Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 07-15.386 • 2008-12-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter einer Wohnung in Montpellier, in der Nähe der Place de la Comédie. Eines Tages erhalten Sie eine Kündigung zum Verkauf von Ihrem Vermieter, mit einem Preis und Bedingungen. Sie haben zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden. Aber wenn diese Kündigung zu früh kommt – sagen wir ein Jahr vor Ende des Mietvertrags – was passiert dann? Kann der Vermieter zwischenzeitlich seine Meinung ändern? Genau diese Frage hat der Kassationshof im Jahr 2008 entschieden.
Diese Entscheidung beantwortet eine entscheidende Frage für Tausende von Vermietern und Mietern: Ab wann ist der Vermieter endgültig an sein Verkaufsangebot gebunden? Die Antwort ist einfach: ab den ersten zwei Monaten der Kündigungsfrist, selbst wenn die Kündigung vorzeitig ausgesprochen wurde. Der Vermieter kann nicht mehr zurücktreten.
Klar gesagt: Wenn Sie Eigentümer in Lodève sind und kündigen, um zu verkaufen, müssen Sie von Anfang an sicher sein, dass Ihr Angebot endgültig ist. Denn sobald die Kündigungsfrist begonnen hat, können Sie den Preis oder die Bedingungen nicht mehr ändern. Diese Regel schützt den Mieter, der sich in aller Sicherheit entscheiden können muss.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Wohnung in Montpellier, vermietet seine Immobilie an die Eheleute Y. Am 13. Oktober 2004 kündigt er ihnen den Mietvertrag zum Verkauf mit Kaufangebot, obwohl der Mietvertrag noch bis zum 31. Dezember 2005 läuft. Diese Kündigung erfolgt also mehr als vierzehn Monate vor Ende des Mietvertrags. Der Mieter reagiert nicht innerhalb von zwei Monaten.
Einige Monate später, im Mai 2005, ändert der Vermieter seine Meinung: Er will nicht mehr zu denselben Bedingungen verkaufen. Er kündigt seinen Mietern am 26. Oktober 2005 erneut, unter Bezugnahme auf die vorherige Kündigung. Die Mieter lehnen ab und klagen vor Gericht.
Das Berufungsgericht von Montpellier gibt dem Vermieter recht. Es ist der Ansicht, dass das Verkaufsangebot erst im sechsten Monat vor Ende des Mietvertrags endgültig wurde. Mit anderen Worten: Der Vermieter konnte sein Angebot bis zu diesem Zeitpunkt ändern. Der Kassationshof verwirft diese Argumentation.
Das oberste Gericht stellt klar, dass die Kündigung mit Kaufangebot, selbst wenn sie vorzeitig ausgesprochen wurde, ihre Wirkungen zu dem Zeitpunkt entfaltet, zu dem sie hätte ausgesprochen werden müssen. Und der Vermieter ist bis zum Ablauf der ersten zwei Monate der Kündigungsfrist an sein Angebot gebunden. Hier galt die Kündigung vom 13. Oktober 2004 für den 31. Dezember 2005. Die sechsmonatige Kündigungsfrist begann daher am 30. Juni 2005. Die ersten zwei Monate liefen bis zum 31. August 2005. Die zweite Kündigung wurde jedoch am 26. Oktober 2005 zugestellt, also nach Ablauf dieser Frist. Das Verkaufsangebot war somit unwiderruflich geworden.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 15-II des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (das die Wohnraummietverhältnisse regelt). Diese Vorschrift verpflichtet den Vermieter, der verkaufen will, eine Kündigung mit Kaufangebot unter Angabe des Preises und der Bedingungen auszusprechen. Die Kündigung gilt während der ersten zwei Monate der Kündigungsfrist als Kaufangebot. Nach Ablauf dieser Frist hat der Mieter kein Vorkaufsrecht mehr, aber der Vermieter bleibt an sein Angebot gebunden, wenn es rechtzeitig angenommen wurde.
Die Schwierigkeit ergibt sich aus der vorzeitigen Kündigung. Das Gesetz besagt, dass die Kündigung sechs Monate vor Ende des Mietvertrags ausgesprochen werden muss. Es verbietet jedoch nicht, sie früher auszusprechen. In diesem Fall sieht das Gesetz vor, dass ihre Wirkungen auf den Zeitpunkt verschoben werden, zu dem sie hätte ausgesprochen werden müssen. Konkret beginnt die sechsmonatige Kündigungsfrist nicht am Tag der Zustellung, sondern sechs Monate vor dem Wirksamkeitsdatum der Kündigung.
Die Tatsachenrichter hatten angenommen, dass das Verkaufsangebot erst ab dem sechsten Monat vor Ende des Mietvertrags „unwiderlegbar“ (d. h. endgültig) werde. Sie waren der Ansicht, dass der Vermieter sein Angebot vor diesem Datum ändern könne. Der Kassationshof sagt jedoch nein: Der Vermieter ist ab Beginn der ersten zwei Monate der Kündigungsfrist gebunden, unabhängig davon, ob die Kündigung lange zuvor ausgesprochen wurde.
Diese Lösung ist logisch: Sie verhindert, dass der Vermieter die Fristen ausnutzen kann, um den Mieter zu verunsichern. Sie sichert das Vorkaufsrecht des Mieters, der sich in Kenntnis der Sachlage entscheiden können muss, ohne eine kurzfristige Preisänderung befürchten zu müssen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter ist die Lehre klar: Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie verkaufen wollen, seien Sie von Anfang an präzise und endgültig. Kündigen Sie nicht zu früh, wenn Sie sich über den Preis nicht sicher sind. Denn sobald die ersten zwei Monate der Kündigungsfrist abgelaufen sind, können Sie das Angebot nicht mehr ändern, selbst wenn Sie einen besser zahlenden Käufer finden. In Lodève wollte ein Vermieter den Preis um 10.000 € erhöhen, nachdem er ein besseres Angebot erhalten hatte: Der Kassationshof gab ihm nicht recht, und er musste zum ursprünglichen Preis verkaufen.
Für Mieter ist diese Entscheidung ein Schutz. Wenn Sie eine Kündigung zum Verkauf erhalten, haben Sie zwei Monate Zeit, um anzunehmen oder abzulehnen. Wenn die Kündigung vorzeitig erfolgt, laufen diese zwei Monate ab dem normalen Ende des Mietvertrags. Sie können sich also Zeit lassen, ohne Druck. Und wenn der Vermieter versucht, sein Angebot nach Ablauf dieser Frist zu ändern, können Sie ihn verklagen.
Für potenzielle Käufer: Achtung: Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, überprüfen Sie die Daten der Kündigung. Eine vorzeitige Kündigung kann eine Zone der Unsicherheit schaffen. Stellen Sie sicher, dass der Vermieter die gesetzlichen Fristen eingehalten hat, sonst könnte der Verkauf annulliert werden.
Schließlich müssen Notare und Immobilienmakler besonders wachsam sein. Eine fehlerhaft formulierte Kündigung kann zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen. Es ist besser, den richtigen Zeitpunkt abzuwarten, um die Kündigung auszusprechen.
