Referenzentscheidung: cc • Nr. 19-14.388 • 2020-10-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie mieten seit drei Jahren eine möblierte Wohnung in Biscarrosse. Eines Morgens erhalten Sie ein Schreiben des Liquidators Ihres Vermieters (der Person, die die Insolvenz des Unternehmens verwaltet), in dem Ihnen mitgeteilt wird, dass die Wohnung verkauft wurde und Sie in zwei Monaten ausziehen müssen. Keine dreimonatige Kündigungsfrist, kein genauer Grund. Ist das rechtens? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs ist klar: nein. Und diese Entscheidung vom 7. Oktober 2020 (Nr. 19-14.388) stellt klar, dass die Rechte des Mieters einer möblierten Wohnung auch im Falle einer Liquidation unantastbar bleiben. Aber was ändert das konkret für Sie? Eine Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Frau O... ist Mieterin einer möblierten Wohnung, die einer Gesellschaft in Dax (Landes) gehört. Im Jahr 2014 unterzeichnet sie einen Mietvertrag für eine möblierte Wohnung. Einige Jahre später wird die Gesellschaft in Liquidation versetzt (ein kollektives Verfahren, das die Geschäftstätigkeit des Unternehmens beendet und seine Vermögenswerte zur Befriedigung der Gläubiger verkauft). Der Liquidator, dessen Aufgabe es ist, das Vermögen zu verwerten (die Vermögenswerte zu verkaufen), beschließt, die Wohnung frei von Mietverhältnissen zu verkaufen. Dazu verklagt er Frau O... auf Kündigung des Mietvertrags und Räumung. Er stellt ihr keine Kündigung wegen Verkaufs zu (eine Handlung, mit der der Vermieter dem Mieter seine Verkaufsabsicht mitteilt und ihm eine Kündigungsfrist gewährt). Das Berufungsgericht in Pau gibt dem Liquidator recht: Es spricht die Kündigung des Mietvertrags aus und ordnet die Räumung an. Frau O... legt Kassation ein. Sie argumentiert, dass der Liquidator Artikel 25-8 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (der eine dreimonatige Kündigungsfrist für den Verkauf einer möblierten Wohnung vorschreibt) hätte einhalten müssen. Der Kassationsgerichtshof gibt ihr recht: Das Berufungsurteil wird aufgehoben.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Die dem Kassationsgerichtshof vorgelegte Frage lautete: Ist der Liquidator verpflichtet, die Regeln des Mietrechts für möblierte Wohnungen, insbesondere Artikel 25-8 des Gesetzes vom 6. Juli 1989, einzuhalten, wenn er die Wohnung verkaufen will? Dieser Artikel bestimmt, dass der Vermieter dem Mieter zum Zwecke des Verkaufs einer möblierten Wohnung mit einer Frist von drei Monaten kündigen muss, und diese Kündigung muss mit dem Verkauf begründet werden, andernfalls ist sie nichtig. Der Liquidator stützte sich dagegen auf Artikel L. 641-11-1 IV des Handelsgesetzbuchs (der es dem Liquidator erlaubt, die Vermögenswerte des Schuldners frei zu veräußern, ohne bestimmte Klauseln des Mietvertrags einhalten zu müssen). Aber der Kassationsgerichtshof sagt: Diese Vorschrift schließt die Anwendung von Artikel 25-8 nicht aus. Mit anderen Worten: Auch in der Liquidation muss der Liquidator eine ordnungsgemäße Kündigung aussprechen. Vorsicht: Das Gericht sagt nicht, dass der Liquidator nicht verkaufen darf, sondern dass er das Verfahren einhalten muss. Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung steht im Zusammenhang mit einem verstärkten Schutz des Mieters einer möblierten Wohnung, der als verletzlicher gilt, da er eine kürzere Kündigungsfrist hat (ein Monat bei unmöblierter Vermietung, drei Monate bei möblierter). Kurz gesagt: Das Gericht stellt das Recht auf Wohnung über die Erfordernisse der Liquidation.
Was das konkret für Sie bedeutet
Wenn Sie Mieter einer möblierten Wohnung sind: Sie sind geschützt. Selbst wenn Ihr Vermieter in Konkurs geht, kann der Liquidator Sie nicht ohne Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist und einer begründeten Kündigung hinauswerfen. Beispiel: In Dax, wenn Sie ein möbliertes Studio mieten und die vermietende Gesellschaft liquidiert wird, muss der Liquidator Ihnen mindestens drei Monate vor dem Verkauf kündigen. In meiner Praxis habe ich Fälle gesehen, in denen Mieter innerhalb von zwei Monaten hinausgeworfen wurden: Diese Entscheidung hätte sie geschützt.
Wenn Sie Vermieter (oder Liquidator) sind: Sie müssen unbedingt eine ordnungsgemäße Kündigung aussprechen, andernfalls ist sie nichtig. Der Liquidator kann sich nicht mit einer einfachen gerichtlichen Kündigungsklage begnügen. Er muss die Formvorschriften einhalten. In Biscarrosse riskiert ein Liquidator, der eine möblierte Wohnung ohne Kündigung verkauft, dass der Verkauf für nichtig erklärt wird oder er den Mieter entschädigen muss.
Wenn Sie Erwerber einer möblierten Wohnung in Liquidation sind: Überprüfen Sie, ob die Kündigung ordnungsgemäß ausgesprochen wurde. Andernfalls könnten Sie eine bewohnte Wohnung kaufen und nicht einziehen können.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Für den Liquidator: Sobald Sie den Verkauf einer möblierten Wohnung in Betracht ziehen, sprechen Sie eine Kündigung wegen Verkaufs per Gerichtsvollzieher oder eingeschriebenem Brief mit Rückschein aus, unter Einhaltung der dreimonatigen Frist und mit Begründung des Verkaufs. Versuchen Sie nicht, Artikel 25-8 zu umgehen.
- Für den Mieter: Wenn Sie eine Aufforderung zum Auszug ohne formelle Kündigung erhalten, ziehen Sie nicht aus. Konsultieren Sie einen Fachanwalt, um die Nichtigkeit der Kündigung feststellen zu lassen und in der Wohnung zu bleiben.
- Für den Erwerber: Verlangen Sie vom Verkäufer (oder Liquidator) eine Kopie der dem Mieter zugestellten Kündigung. Überprüfen Sie die Daten. Ist die Kündigung fehlerhaft, können Sie die Unterzeichnung des Kaufvertrags verweigern oder einen Preisnachlass aushandeln.
- Für den Vermieter in finanziellen Schwierigkeiten: Wenn Sie eine Liquidation befürchten, lassen Sie sich frühzeitig beraten, um die Rechte Ihrer Mieter zu wahren und spätere Klagen zu vermeiden.
