Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-11.615 • 2009-02-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter eines Hauses mit Garten in Mont-de-Marsan. Ihr Vermieter kündigt Ihnen zum Zwecke des Verkaufs, aber das Kaufangebot betrifft nur das Haus, nicht den Garten. Was tun Sie? Und wenn der Vermieter seinen Fehler bemerkt, kann er dann zurücktreten?
Diese scheinbar technische Frage hat sehr konkrete Auswirkungen für die Tausenden von Wohnraummietverträgen, die jedes Jahr in den Landes abgeschlossen werden. Der Kassationshof hat sie mit einem Urteil vom 18. Februar 2009 beantwortet, das die Anfechtungsmöglichkeiten einer Kündigung zum Zwecke des Teilverkaufs einschränkt.
Was genau hat er entschieden? Und vor allem, wie schützen Sie sich, wenn Sie vermietender Eigentümer oder Mieter sind? Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Dax, kündigt seiner Mieterin Frau Y zum Zwecke des Verkaufs der Wohnung. Das Kaufangebot beschreibt eine Wohnung mit Garten. Problem: Das Grundstück ist tatsächlich in zwei Parzellen geteilt, und die verkaufte Parzelle umfasst nicht den Garten. Die Mieterin, die bleiben möchte, ficht die Gültigkeit der Kündigung vor dem Tribunal d'instance von Mont-de-Marsan an. Sie erhält Recht: Die Kündigung wird für nichtig erklärt, da das Kaufangebot nicht die gesamten gemieteten Räumlichkeiten betrifft.
Der Eigentümer legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht Pau bestätigt. Daraufhin legt er Kassation ein mit einem unerwarteten Argument: Seiner Ansicht nach kann die Nichtigkeit der Kündigung wegen Teilverkaufs nur vom Mieter geltend gemacht werden, nicht von Amts wegen durch den Richter. Und da die Mieterin dieses Argument nicht vorgebracht habe, sei die Kündigung gültig.
Achtung: Dies war nicht das Argument, das er vor den Tatsacheninstanzen vorgebracht hatte. Aber der Kassationshof prüft die Rechtsfrage: Wer kann sich auf die Nichtigkeit einer Kündigung zum Zwecke des Verkaufs berufen, die nur einen Teil der Räumlichkeiten betrifft?
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf. Er ist der Ansicht, dass die Nichtigkeit der Kündigung zum Zwecke des Verkaufs, die darauf beruht, dass das Kaufangebot nur einen Teil der gemieteten Räumlichkeiten betrifft, eine relative Nichtigkeit ist, die nur vom Mieter geltend gemacht werden kann. Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin dieses Argument nicht vor den Tatsacheninstanzen vorgebracht; diese durften diesen Mangel daher nicht von Amts wegen aufgreifen.
Der Kassationshof unterscheidet zwei Arten von Nichtigkeit: absolute Nichtigkeit (die von jeder interessierten Person, sogar vom Richter, geltend gemacht werden kann) und relative Nichtigkeit (die nur der durch die verletzte Regel geschützten Person vorbehalten ist). Hier ist die Verpflichtung, die gesamten gemieteten Räumlichkeiten zum Verkauf anzubieten, eine Schutzregel zugunsten des Mieters: Nur er kann sich darauf berufen.
Aber Achtung: Das bedeutet nicht, dass die Teilkündigung gültig ist. Wenn der Mieter sie anficht, wird sie für nichtig erklärt. Tut der Mieter dies jedoch nicht, kann der Eigentümer sich nicht auf seine eigene Kündigung berufen, um den Verkauf für nichtig erklären zu lassen.
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Der Schutz des Mieters ist zwingendes Recht, aber seine Ausübung bleibt seiner Initiative überlassen. Der Mieter ist alleiniger Herr seiner Rechte.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer nach einer Kündigung zum Zwecke des Verkaufs eines Objekts ohne Garten versucht haben, den Verkauf unter Berufung auf ihren eigenen Fehler für nichtig erklären zu lassen. Die Antwort der Richter ist stets dieselbe: Sie können sich nicht auf Ihre eigene Unredlichkeit (Verschulden) berufen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Mieter: Sie sind der Einzige, der eine Kündigung zum Zwecke des Teilverkaufs anfechten kann. Wenn Sie ein Kaufangebot erhalten, das nicht den gemieteten Räumlichkeiten entspricht (z. B. ein Haus ohne Garage oder Garten), sollten Sie schnell handeln. Die Frist zur Anfechtung einer Kündigung beträgt zwei Monate ab ihrer Zustellung. Nach Ablauf dieser Frist verlieren Sie möglicherweise Ihr Anfechtungsrecht.
Für den vermietenden Eigentümer: Sie können sich nicht auf Ihren eigenen Fehler berufen. Wenn Sie zum Zwecke des Verkaufs eines geteilten Objekts gekündigt haben, können Sie nicht erwarten, dass der Richter die Kündigung auf Ihren Antrag hin für nichtig erklärt. Wenn der Mieter jedoch nicht anficht, kann der Verkauf stattfinden, aber Achtung: Der Erwerber könnte sich später wegen fehlender vertragsgemäßer Übergabe (Artikel 1604 des Code civil) an Sie wenden.
Zahlenbeispiel: In Mont-de-Marsan wird ein Stadthaus mit Garten für rund 250.000 € verkauft. Wenn die Kündigung nur das Haus (ohne Garten) betrifft, könnte der Erwerber eine Preisminderung von 10 bis 20 % verlangen, also 25.000 bis 50.000 € weniger. Es ist daher besser, die Kündigung sorgfältig zu formulieren.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Erstellen Sie vor der Kündigung eine genaue Beschreibung der gemieteten Räumlichkeiten. Wenn das Objekt geteilt ist (Haus + Garten, Wohnung + Keller), stellen Sie sicher, dass das Kaufangebot die Gesamtheit umfasst. Ein Geodät kann Ihnen helfen, die Grundstücke abzugrenzen.
- Formulieren Sie die Kündigung sorgfältig. Nennen Sie alle gemieteten Bestandteile (Fläche, Räume, Nebengebäude). Vermeiden Sie vage Formulierungen wie „die Wohnung“.
- Wenn Sie Mieter sind und eine Teilkündigung erhalten, reagieren Sie schnell. Konsultieren Sie innerhalb von zwei Monaten einen Anwalt. Sie können die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein anfechten und dann das Tribunal judiciaire anrufen.
- Im Zweifel ziehen Sie einen Fachmann hinzu. Eine vorherige 30-minütige Beratung (45 €) kann Ihnen Monate des Verfahrens und Tausende von Euro Schadenersatz ersparen.
