Décision de référence : cc • N° 19-14.388 • 2020-10-07 • Consulter la décision →
Imaginez : vous louez un appartement meublé à Biscarrosse depuis trois ans. Un matin, vous recevez une lettre du liquidateur judiciaire de votre propriétaire (personne chargée de gérer la faillite de l'entreprise) vous annonçant que le logement est vendu et qu'il faut partir dans deux mois. Pas de préavis de trois mois, pas de motif précis. Est-ce légal ? La réponse de la Cour de cassation est claire : non. Et cette décision du 7 octobre 2020 (n° 19-14.388) vient rappeler que même en cas de liquidation judiciaire, les droits du locataire d'un meublé restent intangibles. Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous ? Décryptage.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Mme O... est locataire d'un logement meublé appartenant à une société, à Dax (Landes). En 2014, elle signe un bail d'habitation meublé. Quelques années plus tard, la société est placée en liquidation judiciaire (procédure collective qui met fin à l'activité de l'entreprise et vend ses biens pour rembourser les créanciers). Le liquidateur, dont la mission est de réaliser l'actif (vendre les biens), décide de vendre le logement libre d'occupation. Pour cela, il assigne Mme O... en justice pour faire résilier le bail et obtenir son expulsion. Il ne lui délivre pas de congé pour vendre (acte par lequel le bailleur notifie au locataire son intention de vendre et lui donne un délai de préavis). La cour d'appel de Pau donne raison au liquidateur : elle prononce la résiliation du bail (fin du contrat) et ordonne l'expulsion. Mme O... se pourvoit en cassation. Elle soutient que le liquidateur devait respecter l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 (texte qui impose un congé de trois mois pour vendre un meublé). La Cour de cassation lui donne raison : l'arrêt d'appel est cassé (annulé).
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La question posée à la Cour de cassation était la suivante : le liquidateur judiciaire est-il tenu de respecter les règles du droit des baux d'habitation meublés, notamment l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il veut vendre le logement ? Cet article dispose que, pour vendre un logement meublé, le bailleur doit donner congé au locataire avec un préavis de trois mois, et ce congé doit être motivé par la vente, à peine de nullité (sous peine d'être invalide). Le liquidateur, lui, se fondait sur l'article L. 641-11-1, IV, du code de commerce (texte qui permet au liquidateur de céder librement les biens du débiteur sans avoir à respecter certaines clauses du bail). Mais la Cour de cassation dit : ce texte n'exclut pas l'application de l'article 25-8. undefined, même en liquidation, le liquidateur doit délivrer un congé régulier. Attention toutefois : la Cour ne dit pas que le liquidateur ne peut pas vendre, mais qu'il doit respecter la procédure. undefined, c'est que cette décision s'inscrit dans une protection renforcée du locataire en meublé, considéré comme plus vulnérable car il bénéficie d'un préavis réduit (un mois en location vide, trois mois en meublé). undefined la Cour fait primer le droit au logement sur les impératifs de la liquidation.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes locataire d'un meublé : vous êtes protégé. Même si votre propriétaire fait faillite, le liquidateur ne peut pas vous expulser sans respecter le préavis de trois mois et un congé motivé. Exemple : à Dax, si vous louez un studio meublé et que la société bailleresse est liquidée, le liquidateur doit vous donner congé au moins trois mois avant la vente. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires ont été mis dehors en deux mois : cette décision les aurait protégés.
Si vous êtes propriétaire bailleur (ou liquidateur) : vous devez impérativement délivrer un congé conforme sous peine de nullité. Le liquidateur ne peut pas se contenter d'une simple demande de résiliation judiciaire. Il doit respecter les formes. À Biscarrosse, un liquidateur qui vendrait un meublé sans congé s'expose à voir la vente annulée ou à devoir indemniser le locataire.
Si vous êtes acquéreur d'un meublé en liquidation : vérifiez que le congé a été régulièrement délivré. Sinon, vous pourriez acheter un logement occupé et ne pas pouvoir entrer dans les lieux.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Pour le liquidateur : dès que vous envisagez de vendre un meublé, délivrez un congé pour vendre par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le préavis de trois mois et en motivant par la vente. Ne tentez pas de contourner l'article 25-8.
- Pour le locataire : si vous recevez une demande de départ sans congé formel, ne partez pas. Consultez un avocat spécialisé pour faire constater la nullité du congé et rester dans les lieux.
- Pour l'acquéreur : exigez du vendeur (ou du liquidateur) la copie du congé délivré au locataire. Vérifiez les dates. Si le congé est irrégulier, vous pouvez refuser de signer l'acte ou négocier une baisse de prix.
- Pour le propriétaire en difficulté : avant la liquidation, anticipez. Si vous devez vendre, donnez congé en bonne et due forme. Cela évitera des frais de procédure inutiles.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision confirme une tendance protectrice des locataires. Déjà, en 2018 (Civ. 3e, 5 juillet 2018, n° 17-19.133), la Cour avait jugé que le liquidateur devait respecter le droit de préemption du locataire (droit d'achat prioritaire) en cas de vente. Ici, elle étend cette protection au congé. À l'inverse, certaines cours d'appel avaient pu estimer que les règles du bail étaient écartées par la liquidation. La Cour de cassation met un terme à ces divergences. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les liquidateurs soient plus prudents et systématisent les congés. En revanche, cette décision ne concerne que les meublés : pour les locations vides, le préavis est de six mois (article 15 de la loi de 1989). Mais le principe pourrait être transposé.
Ce que vous devez retenir absolument
FAQ
1. Un liquidateur peut-il vendre un meublé sans donner congé ? Non, il doit délivrer un congé pour vendre avec un préavis de trois mois, sous peine de nullité.
2. Que faire si je reçois un congé de moins de trois mois ? Contester le congé devant le tribunal judiciaire. Vous pouvez rester dans les lieux jusqu'à l'issue de la procédure.
3. Le locataire a-t-il un droit de préemption en cas de vente en liquidation ? Oui, la jurisprudence antérieure le reconnaît. Le liquidateur doit proposer le logement au locataire en priorité.
4. Cette règle s'applique-t-elle aux locations vides ? Oui, par analogie, le préavis est de six mois (article 15). Mais la décision porte spécifiquement sur les meublés.
5. Quels sont les risques pour le liquidateur qui ne respecte pas la règle ? La nullité du congé, l'impossibilité de vendre libre, et des dommages-intérêts pour le locataire.
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