Decisione di riferimento: cc • N° 10-10.553 • 2011-03-16 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete condomini a Saint-Paul-lès-Dax, in una residenza tranquilla. Si tiene l'assemblea generale annuale e, all'improvviso, il presidente del consiglio sindacale annuncia la nomina di tre nuovi membri, senza che nessuno abbia presentato la propria candidatura. Vi chiedete: è legale? La risposta è no, secondo la Corte di cassazione. Con una sentenza del 16 marzo 2011 (n. 10-10.553), l'alta corte ha ricordato che le persone designate come membri del consiglio sindacale devono imperativamente aver presentato la propria candidatura. Ma cosa cambia esattamente? E come reagire se il vostro amministratore ignora questa regola? Entriamo nei dettagli.
I fatti: una storia come tante
La vicenda inizia in un condominio dove, durante un'assemblea generale, il seggio constata che i condomini presenti o rappresentati totalizzano 948 millesimi (quota di proprietà nelle parti comuni). Il verbale menziona che «i membri del seggio hanno constatato che i presenti o rappresentati rappresentavano 948 millesimi». Fin qui, nulla di anomalo. Ma il problema sorge quando alcuni condomini contestano la validità dell'assemblea, ritenendo che il quorum (numero minimo di millesimi richiesto per deliberare) non fosse stato raggiunto. Infatti, il foglio presenze indicava che i condomini presenti o rappresentati erano portatori di 948 millesimi, ma il testo esatto variava da una menzione all'altra: «si constata che i presenti o rappresentati sono portatori di 948 millesimi», «i condomini presenti e rappresentati sono portatori di 948 millesimi», ecc. Questa imprecisione ha generato dubbi sulla regolarità dell'assemblea, in particolare sulla nomina dei membri del consiglio sindacale, che non avevano presentato alcuna candidatura preventiva. Il tribunale di grande istanza ha dato ragione ai condomini contestatori, annullando le decisioni adottate. Il sindacato dei condomini ha quindi proposto ricorso in cassazione. Ma la Corte di cassazione ha confermato l'annullamento, basandosi su un articolo chiave del decreto del 17 marzo 1967 (regolamento di attuazione della legge sulla proprietà condominiale): l'articolo 22, che richiede una candidatura espressa per essere membri del consiglio sindacale.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione ha esaminato due punti principali: il quorum e la candidatura al consiglio sindacale. Sul quorum, ha ritenuto che le constatazioni del seggio fossero sufficienti a stabilire che 948 millesimi erano presenti o rappresentati, nonostante le variazioni nella formulazione. In sostanza, il seggio non deve ricopiare parola per parola il foglio presenze; è sufficiente che attesti il numero di millesimi. In altre parole, la contestazione su questo punto era infondata. Ma il secondo punto era cruciale: la nomina dei membri del consiglio sindacale. La Corte ha ricordato che, secondo l'articolo 22 del decreto del 1967, i membri del consiglio sindacale devono essere eletti tra i condomini che hanno presentato la propria candidatura. Ora, in questa vicenda, nulla dimostrava che una candidatura fosse stata formulata preventivamente. La Corte ha quindi giudicato la nomina irregolare e, di conseguenza, l'intera assemblea generale era annullabile. Quello che pochi sanno è che questa regola si applica anche se l'assemblea è unanime o se nessuno si oppone al momento. La candidatura deve essere espressa, cioè deve essere formulata prima del voto, per iscritto o oralmente, ma deve essere identificabile. Attenzione però: la Corte non richiede un formalismo eccessivo; una semplice dichiarazione di volontà è sufficiente. Ma in assenza di qualsiasi traccia, la nomina è nulla.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i condomini, questa sentenza è un'arma preziosa. Se siete proprietari in una residenza a Capbreton, ad esempio, e il vostro amministratore vi annuncia la nomina di vicini al consiglio sindacale senza che abbiano presentato la loro candidatura, potete contestare questa decisione in tribunale. Ma attenzione: il termine per agire è di due mesi dall'assemblea generale (articolo 42 della legge del 10 luglio 1965). Trascorso questo termine, l'irregolarità è sanata. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i condomini hanno scoperto sei mesi dopo che il consiglio sindacale era composto da persone non candidate, ma era troppo tardi per agire. Se siete membri del consiglio sindacale, assicuratevi che la vostra candidatura sia stata formalizzata (una email all'amministratore, una menzione nel verbale). Altrimenti, il vostro mandato potrebbe essere messo in discussione. Per gli amministratori professionali, questa decisione impone rigore: durante ogni assemblea, occorre raccogliere le candidature per iscritto o menzionarle esplicitamente nell'ordine del giorno. Una dimenticanza può comportare l'annullamento dell'assemblea, con costi considerevoli (avvocato, nuova assemblea, ecc.).
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Verificate l'ordine del giorno: prima dell'assemblea, assicuratevi che la questione dell'elezione del consiglio sindacale sia iscritta e che le candidature siano richieste.
