参考判决： cc • N° 19-14.388 • 2020-10-07 • 查看判决 →
想象一下：您在比斯卡罗斯（Biscarrosse）租了一套家具公寓已三年。一天早上，您收到房东（即其公司破产管理人）的清算人（liquidateur judiciaire）的来信，通知您房屋已售出，需在两个月内搬离。没有三个月的提前通知，没有具体理由。这合法吗？法国最高法院（Cour de cassation）的回答很明确：不合法。2020年10月7日的这一判决（编号19-14.388）提醒我们，即使在司法清算中，家具出租房屋租户的权利仍不可侵犯。但这对您具体有何影响？解读如下。
案情：日常发生的故事
O女士（Mme O...）是达克斯（Dax，朗德省Landes）一家公司所属家具出租房屋的租户。2014年，她签订了一份家具住宅租赁合同。几年后，该公司被司法清算（procédure collective，即终止公司活动并出售其资产以偿还债权人的程序）。清算人的任务是变现资产（réaliser l'actif，即出售资产），决定出售该空置房屋。为此，他向法院起诉O女士，要求解除租赁合同并驱逐她。他没有发出出售通知（congé pour vendre，即出租人通知承租人其出售意图并给予提前通知期的文件）。波城上诉法院（cour d'appel de Pau）支持清算人：它判决解除租赁合同并下令驱逐。O女士向最高法院上诉。她主张清算人必须遵守1989年7月6日法律第25-8条（该条款要求家具出租房屋出售需提前三个月通知）。最高法院支持她：上诉判决被撤销。
法院的推理——详细解析
最高法院面临的问题是：司法清算人在出售房屋时，是否必须遵守家具住宅租赁法的规定，特别是1989年7月6日法律第25-8条？该条规定，出售家具出租房屋时，出租人必须提前三个月通知承租人，且该通知必须以出售为由，否则无效。而清算人依据《商法典》第L. 641-11-1条IV款（该条款允许清算人自由转让债务人财产，无需遵守某些租赁条款）。但最高法院指出：该条款并未排除第25-8条的适用。换言之，即使在清算中，清算人也必须发出符合规定的通知。但请注意：最高法院并非说清算人不能出售，而是必须遵循程序。鲜为人知的是，这一判决加强了对家具出租房屋租户的保护，因为这类租户被认为更脆弱（空房提前一个月通知，家具房提前三个月）。简言之，最高法院优先考虑住房权，而非清算的紧迫性。
对您的具体影响
如果您是家具出租房屋的租户：您受到保护。即使您的房东破产，清算人也不能在没有三个月提前通知和附理由通知的情况下驱逐您。例如，在达克斯，如果您租了一套家具单间公寓且出租公司被清算，清算人必须在出售前至少三个月通知您。在我的实践中，我曾遇到租户两个月内被赶出的案例：这一判决本可保护他们。
如果您是出租房产业主（或清算人）：您必须发出符合规定的通知，否则无效。清算人不能仅通过司法解除请求了事，必须遵守形式要求。在比斯卡罗斯，清算人若未通知而出售家具房，可能面临出售被撤销或需赔偿租户的风险。
如果您是清算中家具房的购买者：请核实通知是否已按规定发出。否则，您可能买下被占用的房屋而无法入住。
避免此类纠纷的四个建议
- 对于清算人：一旦考虑出售家具房，请通过执法员或挂号信（附回执）发出出售通知，遵守三个月提前期，并以出售为由。不要试图规避第25-8条。
- 对于租户：如果您收到无正式通知的搬离要求，不要搬走。咨询专业律师，确认通知无效并继续居住。
- 对于购买者：要求卖方（或清算人）提供发给租户的通知副本。核实日期。如果通知不合规，您可以拒绝签署公证文书或协商降价。
- 对于陷入困境的业主：在清算前提前规划。如需出售，请按规定发出通知。这可以避免不必要的诉讼费用。
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深入研究：相关判例与趋势
这一判决确认了保护租户的趋势。早在2018年（民事第三庭，2018年7月5日，编号17-19.133），最高法院已判定清算人必须尊重租户的优先购买权（droit de préemption）。本案将保护扩展至通知。相反，一些上诉法院曾认为清算可排除租赁规则。最高法院终结了这些分歧。未来，清算人可能会更加谨慎，并系统性地发出通知。然而，该判决仅涉及家具房：对于空房，提前期为六个月（1989年法律第15条）。但原则可能类推适用。
您必须记住的要点
常见问题解答
1. 清算人能否在不通知的情况下出售家具房？ 不能，他必须发出出售通知，提前三个月，否则无效。
2. 如果我收到不足三个月的通知怎么办？ 向司法法院（tribunal judiciaire）提出异议。您可以留在原地直至诉讼结束。
3. 租户在清算出售中是否有优先购买权？ 是的，先前的判例承认这一点。清算人必须优先向租户提供房屋。
4. 此规则是否适用于空房租赁？ 是的，类推适用，提前期为六个月（第15条）。但该判决特指家具房。
5. 不遵守规则的清算人面临哪些风险？ 通知无效，无法自由出售，以及需向租户支付损害赔偿。
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