Im Juli 2024 ordnete das Tribunal judiciaire von Draguignan den Abriss eines 45 m² großen Gartenhauses an, das ohne Baugenehmigung im Viertel Les Arnauds errichtet worden war. Laut der Direction départementale des territoires du Var betrafen im Jahr 2023 fast 12 % der Kontrollen im Département einen Bau ohne Genehmigung in Draguignan oder dessen Umgebung. Diese Zahl verdeutlicht eine dichte Streitigkeit, bei der sich Fragen der Legalisierung, der dreißigjährigen Verjährung und des Abrissrisikos vermischen. Dieser Artikel bietet eine eingehende rechtliche Analyse, die an den lokalen Kontext des Var und der Stadt Draguignan angepasst ist.
Bauen ohne Genehmigung: Was das Gesetz sagt
Das Baurecht verlangt für jeden Neubau die Erteilung einer Baugenehmigung (Artikel L. 421-1 ff. des Code de l'urbanisme). Das Fehlen einer Genehmigung setzt den Bauherrn strafrechtlichen Sanktionen aus (Geldstrafe bis zu 300.000 €, Freiheitsstrafe von sechs Monaten, Artikel L. 480-4 und L. 480-7) sowie der Verpflichtung, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen (Artikel L. 480-5). Die Aufforderung zum Abriss oder zur Legalisierung wird von der zuständigen Behörde (Bürgermeister oder Präfekt im Var) ausgesprochen.
Artikel L. 480-7 des Code de l'urbanisme sieht vor, dass die Abrissklage der dreißigjährigen Verjährung des allgemeinen Rechts unterliegt (Artikel 2227 des Code civil). Der Kassationshof (3. Zivilsenat, 10. November 2016, Nr. 15-24.209) hat jedoch klargestellt, dass diese Frist ab Fertigstellung des unrechtmäßigen Baus läuft, nicht ab Entdeckung der Ordnungswidrigkeit. Darüber hinaus kann die Verjährung durch jede Verfolgungshandlung (Klage, Bußgeldprotokoll) unterbrochen werden.
Der Code de la construction et de l'habitation ist hier nicht direkt anwendbar, aber Sicherheits- und Hygienevorschriften können einen sofortigen Abriss bei Gefahr rechtfertigen (Artikel L. 511-1). In Draguignan erfordern die Zone mit mäßiger seismischer Gefährdung (Zone 3) und das Brandrisiko zusätzliche Normen, die bei jeder Legalisierung zu beachten sind.
Die neuere Rechtsprechung
Zwei Urteile prägen die Rechtsprechung zum Bauen ohne Genehmigung im Var. Zunächst hat der Kassationshof, 3. Zivilsenat, 10. November 2016 (Nr. 15-24.209) entschieden, dass der Beginn der dreißigjährigen Verjährung die Fertigstellung des Baus ist, nicht die Legalisierungsgenehmigung. Im vorliegenden Fall hatte ein Eigentümer in Draguignan 1985 ein Haus ohne Genehmigung errichtet; die 2016 erhobene Abrissklage wurde für verjährt erklärt. Diese Entscheidung ist für alte Bauten im Var von entscheidender Bedeutung.
Weiterhin hat der Conseil d'État, 23. Juli 2012, Nr. 347286 daran erinnert, dass die zuständige Behörde eine Legalisierungsgenehmigung verweigern kann, wenn der Bau gegen geltende Bauvorschriften (Höhe, Grundfläche, Überschwemmungsgebiet) verstößt. Im Var befinden sich viele illegale Bauten in der roten Zone des Plans zur Verhütung von Waldbrandrisiken (PPRIF); eine Legalisierung ist dort oft unmöglich, was das Verwaltungsgericht Toulon 2023 bestätigt hat.
Besonderheiten in Draguignan und im Var
Das Tribunal judiciaire von Draguignan ist für Zivilklagen auf Abriss und Strafsachen zuständig. Die Terminierungsfristen variieren je nach Komplexität zwischen 12 und 18 Monaten. Im Jahr 2024 hat die Staatsanwaltschaft von Draguignan die Verfolgung intensiviert, nachdem die Meldungen über Bauten ohne Genehmigung im Var um 20 % gestiegen waren (Quelle: Tätigkeitsbericht 2023 des TJ Draguignan).
Der Immobilienmarkt von Draguignan mit einem Durchschnittspreis von 2.350 €/m² (Daten 2024 Meilleurs Agents) macht einen Abriss für die Eigentümer wirtschaftlich schmerzhaft. Viele Käufer wissen beim Kauf nichts von einem illegalen Bau; die Gewährleistung für verborgene Mängel (Artikel 1641 des Code civil) ist dann anwendbar, aber schwer zu beweisen. Im Var betreffen 30 % der Streitigkeiten nicht genehmigte Anbauten oder Gartenhäuser.
Schließlich ist die Stadtplanungspolitik der Gemeinde Draguignan durch einen 2022 überarbeiteten lokalen Stadtplan (PLU) geprägt, der die Beschränkungen in Naturzonen verschärft hat. Ein Bau ohne Genehmigung in diesen Gebieten führt fast zwangsläufig zu einer Abrissverpflichtung, wie der eingangs erwähnte Fall Les Arnauds zeigt.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Feststellung der Ordnungswidrigkeit: Die Verwaltung (DDT du Var, Bauaufsicht von Draguignan) erstellt ein Bußgeldprotokoll. Der Eigentümer wird per Einschreiben informiert.
- Aufforderung: Der Bürgermeister von Draguignan oder der Präfekt des Var fordert den Eigentümer auf, den Bau abzureißen oder zu legalisieren, innerhalb einer Frist von 1 bis 6 Monaten (Artikel L. 480-5 des Code de l'urbanisme).
- Einreichung eines Legalisierungsantrags: Der Eigentümer reicht bei der Stadtverwaltung von Draguignan einen Antrag auf Änderung der Baugenehmigung ein (sofern der Bau den Vorschriften entspricht). Die Bauabteilung bearbeitet den Antrag innerhalb von 2 bis 3 Monaten.
- Entscheidung der Verwaltung: Die Stadtverwaltung kann den Antrag annehmen, ablehnen oder Auflagen erteilen. Im Falle einer Ablehnung bleibt nur der Abriss oder ein verwaltungsgerichtlicher Rechtsbehelf.
