Referenzentscheidung: cc • Nr. 19-10.685 • 2020-10-07 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Mimizan, und leider wird Ihre Gesellschaft in Liquidation judiciaire versetzt (ein kollektives Verfahren, das die Geschäftstätigkeit des Unternehmens beendet). Der Liquidator (die Person, die mit der Verwertung des Unternehmensvermögens beauftragt ist) teilt Ihnen mit, dass er die Wohnung, die Sie an einen Mieter vermieten, verkaufen will. Kann er dies tun, ohne die üblichen Regeln für die Kündigung wegen Verkaufs (Kündigungsfrist von 6 Monaten, Angabe des Preises, Kaufangebot an den Mieter) einzuhalten? Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 7. Oktober 2020 (Revisionsnr. 19-10.685) beantwortet.
Diese Entscheidung, die einen Rechtsstreit in den Landes betrifft, ist für Vermieter und Mieter in Mimizan, Tarnos und ganz Frankreich von direktem Interesse. Kurz gesagt, der Gerichtshof hat entschieden, dass der Liquidator, selbst in der Liquidation judiciaire, Artikel 15 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (das Wohnraummietverhältnisse regelt) einhalten muss: Er muss eine Kündigung wegen Verkaufs mit einer Frist von 6 Monaten aussprechen, den Preis und die Verkaufsbedingungen angeben, und die Kündigung gilt als Kaufangebot zugunsten des Mieters. Mit anderen Worten, die Liquidation judiciaire erlaubt es nicht, die Rechte des Mieters zu umgehen. Aber was ändert das genau? Tauchen wir in die Fakten ein.
Dieser Fall ist ein perfektes Beispiel für die Spannungen, die zwischen dem Recht der kollektiven Verfahren (das darauf abzielt, die Gläubiger so schnell wie möglich zu befriedigen) und dem Recht auf Wohnen (das den Mieter schützt) entstehen können. Wie sollten Sie reagieren, wenn Sie in dieser Situation sind? Lesen Sie weiter.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Stellen Sie sich vor: In Tarnos ist eine Gesellschaft namens „Alexandre“ (wir nennen sie Gesellschaft A) Eigentümerin einer Wohnung, die sie an eine Familie, die Eheleute K. (Herr und Frau K.), vermietet. Die Gesellschaft A befindet sich in Liquidation judiciaire. Der vom Handelsgericht bestellte Liquidator beschließt, die Wohnung frei von Nutzungsrechten (d. h. ohne Mieter) zu verkaufen, um den bestmöglichen Preis zu erzielen. Dazu muss er zunächst den Mietvertrag kündigen. Der Liquidator klagt (vor dem Mietrichter), um die Kündigung des Mietvertrags feststellen zu lassen, ohne zuvor dem Mieter eine Kündigung wegen Verkaufs ausgesprochen zu haben.
Die Eheleute K. widersprechen: Sie sind der Ansicht, dass der Liquidator das Gesetz vom 6. Juli 1989 einhalten muss, das eine Kündigungsfrist von 6 Monaten und ein Vorkaufsrecht des Mieters vorsieht. Der Liquidator beruft sich dagegen auf Artikel L. 641-11-1, IV des Handelsgesetzbuchs (der die Liquidation judiciaire regelt): Seiner Ansicht nach erlaubt ihm dieser Text, die Vermögenswerte frei zu veräußern, ohne an die Regeln des Mietrechts gebunden zu sein. Das erstinstanzliche Gericht (der Richter für Streitigkeiten des Mieterschutzes) gibt dem Liquidator Recht und spricht die Kündigung des Mietvertrags aus. Die Eheleute K. legen Berufung ein (beantragen, dass ein Berufungsgericht den Fall erneut prüft). Das Berufungsgericht Pau (das die Landes abdeckt) bestätigt die Entscheidung. Daraufhin legen die Eheleute K. Revision ein (befassen den Kassationsgerichtshof, das höchste französische Gericht).
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er entscheidet, dass der Liquidator als Vermieter Artikel 15 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 einhalten muss. Dieser Text ist zwingendes Recht (ordre public, von dem nicht abgewichen werden kann). Der Liquidator hätte eine Kündigung wegen Verkaufs aussprechen müssen, mit einer Frist von 6 Monaten, unter Angabe des Preises und der Verkaufsbedingungen, und diese Kündigung gilt als Kaufangebot zugunsten des Mieters. Artikel L. 641-11-1, IV des Handelsgesetzbuchs schließt die Anwendung dieser Bestimmungen nicht aus. Kurz gesagt, die Liquidation judiciaire erlaubt es nicht, die Rechte des Mieters zu umgehen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf zwei Texte: Artikel 15, I und II des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 (das Gesetz über Wohnraummietverhältnisse) und Artikel L. 641-11-1, IV des Handelsgesetzbuchs (betreffend die Liquidation judiciaire). Der erste Text bestimmt, dass der Vermieter zur Kündigung eines Wohnraummietvertrags zwecks Verkaufs der Wohnung eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten und eine Kündigung aussprechen muss, die den Preis und die Verkaufsbedingungen angibt. Diese Kündigung gilt als Kaufangebot zugunsten des Mieters: Der Mieter hat während der ersten zwei Monate der Kündigungsfrist ein Vorkaufsrecht. Der zweite Text sieht vor, dass der Liquidator die Vermögenswerte des Unternehmens in Liquidation freihändig veräußern kann, ohne besondere Formalitäten.
Die Richter des Kassationsgerichtshofs haben diese beiden Texte so ausgelegt, dass sie miteinander vereinbar sind. Sie haben entschieden, dass der zweite Text die Anwendung des ersten nicht ausschließt. Mit anderen Worten, der Liquidator kann das Grundstück zwar verkaufen, aber er muss dies unter Beachtung der Schutzvorschriften für den Mieter tun. Diese Argumentation ist logisch: Das Recht auf Wohnen ist ein Grundrecht, und das Gesetz vom 6. Juli 1989 ist zwingendes Recht. Selbst in der Liquidation judiciaire behält der Mieter seine Rechte.
Diese Entscheidung bestätigt eine bereits eingeleitete Rechtsprechungstendenz: Die Gerichte schützen den Mieter auch gegenüber kollektiven Verfahren.
