oder nach der Unterzeichnung des Mietvertrags erteilt wurde. Nach Ansicht des Kassationshofs ist die Genehmigung (die nachträgliche Zustimmung) durch eine vor der Eintragung erteilte Vollmacht zwar möglich, aber nur, wenn die Vollmacht vor der Handlung erteilt wurde. Im vorliegenden Fall war die Vollmacht nachträglich (unterzeichnet am 7. März, Mietvertrag unterzeichnet am 5. März). Der Fall wird an das Berufungsgericht Paris zurückverwiesen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern des Rechtsstreits beruht auf Artikel 1843 des Code civil (der Gesellschaften regelt) und der Theorie der Gesellschaften in Gründung. Kurz gesagt: Eine Gesellschaft erlangt die Rechtspersönlichkeit (die rechtliche Handlungsfähigkeit) erst mit ihrer Eintragung in das Handels- und Gesellschaftsregister (RCS). Davor existiert sie nicht als juristische Person. Die in ihrem Namen abgeschlossenen Rechtsgeschäfte sind daher grundsätzlich nichtig oder begründen die persönliche Haftung desjenigen, der sie unterzeichnet hat.
Allerdings erlauben Gesetz und Rechtsprechung eine Übernahme der Verpflichtungen durch die Gesellschaft nach ihrer Eintragung, sofern die Gesellschafter eine Vollmacht zum Handeln in ihrem Namen erteilt haben. Diese Vollmacht kann in der Satzung (wie hier) oder durch eine separate Urkunde erteilt werden. Der Kassationshof stellt klar, dass diese Vollmacht auch eine bereits eingegangene Verpflichtung genehmigen kann, sofern sie vor der Handlung erteilt wurde. Mit anderen Worten: Ist die Vollmacht nachträglich, ist eine Genehmigung auf diesem Wege nicht möglich.
Allerdings sagt der Kassationshof nicht, dass die Gesellschaft niemals einen vor ihrer Eintragung unterzeichneten Mietvertrag übernehmen kann. Er sagt lediglich, dass das Berufungsgericht in diesem Fall die Chronologie nicht korrekt geprüft hat. In der Praxis wäre die Gesellschaft wirksam verpflichtet gewesen, wenn die Vollmacht vor der Unterzeichnung des Mietvertrags erteilt worden wäre.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung ist ein Kompromiss zwischen Rechtssicherheit und kaufmännischer Flexibilität. Einerseits schützt sie Dritte (wie den Vermieter), die mit einer Gesellschaft in Gründung Verträge schließen. Andererseits ermöglicht sie der Gesellschaft, Verpflichtungen, die sie nicht übernehmen möchte, abzulehnen.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Wenn Sie einen Mietvertrag mit einer Gesellschaft in Gründung abschließen, stellen Sie sicher, dass die Gesellschafter vor der Unterzeichnung eine ausdrückliche Vollmacht erteilt haben. Andernfalls riskieren Sie, keinen solventen Schuldner zu haben. Beispiel: In Vitry-le-François hat ein Vermieter eine Immobilie an eine Gesellschaft in Gründung ohne vorherige Vollmacht vermietet. Die Gesellschaft ging in Konkurs: Der Vermieter konnte die ausstehenden Mieten nur vom unterzeichnenden Gesellschafter persönlich eintreiben.
Für Gesellschafter und Geschäftsführer: Wenn Sie ein Rechtsgeschäft im Namen einer Gesellschaft in Gründung abschließen, müssen Sie entweder eine Vollmacht in der Satzung vorsehen (vor der Unterzeichnung) oder das Rechtsgeschäft nach der Eintragung durch einen Gesellschafterbeschluss genehmigen lassen. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Gesellschafter einen Mietvertrag ohne Vollmacht unterzeichnet haben: Sie wurden persönlich verfolgt.
Für Mieter: Wenn Sie Mieter einer Gesellschaft in Gründung sind, überprüfen Sie, ob der Mietvertrag ordnungsgemäß übernommen wurde. Andernfalls könnte Ihr Mietvertrag nichtig sein.
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, sollten Sie: 1) das Datum der Vollmacht im Verhältnis zum Rechtsgeschäft prüfen; 2) wenn die Vollmacht nachträglich ist, eine ausdrückliche Genehmigung nach der Eintragung verlangen; 3) einen Anwalt hinzuziehen, um die Transaktion abzusichern.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Planen Sie die Vollmacht in der Satzung ein: Bei der Erstellung der Satzung sollten Sie eine Liste der Rechtsgeschäfte erstellen, die die Gründer im Namen der Gesellschaft abschließen werden. Fügen Sie diese Liste in die Satzung ein oder verweisen Sie auf ein separates Dokument. So vermeiden Sie Überraschungen.
- Dokumentieren Sie die Chronologie: Bewahren Sie alle Belege auf: Entwürfe der Satzung, E-Mails, die die Vollmacht bestätigen, und vor allem die endgültige, datierte Satzung. Im Streitfall ist das Datum entscheidend.
- Verwenden Sie ein separates Vollmachtsdokument: Wenn die Satzung noch nicht endgültig ist, können die Gesellschafter eine separate Vollmacht unterzeichnen, die vor dem Rechtsgeschäft datiert ist. Dieses Dokument muss die Identität der Gesellschaft, die Art des Rechtsgeschäfts und die Höhe der Verpflichtung klar angeben.
- Konsultieren Sie einen Anwalt vor der Unterzeichnung: Ein auf Gesellschaftsrecht spezialisierter Anwalt kann die Gültigkeit der Vollmacht überprüfen und sicherstellen, dass die Formalien eingehalten werden. Die Kosten sind im Vergleich zu einem Rechtsstreit gering.
Wenn Sie diese Vorsichtsmaßnahmen befolgen, können Sie die Risiken im Zusammenhang mit Gewerbemietverträgen, die vor der Eintragung einer Gesellschaft unterzeichnet werden, erheblich reduzieren. Die Entscheidung des Kassationshofs vom 1. Juli 2008 ist eine wertvolle Erinnerung daran, dass die Rechtsprechung die wirtschaftliche Realität berücksichtigt, aber strenge formale Anforderungen stellt.
