Referenzentscheidung: Kassationsgerichtshof, 3. Zivilkammer • Nr. 16-26.173 • 21. Dezember 2017 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind seit mehreren Jahren Mieter in Tarnos, in einer von einer HLM-Organisation verwalteten Wohnung. Eines Tages erhalten Sie einen Einschreibebrief: „Kündigung wegen Verkaufs“. Der Vermieter teilt Ihnen mit, dass er die Wohnung verkaufen möchte, und Sie müssen die Räumlichkeiten innerhalb von sechs Monaten verlassen. Sie fragen sich: Ist das legal? Kann ein HLM-Vermieter die Wohnung wirklich zurücknehmen, um sie zu verkaufen?
Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 21. Dezember 2017 (Urteil Nr. 16-26.173) entschieden. Die Antwort ist klar: Nein, eine Organisation für Wohnungen mit moderatem Mietpreis (HLM) kann ihrem Mieter keine Kündigung wegen Verkaufs aussprechen, selbst wenn die Wohnung nicht konventioniert ist. Diese Entscheidung, die in einem Fall zwischen Mietern und ihrem Vermieter erging, ist ein Sieg für die Stabilität der Bewohner. Aber was ändert das konkret für Sie?
Dieses Urteil erinnert an ein grundlegendes Prinzip: HLM-Wohnungen sind dazu bestimmt, im sozialen Mietwohnungsbestand zu bleiben. Der Vermieter kann sie nicht frei verkaufen, außer in sehr strengen Ausnahmen. Wenn Sie Mieter einer HLM-Wohnung sind, sind Sie geschützt. Wenn Sie Eigentümer sind, Vorsicht: Ihre Befugnisse sind eingeschränkt. Lassen Sie uns diese Entscheidung gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Y und Frau Z unterzeichneten am 23. Januar 2010 einen Mietvertrag für eine Wohnung in Parentis-en-Born, im Département Landes. Der Eigentümer? Eine HLM-Organisation, die Sozialwohnungen in der Gemeinde verwaltet. Der Mietvertrag hatte eine Laufzeit von sechs Jahren, was für eine unmöblierte Vermietung üblich ist. Bisher nichts Ungewöhnliches.
Aber am 18. Juli 2012, zwei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses, sprach der Vermieter Herrn Y eine Kündigung wegen Verkaufs aus. Kurz gesagt, er teilte ihm mit, dass er die Wohnung verkaufen wolle und der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist räumen müsse. Die Mieter fochten diese Kündigung vor dem Amtsgericht Mont-de-Marsan an. Ihr Argument? Die Wohnung gehörte einer HLM-Organisation, und das Gesetz verbietet diesen, eine Kündigung wegen Verkaufs auszusprechen, außer in Ausnahmefällen.
Das Gericht gab den Mietern recht und erklärte die Kündigung für nichtig. Der Vermieter legte Berufung ein, aber das Berufungsgericht bestätigte. Daraufhin legte er Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof wies seine Beschwerde zurück und bestätigte endgültig das Verbot. Zusammenfassend: Ein HLM-Vermieter kann die Wohnung nicht zurücknehmen, um sie zu verkaufen, selbst wenn die Wohnung nicht konventioniert ist (d.h. sie hat keine Vereinbarung mit dem Staat über die Mietpreise getroffen).
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man in die Gesetzestexte eintauchen. Der Kassationsgerichtshof stützte sich auf zwei Artikel des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (das Gesetz, das Mietverhältnisse für Wohnraum regelt): die Artikel 15 und 40.
Artikel 15 des Gesetzes von 1989 sieht vor, dass der Vermieter wegen Verkaufs, Eigenbedarfs oder aus einem legitimen und ernsthaften Grund kündigen kann. Das ist das allgemeine Recht. Aber Artikel 40 desselben Gesetzes sieht eine Ausnahme vor: Für Wohnungen, die einer HLM-Organisation gehören, kann der Vermieter nicht wegen Verkaufs oder Eigenbedarfs kündigen. Er kann nur aus einem legitimen und ernsthaften Grund kündigen (z.B. Mietrückstände oder Nachbarschaftsstörungen). Mit anderen Worten: Die Sozialwohnung ist geschützt; sie kann nicht durch einen einfachen Verkauf aus dem sozialen Mietwohnungsbestand entzogen werden.
Der Vermieter argumentierte, dass Artikel 40 nicht anwendbar sei, da die Wohnung nicht konventioniert war. Aber das Gericht wischte dieses Argument vom Tisch: Artikel 40 unterscheidet nicht zwischen konventionierten und nicht konventionierten Wohnungen. Er gilt für alle Wohnungen, die einer HLM-Organisation gehören, unabhängig von ihrem Status. Entscheidend ist die Eigenschaft des Vermieters, nicht die der Wohnung.
Das Gericht bestätigte daher, dass die Kündigung wegen Verkaufs nichtig war. Es stellte klar, dass der Vermieter sich nicht auf Artikel 15 berufen konnte, um Artikel 40 zu umgehen. Mit anderen Worten: Eine HLM-Organisation ist ein Vermieter, der nicht ganz wie andere ist: Sie hat eine soziale Aufgabe, und das Gesetz entzieht ihr die Möglichkeit, ihre bewohnten Wohnungen frei zu verkaufen.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat je nach Ihrer Situation wichtige praktische Konsequenzen.
Wenn Sie Mieter einer HLM-Wohnung in Tarnos oder Parentis-en-Born sind: Sie sind geschützt. Ihr Vermieter kann Ihnen nicht wegen Verkaufs der Wohnung kündigen. Selbst wenn die Wohnung nicht konventioniert ist, selbst wenn der Mietvertrag alt ist. Sie können ohne Angst vor einer Rücknahme wegen Verkaufs in der Wohnung bleiben. Achtung jedoch: Der Vermieter kann immer noch aus einem legitimen und ernsthaften Grund kündigen (Mietrückstände, Störungen), aber nicht wegen Verkaufs. Wenn Sie eine Kündigung wegen Verkaufs erhalten, ist diese nichtig. Sie müssen sie innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt vor dem Tribunal judiciaire in Mont-de-Marsan anfechten.
Wenn Sie eine HLM-Organisation sind: Sie können die Kündigung wegen Verkaufs nicht nutzen, um eine Wohnung freizumachen. Wenn Sie eine bewohnte Wohnung verkaufen möchten, müssen Sie spezifische Verfahren einhalten, wie das Vorkaufsrecht der
